買了預售屋要做客戶設計變更嗎?
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買了預售屋要做客戶設計變更嗎?

2022-06-09|閱讀時間約 7 分鐘
  買預售屋除了自備款付款上相對較買成屋壓力小一些外,有機會在房子蓋好之前針對屋內的格局或材質做變更以節省裝潢成本也是個優點!理論上是這樣,但對於大部分是門外漢的購屋者們,真的可以達到「傳說中」的省時又省錢嗎?實務上又要怎麼去操作才能真正達到這樣的效果呢?
擁有一個屬於自己獨一無二的家是許多人的夢想,客變提供一個提前變更格局的好機會!

設計變更是什麼?

  建案在取得建築執照時,就會有一份建管單位核准的建照圖說,可以看到每個樓層的平面格局;而你買的戶別與整棟建築物相關的平面圖說,也可以在合約中看到!合約附圖中的格局就會是建設公司交屋給你時,房子實際蓋好的樣子。
  隨著建築物興建的過程中,可能因為施工檢討、建管要求或建設公司調整設計等,會針對原本核准的建照圖說內容進行變更設計;這類的變更設計,通常,影響的多半是公共的區域而不是你們家室內的部分,但如果有影響到室內格局的話,建設公司應該要主動通知你們才對!
  而購買預售屋的屋主們最在意的,則是所謂的「客戶設計變更」,簡稱為「客變」。客變就是在建設公司現場實際施工到你的戶別所在樓層之前,讓你有機會調整室內的格局或建材,讓你在交屋後不需要另外再花一筆錢拆除重工。

客戶設計變更時機

  由於客戶設計變更會直接影響到現場施工的安排,因此建設公司通常會訂一個客戶辦理設計變更的期間,並提供平面格局及水電配置圖、客變原則等相關文件,讓已購買房屋的屋主們可以進行相關作業;通常,可以辦理客變的期限,最晚最晚,就是你的樓層結構體開始施工前!「施工前」這幾個字範圍很廣,所以建設公司會依據現場施工與施工圖說定稿進度安排來訂定實際的期限,並事前通知;有些在簽約的同時,直接明訂辦理客戶設計變更的期限,有些會隨著工程進度依樓層通知已購客辦理客戶設計變更。
  因此,當你購買了一間預售屋,你必須先了解目前的工程進度-結構體蓋到哪一層樓,再比對你所購買的樓層,如果才剛開工或是還在進行基礎工程,那你只需要跟建設公司確認客變辦理的時間點,再去作安排即可;如果樓層差已經剩下不到2、3層,那你可能幾乎已經沒有時間猶豫了,如果有客變需求,簽約同時就要向建設公司要求同時辦理;如果施工早已經超過你所購買的樓層了,通常建設公司就不會再配合客變,畢竟你的樓層都已經按照原本的圖面施工了,如果要變更,就跟你自己找裝潢公司一樣,建設公司也是要拆除已完成的部分重工。

客戶設計變更原則

  每家建設公司的客戶設計變更原則不盡相同,就像你去買東西,有些是可以客製化的,但很大部分的東西是有一定的限制或甚至不能變動的,這樣的原則在預售屋的買賣上也是一樣的!雖然說買一間房子是很大筆資金的投入,但賣方,不管是建設公司或中古屋的一般屋主,銷售自己商品的時候還是有自己的考量,所以必然是有一定的限制。
  在預售屋中,常見的「可變更」項目像是:室內隔間位置調整或取消、開關插座增減或移位、室內門扇位置調整、室內建材選定(以建設公司提供可選擇項目及樣品為限)......。那又有什麼是一定不能變更的呢?違反法規與影響結構的部分是一定不能夠改變的,像是建築技術規則有規定:16F以上的廚房如果要用瓦斯爐就必須設置隔間廚房且須用防火門-你不能夠客變要求建設公司把這個廚房隔間取消或是換成一般室內木門,這樣可是違反規定的唷!其他「可變更」與「不可變更」的項目,可從跟建設公司的合約或客變通知相關文件中找到相關說明。
施工前必須先確認圖說,才能確保施工品質與正確性;因此,客變作業必須早於施工圖說定稿前。

客戶設計變更程序

  如同客變原則,客戶設計變更程序各家建設公司亦不盡相同,但對於購買房屋的我們來說大同小異,可以參考以下程序與重點:
  • 確認未來房屋使用需求
      相信買房時,大家多少都已經對於未來房屋使用需求有些想法,但作客變的同時,其實就等於是室內裝潢設計的開始了!所以,你必須定義好未來這個房子有多少人住?哪些空間是必要的?哪些功能是必要的?要先回答類似前面提到的這些問題,你才能夠開始去討論你的房子內部格局是否需要調整、插座夠不夠用,或是動線是否符合自己需求等。
      以我自己滿在乎的廚房空間為例,洗碗機、烤箱、微波爐、電鍋、氣炸鍋、咖啡機等電器,不一定每一個都是常常使用但都是我需要的,且最多同時可能使用3個電器-電鍋裡熱著白飯、氣炸鍋熱炸物、微波爐同時在處理其他食材,因此,廚房或廚房旁邊鄰近處必須有足夠的空間與插座來應付這樣的情況!
  • 確認購買的戶別圖面格局與尺寸
      自己購買的戶別格局通常從合約附圖中就可以得到確認,但是光靠合約附圖是很難確認內部實際尺寸的,請務必向建設公司確認平面圖上的尺寸!如果有要找設計師或自己有相關軟體可開啟的話,可向建設公司取得你購買戶別的CAD圖檔,可以方便後續尺寸確認及設計師設計繪圖。
  • 確認未來內部空間設計與配置
      有了需求及尺寸,必須先把內部的空間配置確定下來,才能確認需要進行設計變更的項目!建議如果有想要動到室內格局,最好是能夠找專業的設計師一起討論,可能考慮的會比較全面。
      在確認空間設計與配置的過程中,你必須確實了解建設公司的客變原則是什麼、客變可以做到什麼程度,這樣在做室內空間規劃與配置的時候,你也可以大概抓出交屋後可能還需要做的裝修有哪些;如果有找專業的室內設計師的話,這部分就可以請他們配合討論與規劃了!
  • 與建設公司辦理客戶設計變更
      當你自己的需求都確定了、有方向了,你就可以與建設公司正式辦理客戶變更設計相關作業了!通常,客戶變更設計只有一次機會,費用的部分,增加的工程項目會依建設公司提供的各項目單價向你收錢,而減少的部分會在交屋時統一退款給你。
      來辦理客變的客變人員通常是建設公司負責設計圖說或工務部門的人員,你也可以在與客變人員討論過程中,針對工程中你比較關切的內容進行提問;這些協助辦理客變的人員「理論上」應該會比平常跟你接洽與收款的建設窗口更了解實際施工狀況!

好處?壞處?

  辦理客戶設計變更固然可以幫助我們提前將室內格局調整完成,讓交屋後不必多一道拆除重工的手續,費用上可能也會省下不少;但是,如果你在客變的時候其實還不是很確定未來會想要怎麼做,依模稜兩可的想法隨意地去做調整,未來真的要開始規劃設計的時候,可能還是必須拆除調整或重工!因此,一般我會建議已經買了預售屋但對於裝潢設計還沒有任何想法的朋友們,有裝修預算的話就可以直接買毛胚屋或直接退掉所有的隔間設備,找裝修設計師直接依照你的需求設計一個專屬於你的家;如果沒有太多預算,也可以接受原本的配置,那就直接從原本的配置去檢討使用需求吧!
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