300萬台幣的東京都心不動產物件可以買嗎？
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常常碰到有小孩在東京唸書的父母問我：
「有沒有日幣1000萬（今天匯率台幣212萬左右），靠近車站走路7分鐘，有電梯，治安好，管理體系佳的房子？」
第一個反應常常會是
台幣212萬左右，可能台北連廁所都買不到啦…
但既然被問了，所以我還是會去業者間物件搜尋一下。
結果是，
還真的有耶！日幣1000萬以下，甚至900多萬日幣，台幣250萬左右的房間。
舉例大家最熟悉的新宿區為條件搜尋，還跑出好幾個！
雖然是都心五區的新宿區，乍看之下也覺得很便宜。
但基本上我不太會推薦自己的客人區買這樣的物件。
原因是
（1）1986年新耐震之前的老房子
（2）自主管理
（3）管理費修繕基金費太貴
（4）面積低於20平米
（5）總戶數太少
並非是所有新耐震以前的舊房子都是不好的，有些管理體系好，房子有定期在做整理修繕，狀態維持良好，重新拉皮一下，偶爾會有些物超所值的寶物件。
自主管理也不是完全不好。也碰過是居民組織的管委會自主管理充滿了愛的，那就OK。最怕就是收了管理費修繕費不做事，搞得房子灰頭土臉，髒亂不堪，三天兩頭漏水有問題，光對應就要人命，相對的，這樣的大樓住戶的水準也可想而知，資產價值隨歲月遞減，到時想脫手都脫不了。
房租5～6萬日幣，管理費修繕費加起來卻要1萬5的，這種自住收租兩不相宜。
面積低於20平米的物件，房客替換率相對增高（因為有了點錢大家都會想搬到稍微寬敞一點條件好點的地方），維持成本相對增高。
總戶數太少，每戶要平攤的修繕基金負擔相對提高，大部份以收租為目的的投資家不會看上眼，倒是自己住，沒打算轉賣的話還OK。
當然這只是評估一個物件是否能買的幾個基本，其他還有更多綜合評估因素。
所以不要只有光看單價，有很多背後的看不到眉眉角角，只能說沒有三兩三不要想上黃山。
基本上我自己看不喜歡的物件要叫我介紹還有點痛苦，大部份的時候我都會勸客人不要衝動，要三思而行，不要被表面看似甜美的果實騙了。
因為我介紹了以後是我要負責管理啊～～責任重大呢。
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【東京子保有的日本資格】
宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー
損害保険募集人、飾り寿司インストラクター３級etc.
★東京子其他的房間
東京子在板橋區、練馬區有Airbnb民宿跟月租套房。
除此之外，
針對外國人在東京不動產以及仲介買賣，一般租賃、法務（國際繼承、遺產繼承）、稅務規劃也是強項喔。
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊
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★東京子月租套房&所有房間介紹
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(9) 大山201號房
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(10) 202號房
https://zh-t.airbnb.com/rooms/9163537
大山商店街影片介紹
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1013178419025187/
月租套房
（11）練馬區練馬站走路6分，單人床、面積14平米 、１K
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1969784193364600/
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊） https://kyokoshouse.com/
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★東京找房安家立業第一步～要多久的時間來找住處呢？
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