單純分享投資觀念 沒有股票買賣建議
8/21 出現的「限貸令」對營建股(建設公司)股價造成衝擊，下面是我自己比較熟的營建股 8/21~8/23 共三天累計跌幅排行：
- 新美齊2442：
-6.76%(即將 9/2 除權息配 0.11+0.224 元) - 冠德2520：
-3.58% - 富華新3056：
-3.36% - 長虹5534：
-7.03%(已還原 8/22 除息 5.5 元) - 達麗6177：
-14.1% - 新潤6186：
-10.1%(即將 9/5 除權息配 2+1.5 元)
長虹在 8/22 召開法說，截至 8/24 中午 Google 不到法說相關新聞，限貸令似乎使營建股冷卻下來。之前營建股漲高讓部分投資人難以入手，現在正值限貸令影響而其中是否有投資機會呢？長虹公司又怎麼說呢？
關於限貸令
列出幾則新聞供參：
- 8/21 聯合報〈獨／是否有「限貸令」？財政部今出手 下令調查八大行庫〉
- 8/22 鉅亨網〈澄清「限貸令」 央行緊急發4點聲明：不影響自住、危老都更〉
- 8/23 經濟日報〈三部會喊話 沒要銀行設「房貸限貸令」〉
- 8/23 天下雜誌〈限貸令是什麼？如何影響房市？〉
- 8/24 工商時報〈限貸令危機...房貸下不來恐「斷頭認賠」新青安申貸救不救？〉
我覺得天下雜誌那篇寫得最完整清楚，建議可以先看過，例如為什麼有銀行限貸令？限貸令影響了誰？限貸令可能會如何影響房市？房價會降嗎？等等
Q&A 問題彙整
- 業務範圍跨出雙北到台中的原因？銷售方式？林口案子的均價？
- 限貸令對未來開案的影響？買方貸款交屋遇到麻煩公司怎麼看待？是不是打住不打商？資金會往商辦靠攏或像興富發那樣發展微商辦嗎？房價上漲怎樣看待各縣市的豪宅線？會越蓋越小嗎？
- 房價上漲但營建物價指數沒房價漲幅高，未來毛利率有沒有機會達 40%？今年股東會上有人建議把配發股利的成數納入章程，後續如何？
- 龜山案土地很早取得案子蠻不錯的，第一期建照年初已經取得，未來怎樣開發？公司跨到中部的單坪營造成本？
- 建案上的 WTO 是甚麼意思？建案都是自己蓋的嗎有沒有缺工或工資上漲問題？代銷的成本會漲嗎？只有固定一兩家代銷嗎？
- 近年缺工缺料導致建案遞延，法說會一年開一次建案好像都會遞延？有哪些建案是預計 2025 上半年取得使照？
- 士北科 ICT 的銷售價位？新時代廣場待價而沽好幾年了還沒賣出的原因？都更案還有沒有更多資訊？
以下為正文，含公司業務說明、Q&A、建案進度更新以及我的看法。法說會內容類似逐字稿，但為求順暢稍微調整
業務說明
1、公司股本控制在 30 億左右，很精簡。負債比從 2019 的 41% 上升到 2024Q2 的 60% 主因購地，但 60% 與同業相比並不高，老闆不喜歡太衝
2、營造成本像混凝土 5 年來漲 5 成，整體則是漲 30%~50%。房價上漲主要是土地價格回不去，打房不應該由央行，央行管的是銀行授信，限貸令短期內對自有資金不足者會有影響，例如剛好可以買房者因為銀行收傘而無法買房，無法買之後就會持平，未來還是會往上，長期而言房價有震盪但還是會上漲，過去 5 年漲很快是反映原物料成本上漲，房價下跌可能要經濟出現大問題或兩岸問題，台北市新案隨便都是一百(每坪)。自住的話建議不用看房價，投資客我們不鼓勵但也有存在的必要，例如租給別人，對打房的心態大家要調整
3、毛利率大約會在 30~40%，過去 2 年比較低，因為賣得快的案子後來成本上漲反而侵蝕獲利，後來售價有跟上未來會朝毛利率 30~40% 努力。營業費用率很穩定，沒有業外投資，很精簡，反映到 EPS 主要看建案營收入帳與毛利率。今年 H1 只有認列長虹天擎 20 幾億所以 EPS 偏低
4、每年配息大約 50%~60% 以上，董事會會參考市場況狀與公司資金需求，以及股價變動情形，股價高的時候也不好意思配太少
5、資產主要是存貨約 400 多億，負債方面目前借款約 200 億，平均借款利率在 2.3%上下，現在地板價至少 2.675%，這波下來可能會上漲，銀行會挑案子挑客戶做，因為有些額度到 28% 了，老闆也會擔心貸款被收銀根。預收房地款是在流動負債裡面，在建案表的右下角，目前已經預收約 300 億、24H1 已經認列約 22 億，未來 4~5 年還有約 270 億
6、常有人問某建案在哪一季或上下半年認列，其實不容易預估，營建業因為工程進度、申請使用執照和交屋都是專業複雜的問題，例如交屋現在很多客戶會找專業驗屋公司，一次就幾千樣缺失或做得不夠好，也有比較乾脆直接交屋的，部分案子需要 1~2 季才交得完
7、忠孝詠吉使照已經拿到(註：今年 4/12)，但因為是都更有些程序還在市政府跑，我們盡量 Q4 交屋，也可能拖到 2025
8、建案一覽表
(1) 長虹天擎：4 年前開賣 13 萬、結案 2 字頭，現在那邊賣 3 字頭，賣得快有點可惜。剩 7 千萬慢慢賣，H1 主要入帳來源 ，還有 10 幾億預計 H2 入帳
(2) 忠孝詠吉：等市府都更程序走完然進行交屋，希望 Q4 入帳
(3) 央泱長虹：陸續要交屋，H2 開始入帳，能不能交完看客戶配合狀況
(4) 松德長虹：希望 Q4 拿到使照，交屋要很努力
(5) 長虹天韻：今年交屋的機率較低，要到 2025
(6) 雲創科技大樓：H2 有預售，銷售還不錯尚在統計所以表格沒更新，在林口商業區很特殊，商辦比較少，這是第一個，未來 ASML 會陸續進駐林口
(7) ICT 科技大樓：9 月中要上梁，在士科，我們占 100 億，還沒有要預售，可能先建後售或找單一買主，希望整棟賣比較單純，在商業區，很有信心
(8) 康定長虹：郝市長下任前標到的公辦都更到現在約 10 年，最近動工，過陣子開始預售，市場行情每坪上百萬
(9) 虹創科技大樓：在南港地點好，會慎選客戶，希望整棟或半棟賣，還沒決定預售
(10) 員林一期/長虹天際：已銷售完畢結案，預計 2025~2026 拿到使照
(11) 長虹天聚：賣7~8成，剩下的惜售約 20 幾億，一期二期賣得很快
(12) 天擎三期：清水，還沒預售
(13) 天擎四期：一開賣就賣光，2025~2026 入帳
(14) 員林二期：擇期公開，申請建照
(15) 后里：申請建照
(16) 新莊住商：申請建照
(17) 北投廠辦：申請建照
(18) 西湖段科技大樓：申請建照
(19) 龜山住宅：自辦重劃很久了，一坪 20 萬變成至少 40、50 萬以上，離桃園火車站 2 公里
(20) 林口建林段：上個月買的，申請建照
(21) 桃園住宅：上個月買的，申請建照
(22) 土城廠辦：捷運永寧站在基地裡面，約 1 萬坪，至少分兩三期開發，評估完做廠辦比較適合，申請建照
(23) 新時代廣場：劍南路站出口，收租一年約 2 億，待價而沽
除此之外目前還有很多都更案，地點都不錯主要在台北市，現在買素地不容易。都更也很難談，是和有經驗的都更開發顧問公司合作，在一定程度時進入，我們公司沒那麼多人力，像詠吉跑了 18 年很辛苦，都更政府有相關法令在，但公權力不會介入
法說會簡報
Q&A
問 1：業務範圍跨出雙北到台中的原因？銷售方式？林口案子的均價？
答：老闆一直很保守，過去幾乎都在雙北，戲棚下站久就是你的，深耕很久對開發成本相對較低，比較好控制成本，但後來很難找地，剛好有代銷帶老闆去台中看覺得不錯，員林則是老闆朋友有土地一起合作。營建業有很強地域性，強龍不壓地頭蛇，新的地方有新的建築團隊，要靠當地的人，我們走得比其他公司慢了點，不像興富發遠雄全台灣。銷售基本上都是代銷，因為公司很精簡不會養一堆銷售人員，因為房地產有起伏，所以交給專業代銷。林口均價報載麒洋配買交響苑，他們買 40 幾萬上下現在 6 字頭賺 4成，現在新案開出來 7 字頭
