美元兌日圓或升至145︳日本人由買轉租 或推高租金

日圓持續貶值，兌美元的匯率為24年來首次超過每美元兌140日元大關，年內或有可能將下探每美元兌日圓升至145。日本央行目前仍沒有改變繼續貨幣寬鬆的姿態，日本進口企業買入美元的需求也創出歷史新高，這正在帶來日圓下跌。當然日圓貶值除了帶動出口增加外，目前日本開關逐步放寬下，將會帶動日本旅遊業。

日本政府上月底宣佈，將開放團客赴日旅遊不須導遊陪同，惟仍未完全開放自由行，本月7日起開放無導遊陪同的外國觀光團入境，旅遊期間團客可自由行動。正常情況下，因日圓貶值而相對變得平價的商品，將更容易被外國旅客購買，尤其按美元計價買入更為容易。

 不過，日本同時宣佈，每天的入境人數限定由現時每日上限的2萬人，將提升至每日上限5萬人，目前正逐步放寬中，若全面開放自由行，預訐將有爆炸性增長。

其實在新冠疫情前，每天有近9萬人訪問日本，高盛曾表示，來自中國的潛在遊客消費額全年為2.6萬億日圓（約1,446萬億港元），高於2019年的1.8萬億日圓（約100萬億港元）。日本政府的經濟財政諮詢會議的民間議員也估算稱，如果訪日遊客恢復至2019年的水平，經常項目收支全年將改善2.5萬億日圓（約139萬億港元）如果自由往來得到解禁，有望獲得巨大的經濟效益。

不過 日圓貶值同時對日本物價持續上升，日本今年4月的進口物價指數按日圓計算比上年同月上升逾40％，大幅高於按合同貨幣計算的29.7％。日圓貶值將日本進口物價推高3成。加價的浪潮正在波及能源、食品和耐用消費品等領域。如果在缺乏工資上升的情況下，日圓貶值導致的進口價格持續上升，連鎖反應下，個人消費將隨之下跌。

日本總務省發佈的2021年消費者物價地區差異指數顯示，在10大物價費用項目中，房租等居住費用（不計及住房貸款）最高的是東京都。東京以超過日本全國平均值3成的高水平，壓倒其他地區。

由於正值全球性通貨膨脹，同時日本人由買樓轉為租樓的傾向越來越明顯，租金也就越高。日本總務省每5年公佈住宅與土地統計調查報告，從最新的數據來看，在居住指數最高的東京都，出租房佔住宅整體的比例為49.1％

進入2022年以後，按揭貸款的固定利率上升速度加快，由買樓改為租樓的現象可能會進一步推高房租行情。