投資REITs和自行購買不動產的差異分析

聽到李嘉誠或川普的名字，你可能知道他們是靠著投資不動產而累計了大筆財富，你腦中可能會閃過一個念頭，想和他們一樣靠著投資不動產來累積財富，但是該怎麼做呢?尤其當你累積了一些資金之後，你應該也會考慮該自行購買不動產出租來獲得租金收入，還是建立一個有高紅利分配率的REITs投資組合?

我分析該投資REITs和自行購買不動產之間的八個考量點。相信可以幫助你決定應該選擇投資哪一類資產。

一、信用狀況

對一般人來說，通常都能夠保持良好的信用狀態，所以在有借貸需求時，都能夠順利取得貸款。假如你目前有辦法取得房屋抵押貸款，投資REITs或自行購買不動產都是可以考慮的選項。但是，如果你沒有辦法取得房屋抵押貸款，那麼你最好的選擇是投資REITs。

二、投資組合的成長性

自行購買不動產時，你購買新不動產的速度與可能性是多少？除了找到合適的不動產之外，還取決於你的財務狀況，因為它為會影響你可以取得的房屋抵押貸款金額。如果想購買新的不動產，你就必須借更多錢，同時也需要更多收入，以證明你承擔得起這些借款的利息與本金的能力。因此，自行購買不動產的成長性取決於你增加收入的能力。

但是，投資REITs並非如此。與個人投資者相比，REITs通常擁有更好的財務狀況。當REITs的管理團隊想購買新的不動產時，能夠更有效率、能力的從銀行和新投資者籌集資金。因此，從投資組合的成長性來看應該投資REITs比較好。

三、初始資本及後續投資金額

如果你打算自行購買不動產出租，假設是一間價格為5,000,000元的小公寓，並且需要支付20％的頭期款。也就是你的初始資金至少需要1,000,000元才能做這筆交易。何況事實上，還需要準備更多的資金，因為還沒有計算交易的相關稅費，以及這間小公寓是否需要進行重新裝修。

那投資REITs呢？以投資新加坡的REITs來說，新加坡股市的交易單位是一百股。而且所有的REITs交易價格都在3元新加坡幣以下，甚至也只有少數幾檔REITs的交易價格有超過2元新加坡幣，所以每次投資金額最低只需要200~300元新加坡幣，換算成台幣約7,000元。(匯率為1新加坡幣=22.79台幣，以2019/4/3台灣銀行即期買進和賣出平均計算)。但是，這樣買進是不划算的，因為還需要考慮每筆交易需要支付的最低手續費金額，這樣一來會使得每單位購買成本高上許多。在考慮需要支付的最低手續費之後(見圖一)，最好每筆投資都要超過3,125新幣，買進這金額需支付的手續費會剛好等於需支付的最低手續費，換算為台幣大約為72,000元。

因此，如果你沒有太多的初始資金以及後續投資的資金也不大的情況下，REITs是比較好的選擇。

四、流動性高低

可以用買賣的難易程度及速度來衡量。買賣不動產時，你可能需要找仲介才能順利完成交易。而且整個過程在數周內完成都算快速的，正常可能都需要耗時數月以上才能完成。

REITs的情況則不同，跟買賣任何上市櫃的股票一樣，只要你點擊幾下按鈕就可以完成，而且市場上通常會有很多的買家和賣家願意跟你交易。因此，REITs的流動性較高，因為它的買賣比不動產更容易和方便。

五、租戶質量

投資REITs，你的租戶幾乎都是企業。而且企業租戶的質量通常遠遠超過打算跟你租用不動產的個人租戶。因為企業租戶通常擁有更強大的財務狀況、續租及擴大租用空間的可能性。因此，與個人租戶相比，企業租戶的租賃違約風險較小。

六、租賃期間

REITs租戶的承租期間會依REITs類型而有所不同，這可以從公司提供的WALE資料中得知。例如，零售類REITs租戶的承租期間通常為三年左右；商業類REITs租戶的承租期間則至少為五年以上，而且通常在租約內都還有租任期間內的租金增加條款。

至於購買不動產出租，租戶的租賃期間通常會短多了。個人租戶通常都是一年簽一約，也沒有內建的租金增加條款。所以租金收入的連續性取決於你是否有能力盡可能保留下原租戶，或者吸引到新租戶，以及收到租金。

你是否希望可以獲得穩定且不間斷的租金收入?那REITs是比較好的選擇。

七、不動產管理

不動產管理有兩個主要目標。第一、如何提升不動產的租金。第二、如何維持或提升不動產的價值。這涉及到不動產的持續維護。

所以自行投資不動產，你可能需要一個可靠的裝潢公司幫你處理這些事。至於投資REITs，則是依靠管理團隊來幫你處理。

八、稅賦

投資REITs，你的獲利來源是固定取得的紅利分配及其價格上升時獲得的資本利得。這跟自行投資不動產一樣，你可以獲得出租不動產的租金收入及享受不動產價格上升的資本增值。唯一不同之處在於兩者收入的稅賦處理差異，而且這差異會根據你的居住國家以及投資的REITs而有所不同。

舉例來說，身為台灣人的我，投資新加坡REITs所取得的紅利分配及獲取的資本利得，對新加坡政府來說，這些都是我的免稅所得，也就是我不需要為此繳納任何稅；對台灣政府來說，除非我的收入符合最低稅負制的課稅標準，否則這些也都是我的免稅所得，也是不需要繳納任何稅。但是，如果我自行購買不動產出租，所取得的租金收入是必須繳納所得稅的。因此，在進行任何投資之前，稅賦也是必須考慮的問題之一。這也是我投資美國債券，而沒有投資美股公司的原因之一，美國對台灣人的股息稅是扣30%的，這使得原本8%高紅利分配率的REITs只剩下平淡無奇的5.6%，而債券利息卻是完全免稅的。

你應該自行購買不動產還是建立REITs投資組合？這取決於你的個性、財務狀況和投資動機。在做出投資決策之前，請務必謹慎評估和思考。