老屋抵押貸款可以貸多少？老屋貸款銀行條件有哪些？
2021/10/20閱讀時間約 8 分鐘
新房子太貴買不起，只能把眼光看向中古屋或老屋，但老屋貸款的成數有個不成文的規定，銀行貸款最多就7成，除非地點特別好，或是客戶的賺錢能力特別強，如果沒有這兩項條件，老屋貸款怎樣拿到好的貸款條件？
1. 老屋的定義，幾年以上的房子叫老屋？
一般所謂的老屋，是「危老建築」的統稱，因為台灣自然災害多(颱風、地震等)，以前的房子建材比較沒那麼好，老舊而有居住安全疑慮的房子數量甚多，超過30年以上的房子都稱之為老屋。
2. 台灣老屋的比例，最老的縣市是誰？
據內政部統計，截至2020年6月底，全國住宅屋齡中位數為29.84年，總戶數是881萬戶，超過40年的房子占比28.89%，等於全國有近3成的房子都是老屋，以老屋戶數最多的台北市為例，超過30年以上的房子比例來到70.58%，甚至有40.39%是超過40年。
全台老屋最多的前三名分別是台北市、澎湖縣及嘉義縣，最老的鄉鎮則是澎湖縣望安鄉、台南縣龍崎區、澎湖縣七美鄉，在台灣造成較大傷亡的地震中倒塌的，都是屋齡超過20年的建築。
3. 取得老屋的4種方式
- 繼承
爸媽過世後繼承來的老房子 - 過戶/贈與
長輩或親屬因不同理由將房子贈與給你 - 購買
新房子太貴，地段也比老房子差，許多人會考慮購入價格相對較低的老屋 - 其他
法拍屋等其他方式也可能取得老屋
4. 如果名下有老房子，想增貸要找哪家銀行比較好？
想辦理房屋增貸，通常是直接找銀行，而銀行的估價比較保守，放款也有兩大準則：
- 房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
- 屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
假設老屋的主要建材是加強磚造，該耐用年限是35年，則貸款最長年限是42年，若這間房子是民國70年建築完成，則這個案子夠申請到貸款的還款到期年限則為112年，但若房子有整理翻修過，一般銀行還是可以接受最長貸款年限為20年，甚至30年等。
兩項條件需同時符合，如果屋齡太老，貸款年限就比較短，還款壓力大增。
(1) 找銀行
銀行放款會考量脫手性，如果不是精華區的房子，除了貸款不易外，額度也不會太高，而且銀行估價通常需現場勘屋，太老舊的房子會影響貸款成數，可以透過裝潢翻修來證實房屋安全性，以提高貸款額度。
除了銀行之外，想要老屋增貸，還有兩種選擇：
(2) 找融資公司
目前市面上只有裕融旗下的新鑫股份有限公司，獨家承作房屋二胎貸款的業務，在不改變原本銀行房貸的情形下，利用二胎房貸多取得增貸資金。
延伸閱讀：有房族的資金新選擇：新鑫不動產二順位
(3) 找其他民間貸款
民間貸款利率高，多數只繳息不還本，月付金壓力較大，如果無法跟銀行或新鑫貸款，一定要謹慎挑選民間貸款公司。
5. 老屋貸款的利率是多少？
根據聯徵中心2021年第二季的統計，全國老屋貸款利率如下：
- 屋齡3年內的新成屋，貸款利率為1.37%
- 屋齡9年內的房子，利率約1.4~1.42%
- 屋齡9-18年的房子，利率約1.42~1.49%
- 屋齡18年以上的房子，利率均超過1.5%
6. 銀行貸款會看哪些條件？
辦理房屋貸款，房子和借款人的條件都會列入評量，以下幫大家整理銀行在意的重點：
(1) 房屋
- 地點：六都房子會比其他縣市估價高
- 屋齡：10~20年的房子估價金額會是最高的，超過30年的老屋估價較低
- 鄰近設施：如果有嫌惡設施，如加油站、殯儀館，變電箱，路沖，壁刀等，估價也會較低
許多民眾會自行上網查詢房屋行情，或詢問有經驗的房仲、代書等相關人士，卻發現最終結果和銀行估價還是出現落差，這是因為銀行是委由專業的估價團隊評估，且估價較為保守的緣故。
(2) 申貸人
- 穩定的工作及收入：現職至少持續一年以上，有薪資轉帳、扣繳憑單更加分
- 良好的信用：以信用評分為基準，信用分數維持在600分以上就算信用良好
- 其他加分項目：其他不動產、投資收入，基金對帳單或保單等
若工作是領現金，貸款時就比較吃虧，也可以每個月固定存一筆錢到銀行帳戶裡，以此證明收入固定，若是自營商則須附上更多文件，如401報表，營利事業登記證等等，證明自己有固定營收，財力足以負擔貸款。
7. 增加老屋貸款額度的小技巧
想辦老屋貸款並提高貸款額度，可以透過這5個小技巧：
- 多提供一些財力資料（如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等）
- 銀行查不到的資料不用自己說（如固定要給孝親費，或有向民間公司借貸）
- 有其他房子做擔保
- 找審核標準較寬鬆的銀行
8. 為什麼老屋貸款的貸款金額比較低？
銀行放貸時會考量房屋的使用年限，年限越短，又不在精華區的話，貸款成數就會比一般房屋低，而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」：
- 磚造房屋耐用年限為25年
- 加強磚造房屋耐用年限為35年
- RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年
台灣以RC結構居多，少數早期興建的公寓是加強磚造結構，SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。
9. 哪些原因沒辦法辦理老屋貸款？
沒辦法辦理老屋貸款，房子跟申請人的原因都有可能，我們整理出7個最主要的原因：
(1) 房子沒有做保存登記
許多老房子是自地自建，沒有向政府做建物的保存登記，政府的法規也沒有強制所有房子必須做保存登記，都由民眾自己決定，但沒有保存登記的房子就沒有辦法設定抵押權，也就是說不能向銀行貸款。
(2) 原保地/山坡地
為了保障原住民生計，政府劃分特定區域為原住民保留地，讓原民朋友能在此範圍中依法進行開發或生活，而台灣山多，為了作好水土保持，部分山坡地也被列入保護區，不能蓋房子也不能開發，這些地方都是不能貸款的。
(3) 農舍/鐵皮屋/磚造/三合院
鄉下很多老房子是磚造，磚造的房子不耐震，比較常見於工程技術還不是很先進的古早時代，而鐵皮屋搭建的房子，蓋在田中央的農舍，不管多豪華、多大間，也很難跟銀行貸款，只有非常少數的銀行及農漁會願意辦理，貸款額度也不高。
(4) 房屋位置偏僻
你可能知道越市中心的房子越值錢，但沒想過越偏僻的房子最後可能連貸款都沒辦法，找銀行貸款有地域性限制，比如房子在民雄，就要找民雄當地的銀行申請，但有在這邊設立分行的銀行很少，選擇就少了，萬一又剛好都是審核標準比較嚴格的銀行，貸款更不會過，這就是為什麼偏鄉房子老是很難貸款的原因。
(5) 有向民間做私人借貸
民間貸款種類非常多，當鋪、代書、資融公司、資產管理公司…等等，照我國法律規定，只要非金融機構都算是民間貸款，如果之前曾向民間做過私人借貸，無論是公司或個人，自己的親朋好友都一樣，有私人借貸的房子，銀行也不會再貸款給你。
(6) 負債比例太高
即使有房子做抵押，銀行還是非常在意客人的還款能力，畢竟他們想賺的是利息，不是房子，如果名下已經有卡債、信貸、車貸等多項貸款，月付金超過客戶可以負擔的能力，就算想拿房子貸款也不會通過。
(7) 有民刑事紀錄
社會觀感包羅的面向很廣，包含目前是警示帳戶，曾有跳票、呆帳等紀錄，或者曾有前科、更生，對銀行來說都是高風險族群，放款意願非常低。老屋貸款和一般房屋貸款比起來，貸款條件較差一些，但比起信用貸款，不僅利率低、還款年限長，可以貸到的額度也較大，是取得資金的管道之一。
作者簡介－余玉莉
好事貸（新鑫二胎房貸直屬經銷商）房貸經理
10年銀行放款經驗，曾任職以下金融機構：
2004~2005年：台新銀行消費金融處
2005~2014年：日盛銀行消費金融處
本文引用來自：老屋貸款可以貸多少？銀行貸款條件有哪些？
新房子太貴買不起，只能把眼光看向中古屋或老屋，但老屋貸款的成數有個不成文的規定，銀行貸款最多就7成，除非地點特別好，或是客戶的賺錢能力特別強，如果沒有這兩項條件，老屋貸款怎樣拿到好的貸款條件？
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