市場觀察解讀|平均地權條例的眉角?真能打房?房價跌多少?跌多久?對營建股影響?一口氣看完!

2023/01/13閱讀時間約 21 分鐘
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圖片來源:pixabay
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平均地權條例三讀通過

立法院會2023年1月10日三讀通過「平均地權條例」部分修正條文,修法包括五大重點:
  • 限制預售屋換約轉售:購買預售屋除配偶、直系或二親等內旁系血親,不得讓與或轉售第三人,違者可按戶棟處罰50至300萬元。
  • 重罰炒作行為:針對散播不實資訊、營造熱銷假象、影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,最高可罰5,000萬元。
  • 建立檢舉獎金制:民眾檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,查證屬實可獲得罰鍰一定比例之獎金。
  • 私法人購屋改採許可制:私法人買受住宅須經中央主管機關許可,且5年內不得辦理移轉、讓與。
  • 預售屋解約申報:預售屋買賣解約,建商須在30日內申報,登錄不實最高可罰15萬元。
圖片來源:中央社
但何時施行呢?該項法案施行日規定是由行政院訂定,根據媒體報導,最快要到2023年4月才會正式施行。

授權子法仍存變數

然而媒體遺漏了另一個重點,實際上這部法規有很多立法院授權內政部訂定的子法,包括:
  1. 預售屋轉讓、轉售之特殊條件:除了轉讓、轉售配偶、直系或二親等內旁系血親,若轉讓、轉售條件符合中央公告之特殊情形,可以每2年讓(售)1棟住宅,這項規定之適用範圍、申請核准方式、應備文件、審核程序,仍有待內政部訂定辦法,並報立法院備查。
  2. 私法人購屋許可之相關規定:包括適用範圍、許可條件、用途、使用計畫內容、應備文件、審核程序等,仍有待內政部訂定辦法,因私法人購屋之業界爭議最多,除非內政部強渡關山,不然這項授權子法預期會花比較多時間討論。
  3. 民眾檢舉獎金之相關規定:包括檢舉獎金適用範圍 、發給對象、基準、程序 、條件、廢止及身分保密等相關事項之辦法,亦授權內政部訂定。
所以雖然法案三讀通過,但依照程序,內政部還需要邀請各部會、專家學者、工商代表、地方政府,針對上開授權辦法進行更多討論,訂出子法並走完內部法規程序後,最後還要再送到立法院備查,若立法院有意見,可能會退回請內政部進行修訂,這些都需要時間,而且「魔鬼藏在細節中」,例如針對私法人購屋許可,也有可能在子法縮減適用範圍,如此一來,限制力道就會打折。

審查程序也有「眉角」

前面說到「魔鬼藏在細節裡」,實際上媒體跟大眾還忽略了「適用範圍」、「實質管制效力」與「審核程序」等「眉角」,我們先看一下「私法人購屋許可制」的相關條文:
  • 私法人買受供住宅使用之房屋,應檢具使用計畫,經中央主管機關許可。前項許可之文件有效期限為一年。
  • 私法人取得第一項房屋,於登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。但因強制執行、徵收、法 院判決或其他法律規定而移轉或讓與者,不在此限。
  • 中央主管機關為審核第一項許可案件,得遴聘(派)專家學者、民間團體及相關機關代表,以合議制方式辦理之。
這裡有幾個重點:
  • 私法人購買「非供住宅使用」之房屋,則無須申請許可:
參考住宅法第3條第1款規定:「住宅:指供居住使用,並具備門牌之合法建築物」,若按這個定義,則非供居住使用,如作為營業、休息、接待,理應不用申請許可。
另外,內政部在修法前已經表態,聲明包括都更、危老、合建取得或分回之住宅,或為辦理都更危老重建整合而購入之住宅,亦無須申請許可。
同時內政部也已說明本次修法將不溯及既往,因此在修法施行前已簽訂契約出售住宅給私法人,就不受許可制限制,而修法前簽約購買預售屋、修法後才交屋者,也不受5年內不得出售之限制。
  • 私法人購屋用途「具正當性」即得申請許可:
內政部在修法前已說明,需要申請許可的項目,包括私法人取得住宅用途具正當性,例如作為員工宿舍或具規模性之出租,以供居住使用。換言之,只要私法人主張購屋是為了出租或作為員工宿舍,審核時原則並不會予以駁回。
那購屋案件每年成千上萬件,你說內政部真的會去實地查核用途嗎?不好說。
  • 審核程序快審+合議制,審查效果有限:
內政部表示,針對私法人購買住宅會訂定申請書表,採簡捷的申請審查程序,申請案件原則會在7個工作天內完成審查;另外審查得遴聘專家學者、民間團體及相關機關代表,以「合議制」方式辦理之。
所以如果未來有大量案件,透過合議制度審查,究竟能發揮多少審查作用?落實度如何?都難有定論。

預售屋轉售限制亦不溯及既往

另外根據媒體12日採訪花敬群,他已證實預售屋換約限制也「將不溯及既往」,也就是在修法施行之前,購買預售屋的民眾仍可自由轉售,並強調「本次政府沒有刻意去干擾市場上其他行為,正常交易還是存在,房價不至於硬著陸」,顯示政府立場只在平抑房價,降低炒作,還是老樣子,不想當打房的壞人。



綜合上述,社會大眾殷切期盼的「平均地權條例」修法雖經三讀通過,但施行日期與授權辦法的訂定時間與內涵,均仍存有變數,且因內政部傾向「不溯及既往」,已為先前投資客購屋轉手解套;就算最後順利施行,面對大量案件的審查,部分條文期待發揮的管制作用,恐怕也難以真正落實。
但這並非要說這項修法無用,實際上這次修法在通過之前,就已經對市場造成明顯影響,但要寄望它打下房價,則可能有些不切實際,接下來我們來探討大家最關心的問題:
「平均地權條例修法真的能打房(價)嗎?」

打房?不是!是打短期投資!

其實這次修法,內政部已多次強調是要打擊房市的投機炒作,而不是「打房(價)」,讀者要了解到,台灣「囤屋」與「購屋投資」的情形其實非常普遍,我們先看幾組數據:
  • 109年全國擁有多房者占全部所有權人1.66%,擁有10.66%住宅
  • 109年法人擁有多房者占11.96%,擁有高達73.55%住宅
  • 109年非不動產及營造工程業法人擁有多房者占8.73%,擁有68.06%住宅
  • 109年多房自然人平均持有5.45宅,多房法人平均持有25.35宅
  • 108、109年多房者售出住宅數高於購買數量,自然人多售出3,616宅,非不動產法人多售出9,862宅
  • 非不動產業法人短期交易比例高達54.51%,短期交易行為頻繁
所以這裡可以看到兩條很清楚的脈絡:
  • 不論自然人還是法人,都有一定比例持有多房,不分目的是長期投資或短期投資,這是常見現象。
  • 近年短期交易頻繁,房地產炒作風氣過盛,但這其實也是景氣強勁加上資金泛濫的必然結果。
另外從央行2020年起多次調整選擇性性用管制,也可以看到是針對多戶投資者貸款及建商購地貸款的多重管制,反映政府大方向只是要消除房地產泡沫與短期炒作,所以從政策面來看,打房(價)一直都不是政府主要的目的,甚至若房地產景氣滑落過快,不排除政府或央行反而會啟動救市。
圖片來源:工商時報

打短期投資已有成效

根據媒體報導,雖然平均地權條例修法尚未正式施行,但全台及主要都會區預售屋產品轉售賣壓激增,12月全台即月增加近2,392間,月增率達11.6%,目前全國預售轉售量已達近2.3萬間,代表短期投資客已從觀望心態轉向擔心政策衝擊,開始尋求退出市場。
另外下圖也顯示2022年12月台灣各地的預售屋轉售量均較前一年度同期大幅增加,代表有大量持有預售屋的賣方尋求脫手。
圖片來源:自由時報/地產天下
但想跑可能沒這麼容易,根據預售屋的實價登錄資料,2022年預售屋交易量6.7萬件,較前一年減少7.2%;2022Q3全國預售屋交易件數衰退55.8%,總銷金額衰退52.1%,其中又以台北、台中、高雄交易件數衰退超過6成最多,代表雖然預售屋轉售供給量放大,但實際能夠成交的機會減少,而這也反映在今年房屋移轉登記件數持續下滑的趨勢(如下圖)。
圖片來源:財經M平方
所以從政策目的來說,「平均地權條例」修法其實算是「未演先轟動」,對打擊短期投資客來說,是有明顯成效的,但另外一方面台灣房市也同時受到央行升息、通膨、全球經濟放緩、烏俄戰爭帶動原料成本上升、股市大跌等影響,買氣極凍,這恐怕也是投資客卻步急欲退場的原因之一。

房價會跌嗎?會!

「平均地權條例」修法將短線投資客的交易排除後,台灣房市將回歸基本面,由景氣、資金、市場供需法則來決定,而「邏輯投資」很早就在臉書粉專分享對於台灣房市的看法,目前想法還是沒變,我認為台灣房市會「量縮」轉「價跌」。
圖片來源:梗圖產生器
「量縮」的狀況已經開始浮現,但「價跌」還不明顯,但這是一個買賣雙方價格拉鋸的過渡期,以下整理我們認為房價將面臨壓力走跌的原因:

╴房市案量供給持續增加

前面我們已看到預售屋轉售的案量明顯增加,這是投資客的釋出量;另外我們也曾在「私藏定存股|股利逐年成長,目標百億營收,受惠大趨勢與完整布局穩坐增長列車|櫻花(9911)」一文提到台灣2021、2022年建照申請量仍持續增加,代表2023至2026年將有大量房屋完工落成。
此外,永慶房屋也有整理今年至2025年預售屋將大量完工(超過3,000戶)的區域,但我建議先看近2年將有完工爆量的區域,依序是新北淡水、桃園中壢、新北板橋、桃園龜山、桃園桃園、桃園蘆竹等,所以讀者要理解到新北淡水以及大桃園地區的房屋供給量會增加非常快,是需要注意的重點區域。
圖片來源:自由時報/地產天下
隨著供給量增加,房屋交易自然會受到供需法則的影響,價格將面臨壓力是可以預期的;但反過來說,若你有意購屋,這二到三年可以大膽議價,因為市場是站在你這邊的,特別是供給量大的區域,可以放大議價幅度,或許有機會買到心儀又划算的好房子。

╴金融機構收緊貸款/央行升息增加利息成本

2022年央行隨全球收緊貨幣政策角度持續升息,現在台灣首購族的房貸利率地板價,已經從升息之前的1.31%,至年底上升至1.935%,雖然不能說這是高利率,但因房價大幅上漲,利率升高自然會影響民眾購屋能力與意願。
另外央行與金管會也要求金融機構必須收緊貸款,降低授信風險,下圖可以看到台灣五大行庫新承作房貸金額持續下降,11月新承作房貸金額較去年同期衰退-16.38%。
圖片來源:財經M平方
不論是信用管制、房貸利率上升,或銀行緊縮資金,都是房市的冷卻劑,也會增加房價的下行壓力。

╴景氣趨緩不利房市表現

今年景氣不佳已經是市場共識,我們可以從PMI、出口訂單、貨櫃運價指數,或台積電法說會提到上半年庫存調整持續的觀點獲得印證,例如我國2022年11月外銷訂單年減23.4%,衰退明顯。
圖片來源:經濟部統計處
房地產屬於是高槓桿投資,當景氣轉弱,股市下挫,民眾買房能力及意願都會降低,另外股市通常是房市的領先指標,但股市上漲與資金動能要傳導到房市,需要一段時間,雖然市場預期股市今年可望反彈,但房市無法同步跟進復甦。

營造成本下跌創造價格調降空間

根據台灣營造工程物價指數,可以看到無論是材料類、勞務類的物價年增率均已開始下滑,代表建商常說的原料、人工成本上漲趨勢雖然仍存在,但壓力已明顯放緩。
圖片來源:財經M平方
若我們單看營造工程物價指數,2022年12月指數為131.37,低於4月峰值132.74,代表工程物價其實略有下降。
圖片來源:經濟部統計處
在2022年底一系列建商法說會上,法人跟媒體也很關心原料成本下降的問題,建商多半表示原料成本確實有下降,但不明顯,主要還是人工成本上升,但樂觀預期毛利率不受影響,因為房價上調的空間更大。
所以反過來說,當營造工程成本可望持續下降,則建商其實存在降價空間,但為什麼建商不肯積極降價呢?這是因為建商手上仍有過去低成本的融資與預售屋銷售訂金在手,在不缺錢的情況下,多半會選擇停止購地與放緩開案速度(與製造業說縮減資本支出的概念相似),縮減開支度過眼前難關。
但政府也不是省油的燈,他們也知道建商會選擇觀望,因此金管會與央行透過政策工具逼迫建商加速開發,而當建商開始有資金周轉壓力,就會開始殺價取量,所以接著要看的就是「誰會開第一槍」,當第一槍響起,降價循環就會啟動。
綜上上述原因,我想房價不是不會跌,只是時間早晚的問題,而隨著供給不斷開出,「邏輯投資」預期房價至少緩跌2年。

房價跌多少?跌多久?

房價大概率會下跌,但我想讀者應該更關心房價會跌多少?以及為什麼「邏輯投資」認為至少會緩跌2年?
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