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投資營建股「查建案是否完工」不求人，以達麗 ( 6177 ) 為例

更新於 2024/08/29發佈於 2023/08/30閱讀時間約 11 分鐘

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投資營建股久了發現，關鍵在於「掌握建案完工的時間」，因為完工入帳法的緣故，完工後交 ( 預售 ) 屋過戶的當月可認列營收與 EPS，如果是大案或數個建案密集交屋，營收的爆發會很驚人，可能帶動股價上漲。而如果能提早在完工前就先佈局，然後靜待完工與股價上漲收割獲利，這無疑是投資營建股最大的成就與樂趣。

可惜的是，2020 至今缺工缺料使不少建案工程進度常態性遞延，連帶使營收和 EPS 也一再遞延，長期等待或套牢逐漸消磨投資人的信心，以至於懷疑營建股的投資價值。

無論如何，查建案完工絕對是投資營建股的關鍵，以下聊聊怎樣自行透過公家機關網站查詢建案是否完工，過程不求人也無須費用，我們會舉達麗 ( 6177 ) 的建案為例，學起來就是自己的，不必總等別人告訴我們答案。

本文將分享以下資訊：

暖身：包含直接問公司最快、查建案是否完工的兩大系統
實例說明如何查詢建案是否完工：包含達麗的國家強棒1期、創世紀和陽明大苑等 3 建案
番外篇：查交屋過戶，新介紹一個好用的網站，國家強棒1期 8/30 最新過戶情形

你可能說，達麗幾個建案陸續完工認列營收但股價沒明顯上漲啊！真不夠意思！關於這點，我也持有達麗，目前是小賺幾%而已，我選擇繼續等待，等待期間有空就查建案進度這樣。

暖身

直接問公司最快，但投資人不一定有空問

這是最快的，打電話或寫信都行，重點是公司會不會回應，有的公司很難找人或是不回信。

那要問誰呢？公司發言人 ( 含代理發言人 ) 或投資人關係聯絡人都可以，他們的電話在公開資訊觀測站^註都查得到。以達麗為例，兩者都是同一人：廖政雄協理，在投資人關係聯絡人的地方還有電子信箱可供聯繫。

來源公開資訊觀測站

同上

註：路徑為公開資訊觀測站 > 常用報表 > 公司基本資料 > 輸入公司代號 ( 例如 6177 )。

我自己的經驗是，問問題不會只問一個，例如除了問建案是否已完工，還會問明後年建案的銷售率或某案預計何時會開案等等。營建股算比較單純的，如果是其他類型股票，也可以問在手訂單、毛利率和新廠/擴產等問題，有興趣可參考這篇：

打電話給上市櫃公司通常問這三件事｜長期投資朋友最好要知道

查建案是否完工的兩大系統

之前我在 8/18 週報說要查完工因為「建築工程履歷查詢系統無法使用 ...... 又找到全國建築執照存根查詢」，後來我 8/29 發現建築工程履歷查詢系統又可以使用了。換句話說，兩個都能用，就看哪個順手用哪個，建議都放到標籤 ( 我的最愛 ) 裡面喔。

以下進入實例，夥伴們如有更好的方法也歡迎留言，我不一定對。

實例說明如何查詢建案是否完工

來源達麗 2022/12 法說會簡報 p8

達麗國家強棒1期：已於 8/8 領得使用執照

查建案我第一步是先找出「建造執照號碼」，因為起造人會變，建照比較少變。

國家強棒1期建照是「(109)南工造字第02783號」，接著進入建築工程履歷查詢系統，輸入建照號碼與驗證碼，再點擊正確的第一筆資料。

來源建築工程履歷查詢系統

同上

結果是「404 Not Found」XD ( 所以才說兩個系統都放到標籤 )

沒關係，改用全國建築執照存根查詢，進入台南市後輸入建照號碼，可以發現這筆建案的建照有變更過 1 次，起造人從達麗變成「臺億建築經理」( 這個先記下來 )，直接點擊最新的第 2 筆。

台南市執照存根查詢系統

同上

可以看到畫面是建造執照，裡面沒有使用執照的記載。接著重新查詢，查詢條件改成「起造人姓名」，輸入「臺億」，查詢後點選「最末頁」看到建築地址是台南歸仁，再點擊「(112)南工使字第02465號」。

系統會自動跳出畫面，如上圖，雖沒記載建造號碼，但從起造人、承造人 ( 寶信營造，為達麗子公司 )、地號地址與層棟戶數等交叉比對，這是國家強棒1期建案沒錯，發照日期為「112年8月8日」，賓果。

追蹤達麗久的夥伴應該知道，以它過去經驗來看從完工到交屋認列營收大約兩個月，換句話說總銷售金額 40 億的國家強棒預計 9~10 月交屋認列營收。

從領得使用執照到交屋的期限大約 6 個月內，這是內政部「預售屋買賣契約書範本」第 15 條的規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。」建商領得使照後直到交屋的這段期間，具體內容大概是完善水電瓦斯內裝和公設等驗屋前置作業、安排驗屋 ( 含複驗 ) 以及產權移轉 ( 地政機關過戶 )，程序是很多的，所以達麗兩個月交屋過戶我覺得算快。

而有些建案從領得使照到交屋過戶達 6 個月或超過者，例如欣陸 ( 3703 ) 的琢豐，可能因為是豪宅以及配合買方等因素，交屋過戶認列營收的時間就比較長。話雖如此，按照常理建商都希望盡早交屋，因為交屋過戶就能把款項 ( 合約負債 ) 認列為營收並減少成屋的稅賦，然後繼續下一筆建案。

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