〔影片〕【首購族必看！新手買房一定要知道的「3件事」】貴哥來開講#4
閱讀時間約 5 分鐘
「Hello 大家好！我是貴哥，歡迎來到貴哥來開講 ，貸款有好事，今天要跟大家分享的是如何在第一次買房就上手」。
1. 購屋知識－如何抓買房預算？
如果你要買房子的話，預算你要抓多少？
假設你要買1000萬的房子，現在銀行貸款都是8成，所以貸800萬的話，那你自備款就要200萬，可是200萬你沒有辦法，買完這一間房子搬進去住，因為如果你是跟建商買，過戶的當中你可能需要繳契稅、印花稅，還有建商他可能會有外水外電，這個外水外電這一筆就是不少錢。
那如果找房仲的話，你還要考量一個仲介費，那一般的話，仲介費是買方你要付成交總價的2%，還有代書費，加上你搬進去之後，你可能要裝潢、傢俱家電那一些，所以如果你買1,000萬的房子，我會建議你至少你要準備到300萬的現金，那你就是從這些預算去找，你想要的房型。
2. 購屋知識－認識房屋類型
房子就有三種類型預售屋、 新成屋跟中古屋，你到底要選哪一種？
• 預售屋
好， 我們講預售屋，預售屋它的優點就是，我想要什麼格局，我都可以跟建商說，我要這樣子蓋，缺點就是你沒有辦法馬上住，然後價格可能比較高，那它的品質你也完全看不到，所以在買預售屋的時候，會建議你是選比較有口碑的建商，它相對是比較有保障的，然後再來就是，它的貸款成數一般就是8成。
• 新成屋
新成屋它有兩種，一種可能就是建商已經蓋好了，它還沒有賣掉，這是你跟建商買，另外一種可能是投資客，它的優點就是，你就可以馬上搬進去住，房子你也看得到，然後它的缺點就是，它的價格也很高，然後貸款的話，就是會有一些些風險，比如說你買價是買1,200萬，有可能銀行估價只有估到1,000萬，那銀行用1,000萬去貸給你8成，那就是800萬，等於是你自備款就要400萬，你如果買1,200萬，貸款貸800萬，你看這貸款成數根本就不到8成，所以會有這個風險。
• 中古屋
那中古屋的話 就比較簡單，缺點就是，它不是新的，它是中古的，甚至屋齡是比較久或屋況比較差的房子，當然它的價格也相對的比較便宜，但就是它的貸款成數，不會像新房子或預售屋那麼高，可以貸到8成。
3. 購屋知識－議價的秘訣
我們現在就用你是買全新成屋或中古屋的部分來看，現在的人在賣房子，老實講都是價格亂開啦，1,000萬的房子他就開1,680萬，你怎麼殺，所以我會建議你在要出價以前，房子看喜歡了，你要出價以前，先找銀行幫你估價，那我又不認識銀行，我怎麼找銀行？簡單， 跟你推薦幾家銀行：比如台新、遠東、日盛，這一些銀行他們的行員，他們的業務都有這樣子的服務。
你就打電話進去，我想要買房子，可以請你們的房貸業務跟我聯繫嗎？業務打給你之後，你就告訴他，你想買這間房子，你們可以幫我估價，大概我可以貸款多少？額度、 條件、 利率是怎麼樣？那業務他就會幫你調資料出來評估，這一間我們估出來大概行情是多少？那如果以你的條件，我們大概可以貸款多少？你可以同時找兩家或三家銀行去做比較，這是最穩、最安全的做法。
那評估完之後，你覺得這樣子的價格，你也可以接受貸款條件都OK了，那你就跟仲介出價下斡旋，這個下斡旋是一個最重要的技巧，假設你預計這一間，你是要1,000萬成交，那他可能開價是開1,280萬，那我會建議你就是從950萬出價，那一般仲介他會告訴你，950萬不用，人家不會收的，你就跟仲介講我要下斡旋，下完斡旋之後仲介他就會去找屋主談，假設他是開1280萬，你跟他斡旋出900萬或950萬，那這樣子這個落差在拉的時候，就有機會去談到你的仲介費，很多案子的成交會是在，仲介費這一段差距成交的，就是仲介折讓仲介服務費成交，好， 那如果假設OK之後，你下的斡旋金就會轉成定金。
4. 購屋知識－履約保證的重要性
一般房屋的買賣，他要付的期付金就是，第一簽約款一成、用印款一成，以前可能就會要求完稅款一成，所以你要自備三成頭款，那因為現在的人頭款也沒有(準備)那麼多，就可能會是兩成頭款就結束，假設你買1,000萬，我就200萬匯到履保專戶去，就是你買方的簽約款這些錢，全部都是放在銀行那邊保管，等到你的整個貸款都完成、交屋之後，銀行再把這些所有的錢交給屋主，一般我們聽到就是叫成屋履約保證，銀行他們的說法就是價金信託。
其實這個是很重要，如果你買的房子是沒有這個價金信託，成屋履約保證的交易模式的話，我就不建議你跟他買房子，因為最大的風險是你，因為你的錢、你的簽約金 、你的頭款、完稅款可能屋主拿去，但是如果他沒有辦法，把房子所有權完整的移轉給你，卡住， 卡住就沒有辦法交屋了，所以會建議就是，交易就是一定要有價金履保信託。
那今天我們就討論到這邊，下集再跟大家分享更多的房貸知識，如果說大家還有其他貸款的問題，也可以跟我們說，然後請鎖定我們的頻道，記得開啟小鈴鐺。
作者簡介－孫鴻貴
■好事貸（新鑫二胎房貸直屬經銷商）創辦人
16年銀行放款經驗，曾任職以下金融機構：
．2003~2006年：國泰世華銀行消費金融處 業務經理
（連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮）
．2006~2017年：日盛銀行消費金融處 業務經理
（連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮）
■榮獲日盛銀行最佳保險菁英獎：
．2011年~2015年：最佳保險銷售菁英獎
（連續五年榮獲殊榮）
本文引用來自：〔影片〕【首購族必看！新手買房一定要知道的「3件事」】貴哥來開講#4
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