營建股交屋過戶更新、巡視台積電兩處廠房結果、中鼎 11/2 法說會心得｜承熙 2023/11/3 投資週報

本週要分享 3 件事：

1. 中鼎 11/2 法說會心得
2. 我巡視根基承攬台積電兩處廠房的結果
3. 營建股交屋過戶更新情形 ( 截至 2023/10/31 )

營建和營造股大多為「內需股」幾乎與大盤無關、也可說與外資無關（相較其他類股外資普遍低持股），因此不管美股台股大跌或大漲，營建股營造股總是關起門自己玩，這是我喜歡的股票並且是主要持股，因為適合懶人投資。營建股的話，掌握建案銷售、施工進度和交屋過戶，幾乎等於掌握一大半。

中鼎（9933）11/2 召開法說會，本次法說提問不少，而隔天 11/3 股價大漲 2 元或 5.06%，我認為最重要的提問只有一個：「毛利率何時可改善？」亦即「產品組合」，而產品組合也是我正在寫的「根基財報分析懶人包」著墨不少的一塊。另外，最近出遊順便巡視了根基（2546）承攬台積電的 AP6B 和中科零廢中心兩處廠房的施工情形，有一些看法，也是本週報的重點。

對帳單

本週台股交易 38 萬 6150 元，手續費合計 90 元折扣約 1.64 折，這是犇亞鑫豐證券的折扣 ( 1.68 折 )。投資不管有沒有賺錢，手續費能省一定要省起來。

證券開戶推廣（開戶獎勵均截至 12/31）

犇亞鑫豐：1.68 折起，無雙向借券

優點：

手續費折扣是目前市面上我所知道的最低，也是我主要使用券商，詳細介紹及開戶請往這邊走。12/31 前開戶 + 完成首次交易，獎勵為贈送悠遊卡 1 張 ( 儲值 500 元 )、旅行萬用 USB-C 插頭 1 個 ( 價值 2,000 元，限量 888 個送完為止 )、零股手續費最低 1 元起 ( 至 2024 年底 )。

缺點：

無雙向借券功能、股票匯撥只能臨櫃或通訊申請，因此我又開了有雙向借券的國泰證券和群益證券，把長期不動的股票匯撥過去賺借券利息。

國泰證券：2.8 折，有雙向借券

例如我 8 月成功出借根基 20 張，並且可手機線上匯撥股票免手續費，開戶請往這邊走，開戶獎勵為 7-11 商品卡 100 元。

群益證券：2.8 折，有雙向借券

多一個券商嘗試借券，通常市占率高的券商出借機率也高，開戶請往這邊走，開戶獎勵為商品卡 200 元。

在此也感謝大家的支持與愛戴，以上 3 券商我總共累計推薦 43 人開戶，賺到市值 1.1 萬的獎勵。

中鼎 11/2 法說會心得

這次法說提問很多，目前對中鼎只追蹤法說會，因為想知道公司對「毛利率和 EPS 衰退」的說法，這對我研究營造股有幫助，以下只分享一個提問。

問：請問毛利率何時可以提升？( 影片 1:06:28 的位置 )

楊董回答

中鼎本業為統包工程，有時施工過程針對合約與業主之間會有爭議，處理方式為先把工程做完，再針對爭議部分尋求共識，有爭議和低毛利工程在處理上會很小心，以不損害公司權益為最高考量，會盡速處理，等低毛利工程告一段落後，最近一兩年接的案子都很健康，屆時（毛利率）應該會有好消息。

補充：統包工程的執行架構，關於追加工作（款）

如果對楊董回答不清楚，可以參考中鼎 2022/11 法說會中 ( 影片 0:51:00 的位置 )，楊董回答毛利率衰退 ( 7.06% → 4.98% ) 的說明。

統包工程的執行架構如下：( 我認為也是營造工程的架構 )

1. 拿到工程開始執行
2. 業主要求追加工作
3. 依合約要先做
4. 追加工作的預估完工成本要先列入成本，導致專案毛利下降
5. 當業主要求追加，我們執行時會提出價格和成本等向業主說明，要求補償
6. 追加工程款有的談很快，有的慢，慢的甚至完工後都還在談，而就已經合意的項目，合約金額會增加
7. 假如談不攏則進入「履約爭議處理」，如果是國內公共工程就找行政院工程會調解，調解後辦理追加；海外工程部分，如果沒有工程會就仲裁，時間約 0.5 年至 1.5 年不等

我的看法

楊董的回答大意是說，有些工程做完後結帳時會出現與業主無法達成共識的情形，必須協商仲裁取得共識，協商過程會很小心。所謂「小心」是指不能撕破臉、因為將來還有合作可能，但態度不硬不撕破臉協商進度就會慢，拖久了會有壓力，於是在不撕破臉的前提下公司方會逐漸降低籌碼讓仲裁合意，於是認列的收入（毛利）會縮水。

此外，根據楊董說法低毛利工程的爭議解決後，最近一兩年新接的案子則比較健康（毛利率）。

我認為產品組合優化後毛利率可望回升，就繼續觀察囉。至於 11/3 股票大漲的原因，雖然新聞聚焦在在建工程與新簽約金額創新高，但我覺得產品組合優化更為關鍵。

從年初追蹤中鼎至今，大致感想就是產品組合太重要了，產品組合差的話就算在建工程金額或新簽約金額創新高，財報很難有好成績，下面是 21Q2~23Q3 共 10 季的財務比率。

來源 Goodinfo

對中鼎有興趣者，還可參考以下兩篇：

EPS 不錯但股利縮水造成大跌，董座親說明｜中鼎 ( 9933 ) 2023/3/8 法說會重點整理，含Q&A

Q1 EPS 衰退逾 6 成主要是業外所致，再來呢？｜中鼎 ( 9933 ) 2023/5/9 法說會 Q&A

我巡視根基承攬台積電兩處廠房的結果

10 月底和本週我巡視了根基承攬的台積電廠房，一處苗栗竹南，一處台中大雅，都是出遊順便看的。竹南是 AP6B 即先進封測六廠，相關看法在這裡↓

承熙 2023/10/27 投資週報｜美科技股大跌台股也不好，我跑去巡視根基承攬的 AP6B 工程結果是 ...

以下則是中科零廢中心的部分

「中科零廢製造中心」的可能完工時間

上面 4 張圖片拍攝時間為 2023/10/31，巡視前我已經先在 Google 搜尋過照片，時間為 7 月（Q3）。

來源 Google

來源 Google

7 月照片雖然基地有圍籬，但廠房已無鷹架感覺是收尾接近完工的狀態，而我 10/30 親自看已經沒圍籬、入口有管理員、裡面有停放車輛，應該完工了，因此推測「中科零廢製造中心」完工時間可能落在 6~10 月，Q3 的機率比較大，當然也可能是 6 月（Q2）或 10 月（Q4），看估驗計價（結帳）是否順利。

營造股的營收認列是採用「完工比例法」，是按照工程進度的比例逐漸認列，但實務上OOOOOOO 。

OOOOOOO 。

營建股交屋過戶更新情形 ( 截至 2023/10/31 )

關於營建股的最新進度，有時候在沙龍討論區會提早講，有興趣的夥伴可以追蹤。

達麗 6177

• 建案銷售情形

根據 10/16〈分別受惠橋科和高醫 達麗橋頭和岡山建案去化強〉這篇新聞報導，「達麗建設位於橋頭的『未來市』、以及岡山的『雙子星』大樓，預售順銷程度勝過其它區域建案 ...... 高雄市房屋市場調查協會的數據顯示，10月9日到15日當週 ...... 達麗未來市的來人約61組，成交10戶，遠高於其它行政區的絕大多數案場。」

以下是預計 2024~2025 完工建案的銷售率，來源為樂居，查詢時間為 2023/11/2：

1. 松丹達麗（2024）：銷售率約 44%，總銷 76 億，這是 2024 唯二建案，另一個是陽明大苑 ( 總銷 41 億，近完銷 )
2. 達麗天蒔（2025，下同）：銷售率約 39%，總銷 35 億
3. 達麗冶翠：銷售率約 70%，總銷 46 億
4. 達麗雙子星：銷售率約 57%，總銷 40 億
5. 達麗未來市：銷售率約 62%，總銷 50 億

• 建案施工進度

1、陽明大苑：尚未申請使照，資料來源：OOOOOOO ，查詢時間：2023/10/31 晚間

• 預售屋交屋過戶情形

資料來源：OOOOOOO ，查詢時間：2023/10/31 晚間，查詢過戶方法請參考這篇。

1、國家強棒1期：總銷 40 億

OOOOOOO 。

2、 創世紀：總銷約 64 億

OOOOOOO 。

長虹 5534

• 建案施工進度

請直接參閱最下方表格的「使照號碼/進度」列。

• 預售屋交屋過戶情形

資料來源：OOOOOOO ，查詢時間：2023/10/31 晚間

1、政大首席：總銷約 7.6 億

OOOOOOO 。

2、Park32：總銷約 40 億

OOOOOOO 。

3、豐匯大樓：總銷 30.7 億

9 月底查詢已過戶完畢但沒出現在 9 月營收，10 月營收應該會有

OOOOOOO 。

關於「根基財報分析懶人包」

這段是分享給對根基有興趣者，沒興趣的話本文已經結束。

1. 我方格子已經有 100 多篇根基文章，還寫懶人包是因為我認為根基至 2024 仍有好光景，但有些觀念還沒弄懂，因此透過「寫」來釐清，預計 11 月中旬完成，以 2023Q2 財報分析為主。
2. 裡面有些東西跟過去文章提到的不一樣，包括釐清後的觀念，也包括重新詮釋，適合對根基有一定熟悉度的人，也包含剛接觸根基者，因為很白話。
3. 投資久了發現，能找到適合自己、讓自己安心的投資標的很重要也很講緣分，幸好我有緣找到了，所以分享出來，但知識有價，希望 99 元的費用你能接受。
4. 最重要的當然是根基還能不能讓我們賺錢，這不是很好回答的問題，只好請大家購買觀看。
5. 除了一份預計 3 萬字的 PDF 檔，還有 EXCEL 檔，後者是用來自行輸入數據更新用的，以後就不必靠別人。

最後，秋高氣爽適合出遊，祝各位闔家平安健康