我們看了超過100間的中古屋，為何最後決定忍痛轉買預售屋 ? 〈2022房屋心得全紀錄EP.1〉
2022/06/03閱讀時間約 11 分鐘
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作為本系列開頭，先做一下基本介紹吧。
本系列最終下定的房子是北市3房2衛預售屋，在2020年6月購入，原本預計2021年11月完工交屋，但因為新冠肺炎導致全球原物料飆漲、缺工以及航運大亂，因此延後至2022的4月才交屋。這一系列的文章就是想記錄一下我們家從2018年決定買房，中間歷經2年看房、2020年中找到心目中理想的房子、談價格、下訂、2022年驗屋、交屋、裝潢、挑家具、入住等一系列的過程，因此主要會以自身經驗作為要敘事主軸，輔以世界發生的大事與自己查到的資料，作為判斷依據給大家參考。除了作為紀念，也希望提供給之後有遇到相關煩惱或問題的朋友一些處理方向，如果有任何問題歡迎在下方詢問，在我能力範圍內或曾經處理過的話會盡量回答。
最後，如果要問這4年的看房買房，到最後交屋的心得，只能說：
「買房不容易，有時看運氣」(單押x1)
畢竟金錢要夠只是基本，後面要如何選到好建案、好格局、不要有天災人禍、進度不拖延、建商不會推託責任、驗屋沒大瑕疵、設計裝潢是自己心目中的模樣等等，很多事情不僅僅只是把功課做好這麼簡單，有時候就只是Timing的問題，畢竟要配合的人事時地物真的太多太多了。總之，這一路上有很多問題要克服，就在後面的系列慢慢說明吧。
買房最關鍵的第一個問題：選定你要的區域
區域是非常重要的問題，畢竟這要考慮到非常多面向，選價格、選學區、選工作地、選離醫院近、選交通方便、選有大眾運輸系統、再加上吃喝又要很便利等等，各種因素哪個比重多一點少一點，都是很艱難的選擇，但說穿了重點就是這間房子是以哪位家庭成員為重，以及現階段最在意的需求是甚麼。
先釐清選房子的主要依據
凡事起頭難，選東西總要個依據，所以我們是從「釐清選房子的核心因素」開始。以我們家來說，中間開過好幾次會議、討論許多問題，包括是不是要搬去其他縣市、未來想住哪裡、選寧靜的地段但外出需騎機車，或吃喝方便但比較吵的地方等等。最後是決定以「爸媽的工作地附近+退休醫療需求+生活寧靜+騎車8分鐘內要有捷運」這四項為主，因為這間房子住到最後最高機率會是爸媽，因此就以他們的需求為最主要考量。另外，在這階段我們還沒確定要買中古屋還是預售屋，打算先看看物件後再決定。
你最高能負擔多少價格
決定好挑選房子的核心因素後，接下來就是確認你們「最高能負擔多少價格」，價格的考量上我們家在討論時，起初有抓了一條簡單的公式(原本就打算要裝潢，不管是買幾年的房屋)：
我們能負擔的價格=房屋總價+裝潢(100萬)+家具(50萬)
但是，在最後打這篇文章時，才知道當初估算真的太寬鬆。畢竟後面陸陸續續又支出像是驗屋費、房屋稅、地價稅、半年管理費、室內線路修改費用，以及有些社區在裝潢時要付裝潢保證金，而這些零零總總加起來大約差不多40幾萬上下，也還好當初有多留些存款在身上。因此建議買房的各位，預算不要抓太緊，多留點現金在身上，不然到最後會變成有房沒家具，或是裝潢只做一半的窘況(但詳細要到多少，就真的因人而異了)。
另外再舉例來說，如果是中古屋裝潢費用勢必會更高，但相對的房屋總價會下降，因此上面的公式僅能算是最大概略的參考，在這階段就先以「能負擔的總價」來衡量會比較簡單，不必抓得太嚴格。
※Google雲端與Excel真的很方便，可以多人協作又能保留更改紀錄，推薦給有類似需求的大家。
了解地域房價
接下來就是考慮買在哪裡的問題了 ! 在台北市，每個地域的房價都可以差十萬八千里，像是北投區一坪的開價可以從天母的百萬以上，到忠義復興崗五六十萬。再以房屋年齡來說，預售屋、新成屋、中古屋、毛胚屋的開價也不一樣，連大小坪數開價也會不同，所以了解整個地域的房價真的是一門學問。老實說在找房子的過程中，也漸漸了解為何找房仲要選越深耕當地的越好，當然，如果不想花太多時間在這方面，最簡單的就是從總價，加上以某區域的同心圓範圍內做篩選就可以了。
最後我們是依照「區域平均房價 x 想要的坪數」做出決定，幸運的是，我們發現其實能夠負擔原居住地的房價，因此就決定先從住家附近開始找房。
不過，雖然前面說不限定是預售屋還是中古屋，但因為我們選定的區域在2018年的預售屋推案量非常非常少，我們居住地附近更是一案都沒有，所以當時目光都先暫時放在中古屋上，但問題就來了—
該怎麼選才能找到適合自己的房子 ?
找房子時該怎麼篩選 ?
先從價格來說，我在搜尋的範圍會抓的比能負擔總價來的更高，用一句話來說就是「開價打7-8折後如果在負擔能力內的都可以看」，舉例來說，比如我最高能負擔1000萬的房子，則會把1200萬的一起納入看屋清單，畢竟現在不二價的房屋少之又少，還是會經過議價階段，網站的價格99.9%都是拿來殺價的。
話說你們的格局條件呢 ?
而以房間格局來說，我們共同討論後列出幾點必要項目：
※這是看超過100間中古屋後的最終版本，一開始並沒有列的這麼詳細，當然後續也沿用到看預售屋的格局圖上
- 三房兩廳，希望都能放雙人床，不要間接採光
- 客廳一定要有窗戶與外陽台
- 廁所要兩間，並且都要有對外窗(不然很潮濕)
- 客廳能放下三人坐沙發(沙發大約280cm)
- 要有整片的電視牆，電視不要在兩間房門中間
- 拒絕樓中樓物件(有機率是非法加蓋且容易有暈眩感)
- 大門不能對樓梯，對門到沒關係
- 要有管理員與集中收垃圾
看房人生START ! !
照著上面這幾點，我們就開始看房之旅了。只要六日有空，我們不是在看房子，就是在前往看房的路上，一路從2018年看到2019年中，幾乎可以說我們把該區域能看的物件幾乎都看過一輪，也有好幾間是還沒放到網站上，仲介就直接帶看，算一算看了至少100多個物件，但遲遲沒有成交。
有一部分原因是，對我們來說，我們是抱持著「雖然很想換房，但不代表是急著換」。所以不管仲介用各種理由，像是有人開價了、有人已經跟屋主斡旋、臨時打來說屋主準備成交等等理由(但老實說有時是真的、有時是話術，機率大約一半一半)，問我們如果有興趣要不要先下斡旋金時，我們都是堅持家裡要先做出初步共識，確認真的都喜歡這個物件，並且有了初步的開價想法後，才會跟仲介聯繫。畢竟買房是件大事，我們也是要自住不是拿來投資，一旦被時間趕著跑，後續出問題的風險也是會提高。
當然其中也真的有幾間是一進去就有「OMG，就是這間了」這種感覺立馬浮現，但後來不是屋主不急著賣、價格談不攏、沒有停車位，不然就是物件很喜歡，但公設地下室髒亂不堪，甚至有出現疑似樑柱裂縫等等結構問題，讓我們慢慢對中古屋失去信心。
而壓垮駱駝的最後一根稻草則是在2019年中，我們看了一間原本就非常喜歡的社區物件，這個物件雖然偏山區、道路有點小條，但也因如此非常安靜，而且附近都是透天厝，街道景觀很好，再加上騎車3分鐘有吃有喝有賣場、5分鐘到捷運站，第一次跟第二次看都感覺這物件很不錯。
之後，我們決定在下斡旋前再去看最後一次，但看的越仔細，缺點卻逐漸浮現，其中最大一條是「屋主與仲介的漏水標示不老實」，發現櫃子、書桌、冷氣窗台附近有許多新發現的壁癌與漏水處，當初完全沒有畫在標示圖上，而且我們第一次看屋時，還特別尋問屋主跟仲介有無其他沒標示的地方，他們都表示沒有。最後，屋主後續表示可以在價格上作折讓，但我們非常不想處理買屋之後可能的紛爭，再加上誠信瑕疵，最後忍痛決定不下斡旋。
所以我們從2018年看到2019年中，花了一年半的時間，還是沒買到喜歡的房子。
這個打擊其實滿大的，原因其一是真的時間拖太久了，其二是幾乎我們有空閒的時間都跑去看房子，加上平日要上網看物件、與跟房仲聯繫喬時間，真的體力與心境上負擔很重。因此這個事件過後，我們陸陸續續謝絕許多仲介邀約，把最後幾間預約的看完後，開始思考「到底是哪邊錯了呢」，是我們條件開太高，還是賣方市場氣息太重，屋主都不急著賣，或是有其他原因 ?
後來經過好幾次激烈的討論，最後做出重大決定：
轉看預售屋吧 ! !
老實說這決定挺大膽的，因為前期我們看的都是中古屋，預售屋對我們來說是超級陌生的領域，這代表有許多功課要重做，包括看房該注意什麼事情、如何議價、平面圖怎麼看、建商的合約有甚麼注意事項等等，畢竟成屋能看到房子的實際屋況、外觀、體會站在屋內的實際感受、價格方面還有實價登錄可以參考(我們看屋的時期預售屋通常是交屋後才會登錄)。
但回想起每個中古屋都有各自千奇百怪的屋況，加上我們又沒有相關專業，很難知道這物件到底有沒有重大問題、也很難預估之後裝潢費用會不會爆表，畢竟有漏水的地方很難一一看清楚，如果不幸有漏到樓下，甚至樓上漏下來的那就更麻煩了。
再再加上2019年底，不知為何我們選定的區域，開始陸陸續續有些危老重建的案子放出即將銷售的消息，因此我們就下定決心，轉看預售屋。
但時機不好，正當要準備去案場看房的時候─2020年初，疫情爆發了。
整個社會人心惶惶，大家都不敢出門，但我們利用疫情趨緩沒人看房之際，因緣際會下，看到不錯的建案，而且談到還滿優惠的價格，這也是我第一次真實感受到買房看運氣這句話的意涵。(看房過程全程遵守指揮中心規定)
那到底實際情況是怎麼發生的，我們就下集再說吧 !
最後跟大家分享一下，我們看超過100間中古屋的5點心得：
- 只要你覺得這個仲介不認真、忘東忘西、問問題答不出來，記住你是可以要求換仲介的，不要他沒幫到你，造成你的麻煩，還讓他賺仲介費。
- 實際屋況還是要現場看最清楚，尤其有大型櫃體後面的牆壁、窗台、冷氣窗框、面大樓牆壁的角落、浴室天花板上方等地方，很容易有漏水或壁癌沒發現。
- 除非配合的仲介很了解你的需求，不然還沒確認細節就去看尚未公開在網站的房子，有很高的機率不會是你想要的。
- 如果你要買的那間房子是有社區的，最好地下室、其他公設與樓梯間都要去看看，公設基金多寡最好也稍微詢問(尤其有電梯的社區)。
- 如果是沒有成交紀錄的大樓或社區，無法用實價登錄知道價格大約落在哪裡，這時候頂多只能用附近相同屋齡、房型、坪數去做推估，網站上用銀行鑑價的方法，一般人很難成功，畢竟銀行也會知道你是不是真心想買這間房，另一個開價的7成作為起始價的作法，也不適用於每間房子，成功率可能一半都不到。
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