皮朋哥短評：基隆建案《海揚V1》

前言

足跡踏到基隆來了...其實這也不用太意外，因為皮朋哥爹娘老家就住在基隆，所以講到基隆，皮朋哥也有一定的熟悉度。

然而講到基隆的建案，皮朋哥一直是興趣缺缺。由於先天環境的限制，基隆的發展相較於台北新北桃園等地方，四十餘年來幾乎可以說是停滯不前，近幾年大概就海洋廣場算是比較令人耳目一新，東岸停車場和一個小型的Mall，還有新火車站落成讓又老又舊的市區有了一些新風貌。然而除此之外，以建設的角度來說非常付之闕如。實際上的沒啥進展，畫大餅的部分倒是不少，例如基隆市區輕軌、纜車、還有每逢選舉必被拿出來消遣的基隆捷運...

只能說如果目標是像神戶長崎等觀光港口城市學習是很好，但有生之年個人認為自己應該是看不到了。 QQ

願景的部分請參照上面這篇文章吧，介紹的非常詳盡，但是還是讓我們回到建案吧。

海揚V1目前還在潛銷階段，換言之就是可以收訂金進行預約卡位，預計是11月底會正式公開。

這張圖片是代銷公司製作的空拍示意圖，大家大概也不難猜到，皮朋哥正是因為這個建案的面基隆港高樓層戶別，景觀應該會相當不錯，因此就想去見證一下這個建案，看看到底值不值得入手呢？

本案公共建設短評：8/10

《海揚V1》基地位於基隆火車站旁邊，剛好可以沾基隆新火車站的光。步行至基隆火車站約350公尺約5分鐘左右，非常近！

值得一提的是，根據代銷公司宣稱，港西三停車場北側會有智慧大樓興建和招商（？），還有輕軌和纜車的規劃（？？？）。嗯...我也希望這些願景有生之年會有看得見的一天，但...如果是因為那些美好的願景而想要下訂這個建案，個人比較含蓄的只能勸您最好冷靜一點。

本案的小學學區為港西國小，國中學區不明，看距離應該是安樂國中，次近的是東岸的中正國中。步行至港西國小約為240公尺5分鐘左右；安樂國中就比較遠了，則是1.7公里，步行約半小時；中正國中更遠，要2.6公里。

總之《海揚V1》很明顯地就是吃基隆新火車站的紅利，感覺起來目標客戶像是用火車或是客運通勤台北的上班族，像是往汐科站、南港站，或是其他公路交通可抵的地方，都是《海揚V1》的目標客群。

《海揚V1》由於非常靠近基隆港邊，因此天氣好的時候到海洋廣場或是國門廣場看看海吹吹風是還不錯，或是到東岸的皇冠商業大樓高樓層預定一間餐廳從對面看看自己的家應該也是蠻愜意的。

本案距離高速公路入口也超級近，下中山高之後往右側的西岸閘道下到平面之後就到家了；同時要上高速公路也是靠這個閘道，完美的避開市區紅綠燈。

本案周遭生活機能短評：10/10

《海揚V1》基地位於基隆火車站旁邊，然而商業氣息卻相當不濃厚，可能是因為依山傍水，腹地不大，因此商店不多，人流也不多，就是車流量也不太大。不過走一小段路到車站周邊會有一堆吃的，離著名的崁仔頂魚市步行也不過1公里，基隆廟口1.2公里，不用擔心飲食機能。

個人看法，這樣的生活型態可能反而是好處，畢竟住家附近如果一堆攤販餐廳，難免蟑螂老鼠之類的會比較多，也可能較為吵雜，《海揚V1》步行一點距離可以找到東西吃，又同時可以讓居家環境清幽一點，個人是覺得還不錯啦。

進階的商業機能，比較建議往東岸的皇冠商業大樓，裡面檔次較高的餐廳比較多，也有秀泰影城，Uniqlo，無印良品等商店可以逛逛。

醫療的部分，步行十分鐘有個中型規模的仁祥醫院；衛福部基隆醫院則是1.7公里步行約24分鐘。

《海揚V1》位於基隆市區精華的蛋黃區，這生活機能拿滿分實在當之無愧。

本案建築基地短評：6/10

《海揚V1》算是一個小型的都更改建案，基地大小為約147坪，單面臨路。這個基地除了地理位置不錯，其它真沒甚麼好說的，講起來其實比較偏向華廈那種類型，可是它還是會蓋15層樓高，地下室也會挖到地下3層。

由上圖可知，不管是靠外港那側或是靠市區那側，旁邊都有老舊房屋，大概五樓以上採光就會不錯，至於未來旁邊會不會也蓋起來就交給上天決定吧。不過爽個十年應該是沒問題的。

景觀最好的戶別，分別是A6/A5/A3。這幾個戶別的高樓層都是可以欣賞港口的景色。其中個人認為A5應該最佳。

本案建材配備短評：3/10

建案速覽：

• 開案：2023/12；預計完工：未知，但是以茂德的本事，個人認為這麼一個小建案大概最多也就三年可以完工。
• 基地147坪，建敝率6x%，公設比34.8%
• 70戶住家/1戶店面。10F以下一層6戶，11-15F一層4戶。
• 停車場的設計也要提一下。因為基地實在太小，因此汽車要搭電梯到地下室之後才能到停車位，人要跟著下去（非倉儲塔式車位）。平面車位共12個，機械車位共13個，一共25個車位，所以本案的停車位是嚴重不足的。
• 本案只有一棟建築，15樓高，地下3層為汽車停車場。
• 本案最大的致命傷就是電梯的設計了，一層6戶只有一隻電梯，蠻糟糕的。
• 樓高：3米2，11F以上有消防灑水頭。
• 管理費預設100元/坪，即便如此還是不會有24小時的物業管理。

由於目前還在潛銷，詳細的資料還沒有，不過本案設計受限於先天條件，停車場和梯戶比真的非常不佳，想下手的買方還是好好考慮這些缺點吧。

皮朋哥賞屋戶別：

A5：20.17坪，2房1廳1衛1陽台

• 雙面採光，雖然客廳講起來算是暗廳，可是陽台那邊應該會透光進來，廁所若是門不關也會有大片低檯度窗戶的光線灑入，因此客廳應該不會暗到哪裡去。
• 衛浴弧形開窗面極大，由於看出去算是無限棟距，因此在廁所蹲馬桶時賞基隆港景應該不錯（誤）？不過如果有遊輪停靠時可能船上可以直接看到廁所內部，隱私要注意一下。
• 右邊臥室有柱子吃掉室內空間。虛線部分皮朋哥真的不太確定是否會有一隻樑通過。
• 兩間臥室都會有樑壓床的問題，只能靠包天花板來解了。
• 冷氣室外機置放空間未標出，不過應該是不會占用到陽台空間。
• 客廳面寬高達287cm，不太理想，不過20坪左右也只能這樣了。

A3：15.87坪，2房1廳1衛1陽台

• 單面採光，但是房間客廳皆有開窗，唯一的小遺憾是廁所未能開窗。
• 柱子吃掉陽台空間，讓陽台賞景功能幾乎沒有了（因為要曬衣服）。
• 照家配圖配置都不會有樑壓床問題，不錯。
• 客廳棟距只有可憐的230cm，壓迫感蠻大的。
• 本戶別建議是不要硬隔兩房，主臥打掉換成公共空間個人比較喜歡，原因之一也是特別標出來的部分，就是主臥旁邊就是電梯。代銷是說牆壁有加厚不會吵，但...我是不信啦。其實這戶乾脆隔間通通打掉，反正那麼小，當大套房用應該比較理想一點，空間感穿透感都會比硬隔兩房更好。

價格分析：

本案要到11月底才會正式開放，目前潛銷中，要付訂金才能排順位。不過重點來了，本案開價是55~60萬。坦白說這價格是有讓我驚掉了下巴，這價格真的可以買新北，甚至土城和汐止都有機會買得到。當然代銷有解釋為何開價是這樣，這種當然聽聽就好，值不值得呢？見仁見智了。無論如何來猜一下有景觀的次頂樓真實的成交價吧：

A5-14F：20.17 x 56 = 1,129萬

A3-14F：15.87 x 55 = 873萬

可以想見有景觀和沒景觀，高樓層和低樓層的價差應該會很明顯。

結論：好棒的位置，好棒的景觀，好可怕的價格

​本案地理位置絕佳，生活機能也蠻好，離基隆火車站距離超級近。講起來還是主打其優越的地理位置，還有少見的海港景色。以地點和景觀而言真的相當不錯。格局部分的評價也比傳統茂德格局來的優良；不過大缺點就是糟糕的梯戶比和停車場的設計，要入手的話建議車位就算了別買吧，反正基地對面就有西三停車場可以停，車位似乎就不那麼重要了。

然而本案的開價直接創下基隆行情的新高，同時挑戰新北第二環甚至第一環的房價。這真的蠻令人驚嘆連基隆都要那麼高了啊...

只能說，如果要買一個有海景的度假宅，似乎算是可以入手，反正基隆港周邊景點不少，吃東西也很方便，搭客運或是火車可以很快到達安頓下來。問題是這價格嘛...皮朋哥個人是很懷疑，別說獲利空間了，真的不會被套嗎？