中古屋貸款前必須知道的事 1次比較民間/銀行中古屋貸款

一般市面所稱的中古屋，只要符合以下2種情形的其中一種，就能被認定為中古屋：房屋興建完工且已領取使用執照超過3年以上
房屋經過1次以上的轉手買賣
然而，中古屋與老屋的差別，起源於1999年，921大地震導致全台灣有5萬1千多棟房屋全倒、5萬3千棟房屋半倒。由於1999年前蓋的房子，建材普遍較不耐震，因此在921地震發生後，內政部營建署重新修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規，針對各區域地形重新制定耐震係數，提高建築物的耐震安全標準。
所以照歷史來看，2000年後蓋新建的房屋，應該都能承受6級地震，這也是目房屋新舊的重要分水嶺。

這個答案是沒有錯！由於中古屋的年限範圍較廣，為了更加細分２者差異，業界將屋齡「3-10年內沒有人住過的房屋」稱之為新古屋，而新古屋會存在的主因大致會有以下2種:
投資客買房正等好價格而尚未脫手
建商蓋太多房屋產生滯銷

以上這2大原因造就了市場佔有一批品質接近新成屋，但價格相對便宜的 新古屋，再加上現今房屋公設比日漸升高，實際能使用的坪數新古屋又因此比新成屋多了一些優勢。

以下貸先生整理了新成屋、新古屋、中古屋、老屋4種類型的差異，方便您一次比較認識各類型的貸款差異，接著看完房屋類型整理後，讓我們進入中古屋貸款管道總整理！

中古屋貸款的管道除了常見的銀行之外，還有融資公司、代書２大民間貸款管道可以辦理。

一般來說，銀行中古屋貸款利率會比民間貸款要低，但也因為銀行必須遵守金管會的法規限制，貸款審核條件也因此相當嚴格。

相較之下，融資中古屋貸款、代書中古屋貸款的審核條件寬鬆許多，更容易成功過件外，核貸成數也會比銀行來的要高，因此也成了不少申貸人籌措大額資金的重要途徑！

中古屋申貸有一個常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說，購買房屋的成交價是1,800萬元，原本預期貸到8成的金額是1,440萬元，但銀行卻只核貸1,296萬元，比期待少了144萬元，為什麼呢？這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,620萬元。

在每家銀行的放款部門，對於其業務區域內皆有各種地段不動產的市價表，或過去的交易價格紀錄、區域仲介成交價格查詢單、附近法拍屋拍定資訊等。

因此，銀行可以初步的根據這些資料，對照不動產謄本內容，再依據屋齡、不動產區段、房屋產品類型、周邊環境、交通等條件，扣除增值稅應繳的金額，而初步估算出該不動產的市價。如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。

鑑價係由融資者由專業鑑價人員對其財產進行價值的評定，針對其申貸所附相關之動產、不動產，乃至週邊資源、生活機能、運輸工具、商機價值、未來期望潛力、市場趨勢商譽等，進行專業調查與評鑑，是申請貸 款中重要的一環，對於融資的取得具相當程度的決定性作用。

購屋者如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。