台灣不動產交易崩盤?

閱讀時間約 7 分鐘
  • 文內如有投資理財相關經驗、知識、資訊等內容,皆為創作者個人分享行為。
  • 有價證券、指數與衍生性商品之數據資料,僅供輔助說明之用,不代表創作者投資決策之推介及建議。
  • 閱讀同時,請審慎思考自身條件及自我決策,並應有為決策負責之事前認知。
  • 方格子希望您能從這些分享內容汲取投資養份,養成獨立思考的能力、判斷、行動,成就最適合您的投資理財模式。
隨著台灣央行利率升至7年來的新高,雖升息幅度遠不及他國貨幣政策,近期行政院會通過「平均地權條例」修正案限制預售屋換約,也因此開始有分析師過度的解讀這將是"台灣房市崩盤倒數?"作為聳動的標題。我認為台灣的房市當然存在一定泡沫,如:房價與人均收入比;但還是有很多基本面的驅動,房屋供應不足、政府的基本建設以及經濟穩定增長...等因素。本篇就來探索台灣的房市基本面吧。
一. 前言:
事實上房價漲跌的驅動因素有很多,包括經濟增長、利率、土地供應、政府政策、城市規劃等。例如,當經濟增長較快時,房價通常會上漲;當利率下降時,房價也可能上漲;當土地供應稀缺時,房價也會上漲。而政府政策只是其中一項,。
二. 央行的利率政策:
過去的數十年間央行政策一直給人留下,"台灣的貨幣政策是追隨著美國聯邦儲債利率的變化而調整",例如當美國的利率上升時,台灣的利率也會上升;當美國的利率下降時,台灣的利率也會下降。但近自新總裁楊金龍上任後多次表達:台美情況不同,央行沒有必要與Fed等幅升息, 同時台灣央行也開始使用新興工具,例如流動性管理工具來調節金融市場流動性。
一般來說在其他經濟條件相同下,利率政策是會影響房價的走勢,而相較於台灣的利率政策還是遠低於臨國,政策性的房市干預還是相對有限(可以參考先前2020年底發佈的文章發布的文章:打房政策也許只是剛開始);但我認為是必要的,台灣的打房政策其實至2015就開始陸續出台如下圖所示,就連在經濟悲觀的2020,打房政策並未鬆動,也因此整體的房價指數並未出現失控。
三. 全球不動產的連動性:
至去年起美國的房市如預期反轉並量縮(可以參考:MM會員快報:美國房貸利率飆升壓低需求,長線循環改變了嗎?);事隔一年,政府依照繼訂的計畫推出打房政策,也使許多財經分析專家臆測台灣房市的走勢與分析,可能會比照美國的走勢,甚至疊加著美國經濟衰退鞏固文章的觀點,但事實上金融海嘯前後的真的如此嗎?讓我們來觀察2008年金融海嘯的全球不動產連動性,如下:
2008年金融海嘯是一場全球性的金融危機,當時有許多國家的房地產市場都受到了影響。
香港的房地產市場:根據香港政府的數據,在2008年,香港的住宅價格指數(HPI)下降了約13.5%,這是當時香港房價的最大跌幅;但是由於香港的房地產市場是全球最封閉的市場之一,所以並沒有和其他國家有很大的連動性。
日本的房地產市場:在2008年也受到了影響。根據日本統計局的數據,在2008年,日本的住宅價格指數(HPI)下降了約3.3%。 日本因金融危機引起了房地產市場的下跌,但是日本的房地產市場也和其他國家並沒有很大的連動性。
美國的房地產市場:在2008年受到了非常嚴重的影響。根據美國聯邦儲備系統的數據,在2008年,美國的住宅價格指數(HPI)下降了約18%。美國的房地產市場和其他國家有很大的連動性
英國的房地產市場:由於 2008金融危機的影響 並沒有像美國這麼嚴重,但指數在2008年下降了約18%左右,由於英國的房地產市場和美國有較高的連動性,所以英國的房價下降幅度也比較大。
從學者MeiChiHuanga,Chu-HuaWub,I-ShanChengb發表A truly global crisis? Evidence from contagion dependence across international REIT markets,全球的房地產投資信託基金( REITs)金融危機前聯動性並不明顯,但金融危機後有蔓延現象,如澳洲、法國、英國與美國,其中以英國連動性最為顯著。
四. 從房價看出領先看出漲跌趨勢:
據樂居創辦人 李奕農認為,房價走跌前二手屋市場(信義指數)會領先反應, 但房價漲時,則是會有新建案驅動領先反應。
這是因為房價上漲通常是由有資金背景的建商所建構的賣方市場,所以會領先反映;而房價下跌時則是由二手市場(信義指數)決定,因台灣與中國的房屋銷售皆為預售屋市場,非緊急必要狀況,建商不會降價出售,此舉可能造成第一批購屋人的抗議或退房的風險。
信義房價指數: 由台灣信義房屋公司所發佈的一個房地產價格指標,它主要是根據信義房屋公司所銷售的二手屋市場的銷售價格計算,可以讓大眾了解二手屋的價格走勢。
國泰房地產指數: 國泰建設自民國91年底起,與政治大學台灣房地產研究中心、不動產界學者合作編製「國泰房地產指數」,每季並定期於國泰建設官網發布一個全台灣房地產市場的價格指標, 它是根據全台灣成交的房屋價格計算出來,包含了新屋和二手屋,這個指數可以讓人們了解台灣房地產市場的價格走勢。
五. 結論:
1. 如2020/12/21所發表的文章,房市成長其實只是通膨下的副產品,甚至與經濟是連動共存的,近2年的數據也讓先前的論述得到驗證。
2. 雖然短期內台灣房市可能受到全球風險情緒高漲,升息緊縮資金下+配合政策打房,台灣房價中還是有高機率受到輕微影響。
3. 美國次級房貸的金融情緒聯動性,確實影響了當今全球的敏感神經,全球的房地產受到FED拋售MBS波動,但近期數據顯示房貸殖利率不再創高,REITs-ETF指數也落底上揚。
iShares Residential and Multisector Real Estate ETF (REZ)
4. 雖台灣房市與全球不動產具有聯動性,但連動性並不顯著;我支持這樣的軟性政策的打房,且這樣的政策是必須的,短期內會讓房地產受壓抑,但反倒長線自住的持有者持有的金融風險更健康。
5. 台灣長期壓抑的水電、原物料補貼,壓抑了通膨也壓抑了人均所得與薪資增長;但近年來物價的高波動性,及缺工人才荒,民眾更能夠接受商家的漲價行為,甚至水/油/電,勞工薪資長達40年的壓抑勢必要在未來回歸均值與正常化。
6. 由國泰房地產全國的可能成交指數,相較於二手屋交易的信義房屋指數可以得知,預售的新成屋泡沫較大,但受限於近2年的缺工潮,開案的數量還是受到壓抑,對於全台的房地產影響還是相當有限。
7. 且依照樂居創辦人李奕農的信義房屋指數作為領先指標顯示"台灣房市還沒有反轉的跡象",而近2~3年進場的新成屋/預售屋,不如二手屋來的划算。
8. 整體上我認為少掉投資客與建商體系的房市炒作,這樣的修正是健康的;本夢比泡沫區域難以避免小幅修正,我認為可以把子彈準備好,這些具有公共基礎建設的未來區域或具備基本面黃金地段,跌下來就是一個買入時機。
  在長久的以後,台灣的薪資與通膨,雖著經濟將走向較健康的市場機制,房價相對於人均收入也顯得無比正常;這波美國房地產並未如市場預期的崩盤,REITs-ETF反倒是止跌回升,房貸利率回歸波峰已過,且長遠來看,美國長天期債券殖利率下降顯示"未來殖利率還是會回歸均值"。
期待這波是台灣房市大崩盤/出價砍6成? 我想可能還要再等等... 畢竟台灣的房市沒那麼泡沫。
即將進入廣告,捲動後可繼續閱讀
為什麼會看到廣告
19會員
78內容數
政策影響著資本市場資金動向與流速, 資本市場灌溉了各類的產業 工業與科技的發展影響了經濟,影響了基本面, 金融市場的基本面影響了指數的漲跌, 而這一切就就是景氣循環。 只要金錢還存在購買力, 我們就逃不離景氣循環, 掌握景氣循環,才能掌握自己的命運, 我是黃聖育任職汽產業的工程師歡迎一起討論經濟。
留言0
查看全部
發表第一個留言支持創作者!
小小工程師 的其他內容
熱沖壓是指材料透過熱處理中的淬火技術,使材料能得到高強度超高強度鋼,它在汽車部件中可以提高零件的機械性能,減少材料使用量同時也能夠達到較佳的燃油效率。 一. 前言: 隨著汽車產業不斷發展,熱沖壓技術也在不斷演進。目前,熱沖壓技術已經被廣泛應用于各汽車零件中,包括引擎室、 大樑、A/B/C柱、側結構、
美國被認為是經濟強權國家,其中一個指標是SP500的表現。然而,我認為這種觀點忽略了美國經濟背後的基本面變化和通膨周期對投資獲利的影響。 具體而言,如果不考慮通膨和貨幣購買力下降,在美國經濟強權的前提下,SP500一定會持續向上是正確的; 但是...,如果考慮到通膨和貨幣購買力下降,投資美國股市將需
1. 銅價/金價於第一週獲得資金挹注。 2. 原油天然氣持續遭到拋售。 3. 雖聯準會調高了終端利率的上限值,但債市還是持續受到資金的青睞。 4. 承上,推測市場已經率先預期聯準會的降息路徑,給予長短天期的利率訂價,這與聯準會加劇對於[停滯性通膨的擔憂],是完全相背離的;顯示市場相當樂觀,或是聯準會
2020~2021隨著封城,人們改變消費習慣,使的電腦、筆電、遊戲、電視、冰箱、非大眾交通運輸工具(汽車、腳踏車)、網購...等商品,使訂單、物流、物價脫離了長期均值,並出現了異常乖離值波峰。 但時序來到了2023,消費習慣的均值回歸,並搭配FED的緊縮貨幣政策;企業的估值與營收呈現了戴維斯雙殺(E
數據顯示自 川普2018年3月22日開始對中國進行貿易戰爭,2018/10~美國自中國的進口份額也不再創高;另外從 歐洲工業大國德國、美洲區及不含中國的亞洲區...等,取代了中國的依存度,且份額持續增加,且創新高。
市場預期2023 CPI年增率終將趨緩,但由汽車庫存現況還是維持再創歷史新低,庫存回補速度緩慢;觀察如下: 1. 由2010年區間可以觀察,在庫存水位低下區間汽車耐久財年增率應該還是持向上看待。(紅色柱狀) 2. 回顧過往半世紀,除2000~2020區間,在共產國家"中國"加入全球貿
熱沖壓是指材料透過熱處理中的淬火技術,使材料能得到高強度超高強度鋼,它在汽車部件中可以提高零件的機械性能,減少材料使用量同時也能夠達到較佳的燃油效率。 一. 前言: 隨著汽車產業不斷發展,熱沖壓技術也在不斷演進。目前,熱沖壓技術已經被廣泛應用于各汽車零件中,包括引擎室、 大樑、A/B/C柱、側結構、
美國被認為是經濟強權國家,其中一個指標是SP500的表現。然而,我認為這種觀點忽略了美國經濟背後的基本面變化和通膨周期對投資獲利的影響。 具體而言,如果不考慮通膨和貨幣購買力下降,在美國經濟強權的前提下,SP500一定會持續向上是正確的; 但是...,如果考慮到通膨和貨幣購買力下降,投資美國股市將需
1. 銅價/金價於第一週獲得資金挹注。 2. 原油天然氣持續遭到拋售。 3. 雖聯準會調高了終端利率的上限值,但債市還是持續受到資金的青睞。 4. 承上,推測市場已經率先預期聯準會的降息路徑,給予長短天期的利率訂價,這與聯準會加劇對於[停滯性通膨的擔憂],是完全相背離的;顯示市場相當樂觀,或是聯準會
2020~2021隨著封城,人們改變消費習慣,使的電腦、筆電、遊戲、電視、冰箱、非大眾交通運輸工具(汽車、腳踏車)、網購...等商品,使訂單、物流、物價脫離了長期均值,並出現了異常乖離值波峰。 但時序來到了2023,消費習慣的均值回歸,並搭配FED的緊縮貨幣政策;企業的估值與營收呈現了戴維斯雙殺(E
數據顯示自 川普2018年3月22日開始對中國進行貿易戰爭,2018/10~美國自中國的進口份額也不再創高;另外從 歐洲工業大國德國、美洲區及不含中國的亞洲區...等,取代了中國的依存度,且份額持續增加,且創新高。
市場預期2023 CPI年增率終將趨緩,但由汽車庫存現況還是維持再創歷史新低,庫存回補速度緩慢;觀察如下: 1. 由2010年區間可以觀察,在庫存水位低下區間汽車耐久財年增率應該還是持向上看待。(紅色柱狀) 2. 回顧過往半世紀,除2000~2020區間,在共產國家"中國"加入全球貿
你可能也想看
Google News 追蹤
Thumbnail
這個秋,Chill 嗨嗨!穿搭美美去賞楓,裝備款款去露營⋯⋯你的秋天怎麼過?秋日 To Do List 等你分享! 秋季全站徵文,我們準備了五個創作主題,參賽還有機會獲得「火烤兩用鍋」,一起來看看如何參加吧~
Thumbnail
美國總統大選只剩下三天, 我們觀察一整週民調與金融市場的變化(包含賭局), 到本週五下午3:00前為止, 誰是美國總統幾乎大概可以猜到60-70%的機率, 本篇文章就是以大選結局為主軸來討論近期甚至到未來四年美股可能的改變
Thumbnail
Faker昨天真的太扯了,中國主播王多多點評的話更是精妙,分享給各位 王多多的點評 「Faker是我們的處境,他是LPL永遠繞不開的一個人和話題,所以我們特別渴望在決賽跟他相遇,去直面我們的處境。 我們曾經稱他為最高的山,最長的河,以為山海就是盡頭,可是Faker用他28歲的年齡...
Thumbnail
早期台灣為了發展國產汽車,以高關稅方式來保護相關產業。但經過了50年,國產品牌並沒有起色,收到補助的都是外國品牌在台灣的組裝車,打著國產的名義跟政府拿補助,價格更是直接比原產地貴上2~3倍車價,相當昂貴。
Thumbnail
當'03~'04陳水扁鬧得沸沸揚揚的公投,布希政府鷹派和鴿派,是如何*玩弄*台灣政府?鴿派(國務卿鮑爾)一方面對去對中國北京的王毅說:「別聽陳水扁的,他不被允許這樣做,我們美方會阻止他這樣做」;但渴望與中國發生新冷戰的鷹派(國防部長倫斯斐及副總統錢尼),幾乎每週都派出一名特使前往台北,告訴陳水扁.
Thumbnail
現代人們對於工作環境的舒適度和健康性要求日益提高,新開幕的不動產公司為了確保員工能夠在工作中獲得最佳的支持和舒適度,精心挑選了人體工學椅 309,這不僅能夠提升員工的工作效率,還可以減少長時間坐姿帶來的身體不適問題。
Thumbnail
​投資理財內容聲明 文內如有投資理財相關經驗、知識、資訊等內容,皆為作者個人分享行為。 有價證券、指數與衍生性商品之數據資料,僅供輔助說明之用,不代表創作者投資決策之推介及建議。 閱讀同時,請審慎思考自身條件及自我決策,並應有為決策負責之事前認知。 希望您能從這些分享內容汲取投資養份,養成獨
Thumbnail
儘管財報超出預期,博通股價仍下滑,但戴爾因人工智慧 (AI) 榮景而股價狂升超 21%。特斯拉暴跌超 5%,那斯達克綜合指數收跌 0.02%。道瓊指數收紅超 115 點,標準普爾 500 指數上漲 0.18%,費城半導體指數微升近 0.32%。
Thumbnail
http://bit.ly/3V3UMU9 11月幣圈引爆大號黑天鵝FTX之後,整個氛圍人心惶惶,台灣的交易所有個別有不同程度的FUD跟擠兌出現。因應大環境如此冷清,ACE交易所在這感恩節的週四,在台北台中高雄同時提供披薩跟炸雞讓大家取暖。 台中剛好遇到有點陰雨的狀況,這是我首次來到台中的ACE實體
Thumbnail
全球第二大加密貨幣交易所 FTX 上週五(11/11),無預警聲請破產保護,引發全球投資幣圈大震盪,台灣估計也有高達50到60萬的受害者。 金管會主委黃天牧和財政部長蘇建榮到立法院備詢,立委李貴敏、吳秉叡等人關心FTX破產,恐造成台人不小的損失,蘇建榮回應,個人如果有列報所得就可以提報,個人有申報財
Thumbnail
台灣房市的泡沫化還沒有嚴重到出現崩盤,至於何時會出現房價崩盤的前兆?可以觀察GDP與房市之間的關聯來判斷未來的走勢,目前兩者在一個合理的波動範圍,因此需要購房者仍可安心購房,台灣的房現在仍可以買,只要台灣政策沒有出現大的變動,但長期人口的問題會有對應的資產持有風險,需要再額外的觀察判斷才說得準
Thumbnail
你問小牛是有什麼內褲線嗎?為什麼身處台灣又不懂中國市場,怎麼知道A50要跌了? 很簡單,技術分析而已,我也不知道為什麼中國市場要跌,也不知道之前的布蘭特原油為什麼會崩..
Thumbnail
從二月農曆新年以來,五花給的未來擘劃一一達陣,包括講了許久提醒很多次的15200也終於來到,而上周小牛給對於油價的點位也達到預期,在當晚跌穿108後就快速站回到111
Thumbnail
這個秋,Chill 嗨嗨!穿搭美美去賞楓,裝備款款去露營⋯⋯你的秋天怎麼過?秋日 To Do List 等你分享! 秋季全站徵文,我們準備了五個創作主題,參賽還有機會獲得「火烤兩用鍋」,一起來看看如何參加吧~
Thumbnail
美國總統大選只剩下三天, 我們觀察一整週民調與金融市場的變化(包含賭局), 到本週五下午3:00前為止, 誰是美國總統幾乎大概可以猜到60-70%的機率, 本篇文章就是以大選結局為主軸來討論近期甚至到未來四年美股可能的改變
Thumbnail
Faker昨天真的太扯了,中國主播王多多點評的話更是精妙,分享給各位 王多多的點評 「Faker是我們的處境,他是LPL永遠繞不開的一個人和話題,所以我們特別渴望在決賽跟他相遇,去直面我們的處境。 我們曾經稱他為最高的山,最長的河,以為山海就是盡頭,可是Faker用他28歲的年齡...
Thumbnail
早期台灣為了發展國產汽車,以高關稅方式來保護相關產業。但經過了50年,國產品牌並沒有起色,收到補助的都是外國品牌在台灣的組裝車,打著國產的名義跟政府拿補助,價格更是直接比原產地貴上2~3倍車價,相當昂貴。
Thumbnail
當'03~'04陳水扁鬧得沸沸揚揚的公投,布希政府鷹派和鴿派,是如何*玩弄*台灣政府?鴿派(國務卿鮑爾)一方面對去對中國北京的王毅說:「別聽陳水扁的,他不被允許這樣做,我們美方會阻止他這樣做」;但渴望與中國發生新冷戰的鷹派(國防部長倫斯斐及副總統錢尼),幾乎每週都派出一名特使前往台北,告訴陳水扁.
Thumbnail
現代人們對於工作環境的舒適度和健康性要求日益提高,新開幕的不動產公司為了確保員工能夠在工作中獲得最佳的支持和舒適度,精心挑選了人體工學椅 309,這不僅能夠提升員工的工作效率,還可以減少長時間坐姿帶來的身體不適問題。
Thumbnail
​投資理財內容聲明 文內如有投資理財相關經驗、知識、資訊等內容,皆為作者個人分享行為。 有價證券、指數與衍生性商品之數據資料,僅供輔助說明之用,不代表創作者投資決策之推介及建議。 閱讀同時,請審慎思考自身條件及自我決策,並應有為決策負責之事前認知。 希望您能從這些分享內容汲取投資養份,養成獨
Thumbnail
儘管財報超出預期,博通股價仍下滑,但戴爾因人工智慧 (AI) 榮景而股價狂升超 21%。特斯拉暴跌超 5%,那斯達克綜合指數收跌 0.02%。道瓊指數收紅超 115 點,標準普爾 500 指數上漲 0.18%,費城半導體指數微升近 0.32%。
Thumbnail
http://bit.ly/3V3UMU9 11月幣圈引爆大號黑天鵝FTX之後,整個氛圍人心惶惶,台灣的交易所有個別有不同程度的FUD跟擠兌出現。因應大環境如此冷清,ACE交易所在這感恩節的週四,在台北台中高雄同時提供披薩跟炸雞讓大家取暖。 台中剛好遇到有點陰雨的狀況,這是我首次來到台中的ACE實體
Thumbnail
全球第二大加密貨幣交易所 FTX 上週五(11/11),無預警聲請破產保護,引發全球投資幣圈大震盪,台灣估計也有高達50到60萬的受害者。 金管會主委黃天牧和財政部長蘇建榮到立法院備詢,立委李貴敏、吳秉叡等人關心FTX破產,恐造成台人不小的損失,蘇建榮回應,個人如果有列報所得就可以提報,個人有申報財
Thumbnail
台灣房市的泡沫化還沒有嚴重到出現崩盤,至於何時會出現房價崩盤的前兆?可以觀察GDP與房市之間的關聯來判斷未來的走勢,目前兩者在一個合理的波動範圍,因此需要購房者仍可安心購房,台灣的房現在仍可以買,只要台灣政策沒有出現大的變動,但長期人口的問題會有對應的資產持有風險,需要再額外的觀察判斷才說得準
Thumbnail
你問小牛是有什麼內褲線嗎?為什麼身處台灣又不懂中國市場,怎麼知道A50要跌了? 很簡單,技術分析而已,我也不知道為什麼中國市場要跌,也不知道之前的布蘭特原油為什麼會崩..
Thumbnail
從二月農曆新年以來,五花給的未來擘劃一一達陣,包括講了許久提醒很多次的15200也終於來到,而上周小牛給對於油價的點位也達到預期,在當晚跌穿108後就快速站回到111