買老屋/中古屋不踩雷！5個步驟買屋不漏看！
2023/01/07閱讀時間約 17 分鐘
你想買老屋、中古屋嗎？我們是設計師，我們也很喜歡看老屋與中古屋，因為價格相對新屋低、也可以在市區裡找到不錯的位置，最重要的是有些老屋、中古屋的房型非常有改造潛力，改造完可以說是比預售屋、新成屋還有特色，非常的吸引人！但還有一些本質的問題是沒有辦法用裝潢、整修的手法調整的，也很少有專業人員會和你一起看房，那這些問題如果在買屋前就先注意到，既可以避免問題、省下時間，也不會後悔喔！需要的話記得先將文章收藏喔！
先說明因為我們是空間設計師，我們的注意事項是針對屋況、座向、格局等建築本體來討論，比較不會深入談投資、風水的問題，你也可以從目錄點選你有興趣的段落進行閱讀喔！
原文連結（最新更新）
1.那些房子是老屋、中古屋呢？
一般來說屋齡在5~20年稱之為中古屋；20年以上稱為老屋，從下面這張表格裡可以看得更清楚，也有人會沿用危老條例(都市危險及老舊建築物加速重建條例)，認為屋齡30年以上才是老屋。
這篇文章針對是中古屋與老屋，因為這類房屋有經過一定時間的使用，所以在下手之前更需要認真檢查屋況與周邊環境，除了會有更多談價的空間，也保障你住的安全。
2.步驟1-看屋前先查清楚！
看房子前，有些資訊在家就可以一一檢視，有很多部分預售屋、新屋也適用，這些資料屋主、房仲、代銷未必會告訴你，但嚴重可能會危及你的生命安全喔！
1.使用分區
常見的都市區畫分區有「住宅區」、「商業區」、「工業區」，住宅區最為單純，多為住宅與小店舖使用。商業區雖然有住商混和，但作為住宅的周遭出入會較為複雜，如果為夜市或鬧區，噪音的問題也會需要考量。工業區雖然房價較住宅區、商業區便宜，但主要用途多以工業使用為主，如果作為住宅使用政府可針對住戶連續開罰，貸款成數也會較低。
使用分區查詢可以先使用下面這個連結查詢建築物所在的都市計畫分區。
當你確定要考慮哪幾棟時，可以再點下方連結，下載建築物所屬的「第二類土地謄本」(第二類不需所有權人的身份證字號或統編)檢視更精確的使用分區。(這系統需要付費)
2.地震帶上
台灣位於環太平洋地震帶上，許多地區都有斷層帶經過，而建築物基本只要坐落於斷層帶上，就像埋藏一顆隨時會爆裂的炸彈一樣，不管怎樣的結構補強都很難確保你的居住安全。所以先檢視當地的斷層帶事先迴避也是很重要的。目前宜蘭地區沒有斷層帶經過，但未來是否會有新的發現則很難確定。
3.地質軟弱地區
宜蘭縣的土壤液化潛勢區就屬宜蘭市最嚴重，占了宜蘭市大多數的面積，這跟宜蘭市多為河流沖積出來的土地有很大的關係。研究指出，土壤液化使樓房傾斜損壞的災情多半是財損大於人損，對人命的安全較無立即性的危害，直接倒塌多半還是本身建物抗震能力不足所致。
但建築物有損壞還是需要花費整修、處理的費用，所以要確定房子是否在地質軟弱區可以用下面連結檢視看看。
如果你想買的房子位於可能發生土壤液化現象的基地上，依據經濟部中央地質調查所的說明指出，有下列任一條件的建築物較為安全：
- 如果建築物處在低度土壤液化潛勢區，遭遇強烈地震地表產生劇烈震動時，所受影響很小、甚至沒有影響。
- 如果建築物是依據921地震後，政府於88年12月29日公告修正的『建築物耐震設計規範』規定設計建造的，那麼於設計時已進行液化潛能評估並納入耐震設計了。
- 地下室三層(含)以上之建築物，下方可能會發生液化的地層，在施作地下室時已大部分挖除，而且採用筏式基礎或樁基礎。
- 建築物若採用樁基礎且穿過液化地層，當地層產生液化時，仍可以支撐建築物，對建築物之影響較小。
- 由921地震之經驗，即使在土壤液化區，只要建築物規模在三層樓以下且已採用筏式或版式基礎，受液化影響受損情況都不嚴重。
- 建築物因開挖或基礎加深，讓基礎深入座落在不會產生液化的地層，如岩盤、卵礫石層、承載力足夠之黏土層，或地下水位較低的地層情形者等，建築物雖位於土壤液化潛勢區，也不易因周遭環境發生液化情形而受到損壞。
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4.海砂屋
所謂的海砂屋，就是房屋用在建造時所用的砂是海砂，而非正常的河砂，所以砂裡面所含的鹽分（氯離子）過高，短期牆面會有白華現象（俗稱壁癌），長期則會腐蝕鋼筋，造成混凝土剝落，進而嚴重影響建築結構安全，宜蘭縣政府建設處的說明：以台灣的環境，這樣的建築物可能只有6~10年的壽命，這些建築物也大多是921地震當時的『建築物耐震設計規範』尚未修正前興建的。
這樣的建築物很難用部分的結構補強保證安全，只能說要極力避免入手，最常見的是建築物的天花、牆面有如下圖照片(照片來源)鋼筋外露、生鏽的情形，就有可能是海砂屋。
要避免購入海砂屋，因為政府的資訊還不完全，最直接的方式還是在買屋簽約時，在合約上註明，如果房屋經檢測有海砂屋的疑慮，無條件解約，因為檢測海砂屋需要鑽孔，但大多數屋主還是不太願意。
檢測方式宜蘭縣政府建設處有提供檢測單位，和收費：
5.輻射屋
所謂的輻射屋，就是建築物裡的鋼筋或金屬受到輻射的汙染，這些汙染會產生放射線影響人體，具宜蘭縣政府建設處表示已發現的輻射屋大多位於台北市，建造時間以民國七十一年至七十三年間興建的房子是屬於高危險群。
不管是預售屋還是老屋、中古屋都建議主動要求做輻射檢測，避免住到輻射屋喔。
6.凶宅
凶宅的部分，以下列出常見的資料供大家查詢，現在的屋主、房仲也已經有法令規定需要公開這個資訊。
7.周遭設施
這部分雖然到現場也可以看到，但從google map也會再看到一些新的東西，如周遭的店家、八大行業、甚至隱藏的工廠等等。
3.步驟2-看屋攜帶好幫手！
1.平面圖
在買屋的網站上通常會有仲介繪製的簡易平面圖，也可能沒有，但如果有影印下來，對照實際的空間，會對現場的空間有一定的掌握概念。
2.電子羅盤APP
手機下載電子羅盤APP，連結在這裡
這功能會更精準知道建築物的座向，下面會再說明各座向的優缺點。
3.相機、手機
為拍攝現場的工具，紀錄屋況，需要了話也可以找信任的設計師、專業師傅、結構技師等進行討論。
4.其他檢測工具
- 捲尺：檢測空間實際大小
- 彈珠：雖然不能精準檢測房屋斜度，但還是可以發現房屋地坪是否有傾斜。
4.步驟3-周邊環境
在進到建築物裡前，最需要先去周遭走走，最好繞著建築物周遭可以進的路走一圈，觀察周邊狀況。
1.巷道機能與安全
- 至少2.1m寬：消防車出入
- 無尾巷：如果周遭出入較為複雜，無尾巷較難逃生，會比較危險。
2.周邊現況
如果你看的房子是在市區，臨路面的噪音、車流量大小；檢視附近的店家是否有八大行業；周遭如有堆放回收物也需要注意會不會有火災或衛生的疑慮。早晚去房子附近檢視，確定周遭的出入狀況。
如果你看的房子是位在鄉間，確定周遭的農地灑農藥的季節，和那樣的氣味是否能接受？在山區冬天雨季濕度會很高、夏季蚊蟲量會很大，在宜蘭的海邊則會有東北季風的大量吹拂。
我們之前在看屋時也有看到工業區鄰近住宅區，有工廠在半夜排放廢氣，周遭都可以聞到一股怪怪的塑膠味，這些也可以在看房時注意或者和鄰居聊聊天，說不定也能有新的發現。
3.交通便利
這部分可以先思考現行和未來居住的十年你們會用什麼方式移動，是機車、汽車或是大眾運輸工具？需不需要租車位？大眾運輸是否便捷？
如果有小孩、老人需要在附近移動或散步，周遭的人行道、公園是否完善？
5.步驟4-室內環境
看完室外，我們接著要進入室內，一起檢視還有哪些要注意的地方。
很多人買屋喜歡整理好的房子，但如果有一定的屋齡，建議最好找尚未裝修的房子較好，因為你才能真的知道真實的屋況，才不會被原屋主或轉手者「粉飾太平」。
1.結構安全
建築物的結構問題，如果沒有很嚴重一般很難馬上察覺，可以仔細看看一些被裝修物蓋住的地方，如翻開木作天花、瞧瞧沒做木作牆的牆壁，只要有以下問題一定要拍下來或去現場和結構技師討論。
- 鋼筋外露：這部分就像「看屋前要先查清楚」的那部分裡提到可能是海砂屋的問題。如果真要買也要在合約裡註明，如果檢測是海砂屋要無條件退費。
- 結構梁柱裂縫：柱的部分查看樑柱接合處、柱子的頂端或底部、門窗邊的柱子則注意柱子在門窗開口的部位，是否有接近45度或交叉的斜向裂縫(下方照片是柱頭45度裂縫實例)；樑裂縫：要特別注意樑端或樑靠近牆的地方，是否有近似45度或交叉斜向裂縫。（資料取自台北市政府彙整的“震災後住家房屋自我檢查手冊”）基本上超過2公分、長度達10公分以上的裂縫，都可能是房屋有受過強力外力導致的，需要請結構技師釐清原因。但如果是不同材質的銜接、本身也不是結構的柱樑，就可能只是裝飾材料的裂縫，就不用過於擔心。
- 房屋傾斜：具結構技師表示，傾斜率零是正常，少於1/200還在安全範圍內，但要修復比較安全，如果房子超過1/40的傾斜率，要拆掉重建比較安全。要精準檢測斜率其實需要專業儀器，所以可以隨身攜帶彈珠，檢測看看地板是否有傾斜，如果彈珠溜很快，或者已經有肉眼可以看得出的傾斜，都建議再尋求專業諮詢。
結構安全評估，可以再下載台北市政府彙整免費的pdf“震災後住家房屋自我檢查手冊”，在簽約前一一對照房屋的狀況喔！
另外違建像是屋頂加高、陽台外推，我們一律都建議未來直接拆除，一來是我們不確定老屋的載重、結構有沒有辦法負荷，二來是外推的部分也很常造成漏水、開裂的問題。
2.漏水、壁癌狀況
漏水、壁癌可以說是老房子一個無法遮掩的痛，需要先說的是有壁癌的牆未必有漏水，也可能是濕氣的問題，或者以前有漏水現在沒漏了…，但有漏水的牆大多一段時間後都會有壁癌或發霉的現象，如果不會分辨就都先當漏水思考；而要檢視好不好處理，可以看牆的另外一面是面對哪裡，好不好施工。
- 室內牆、天花：牆的另一面如果是自家的另一空間算是最為單純的，如果是漏水引起的壁癌，可能就是管線破裂，或是廁所或廚房的防水沒做好，滲水滲到牆裡面，這部分要根治，只要有重作的預算不算太難。
- 室外牆：牆的另一面面對室外，如果是透天，室外整面牆都需要做防水處理，比較單純；但如果是公寓，室外牆有可以讓施工人員站的空間施工嗎？還是需要樓下的鄰居借空間搭鷹架呢？他們願不願意借呢？
- 共同壁、天花：如果漏水的牆、天花是與鄰居共用的牆、地板，漏水的原因也可能是鄰居的管線漏水，那在處理就需要和鄰居協調，他們願意協調或共同出錢嗎？
這部分如果屋主或仲介願意，也建議可以找認識的設計師或做防水的工班了解該如何處理，還有可能花費的預算。
下面這張照片就是我們家在入住前壁癌的狀況，因為有水痕，所以推測是有漏水的問題，而且是外牆和二樓鄰居的陽台都有漏水點，後來後方的增建拆掉後才有辦法架鷹架在外牆鋪設鐵皮做防水，處理掉大部分的漏水，但因為二樓陽台沒有達成共識，還是有稍微滲水的狀況。
3.座向、棟距
檢視座向可以拿出看屋的好幫手-平面圖，搭配手機裡的電子羅盤，看看建築物的主要出入口是朝哪裡，傳統的觀念是坐南朝北是最好了，但如果在宜蘭陽光非常的珍貴，那坐東朝西或坐西朝東，能爭取到的日照時數較長，室內空間可能就會比較乾爽、牆壁的水氣也會較快蒸發！
座向另外要觀察的是，夏天吹西南風、冬天吹東北風，太陽早上會東曬(比較溫和)、下午會西曬(比較炎熱)，所以最好的房子狀態是西邊要防曬、南邊可以有大面採光、東北邊要避免冷風灌入(不能過於空曠)或是窗戶做好氣密、不開窗。
當然窗戶最好的狀況是都是氣密、隔音窗，我們也建議如果要裝修這方面也是非常值得投資的，真的會提升室內溫控與隔音的舒適度。
棟距的部分，建議你到每個空間都開窗瞧瞧，是否會有隱私的問題？隔壁戶有沒有排煙管或怪味道？採光是否充足。
我們家在宜蘭，住的是坐南朝北的房子，雖然日照沒有像東西向這麼好，但我們加大了所有的對外窗，窗戶也改用氣密性較好的窗戶，冬天才比較不會灌風。
4.空間格局
平面圖就是對照空間格局的好幫手，如果你在意風水，這時候也可以一併檢視。
在使用上可以看看大格局有沒有方正，沒有太多畸零空間，未來比較好利用，廁所與房間的比例夠不夠用，雖然裝修可以調整格局，但如果動到柱、樑、結構牆，拆除就會有安全疑慮。移動廁所、廚房等用水的空間也會是一大筆開銷，所以主要結構、用水空間盡量能不動就不動。
各個房間也可以再看天花是否低矮壓迫，如果是裝潢的木作天花也建議打開瞧瞧確定原本的天花高度和狀況；牆面是裝修牆還是實心牆，如果是裝修牆，未來要拆除比較不會有問題，實心牆則要諮詢專業人士。
我們家原本也有用木作隔出來的和式空間，但為了讓採光更好、通風更順暢，我們毅然決然就將隔間拆除了。
5.其他
在買新成屋時還會建議檢察給水、排水、開關、插座等細項，大部分也會建議直接請驗屋公司用專業儀器檢視，但老屋或中古屋如果屋齡超過20年以上，建議將水電管線都重新換新，因為以前的用電量沒像現在這麼大、給水與排水管的管徑也較小，容易阻塞，最好還是重新抽換才住的安全。
如果你一買下來就要入住，或是還沒有經費整修還是都可以自己檢查一番；有些屋主可能會說他們也有抽換過，那就是要再確定是全面抽換還是只有部分，換了多久，打開電箱看看電線的老舊程度。
6.步驟5-公共環境、頂樓
看完室內，如果是公寓或社區一定要再去看看公共環境，檢視一下。
1.樓梯間
是否有堆放雜物，影響逃生，也可以檢視居民的素質。
2.頂樓
是否有堆放雜物；安全門是否能正常開啟，避免火災發生時無法逃生。其他是是否有加蓋，如果需要晾棉被，可以在哪裡晾。
如果買的是頂樓，需要檢視隔熱與防水，如果是用塗料進行隔熱防水，可以問問是多久前做的。但防水塗料保固年限短則一年，長則十年，差異之大，也取決於各公司使用材料及施作工法。
如果頂樓有搭鐵皮，需要確定是否為違建（以我們的經驗大多是違建），如果是違建會有被檢舉報拆的風險，可以選擇用拆除違建的預算先預備，也可以問問當地政府建管單位對於違建的處理方式。
3.地下室
有些公寓會在地下室設置停車場、垃圾集中區，停車場的部分可以去閱讀下面車位的部分，垃圾處理可以看垃圾丟棄的動線，和垃圾處理區是否衛生，有沒有孳生鼠疫的危險。
有些屋況的問題也可以在地下室看到。
4.公設
如果有公設，要去檢視公設的使用狀況，是否有人管理？有沒有管委會？管委會的運作狀況？管理費怎麼計算？
5.車位
(1)車位大小
如果房屋有附帶車位，需要實際停看看，確定大小是否好下車、車道是否好開，如果為機械車位，高度、寬度是否足夠，也要操作看看。
(2)獨立權狀
車位在法規裡分為三種，分別為法定停車位、增設停車位、獎勵停車位。
「法定停車位」通常含在建物公設的坪數內，不能轉售給大樓住戶以外的人，甚至還有區分為是使用權還是所有權，是固定位置還是輪流抽籤。至於「增設停車位」、「獎勵停車位」只要有獨立權狀就可以自由買賣。所以在買車位時也須注意這些。
7.最後重要討論！
在查找這些相關資料時，我們很驚訝，網路上關於買房看屋況這方面的資訊居然如此破碎，最仔細的文章也多是房仲或買屋專家寫的文章，而且還是可以看到偏頗或過於片面的內容，所以我們盡量用現有已知來整合這些資訊，必盡有些房子一買了，就已經決定後續一些裝修可以處理的事情，真的是再好的設計師也救不了你…
關於老屋房價的部分，可以先以行情價減掉裝修費用先行談判，裝潢費用可以先用下方的表格做最最簡略的估算，但因為每棟房子的狀況、各地工班的價差，和最近飛漲的原物料，這些真的僅供參考，實際還是要和你信任的設計師和工班討論阿！
如果你已經確定要買老屋，或者買了老屋，你可以再延伸閱讀下面的文章，讓你更精準掌握老屋翻新如何省錢省時間！你也可以直接使用我們的免費諮詢服務喔！
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