台灣不動產交易崩盤?

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隨著台灣央行利率升至7年來的新高,雖升息幅度遠不及他國貨幣政策,近期行政院會通過「平均地權條例」修正案限制預售屋換約,也因此開始有分析師過度的解讀這將是"台灣房市崩盤倒數?"作為聳動的標題。我認為台灣的房市當然存在一定泡沫,如:房價與人均收入比;但還是有很多基本面的驅動,房屋供應不足、政府的基本建設以及經濟穩定增長...等因素。本篇就來探索台灣的房市基本面吧。
一. 前言:
事實上房價漲跌的驅動因素有很多,包括經濟增長、利率、土地供應、政府政策、城市規劃等。例如,當經濟增長較快時,房價通常會上漲;當利率下降時,房價也可能上漲;當土地供應稀缺時,房價也會上漲。而政府政策只是其中一項,。
二. 央行的利率政策:
過去的數十年間央行政策一直給人留下,"台灣的貨幣政策是追隨著美國聯邦儲債利率的變化而調整",例如當美國的利率上升時,台灣的利率也會上升;當美國的利率下降時,台灣的利率也會下降。但近自新總裁楊金龍上任後多次表達:台美情況不同,央行沒有必要與Fed等幅升息, 同時台灣央行也開始使用新興工具,例如流動性管理工具來調節金融市場流動性。
一般來說在其他經濟條件相同下,利率政策是會影響房價的走勢,而相較於台灣的利率政策還是遠低於臨國,政策性的房市干預還是相對有限(可以參考先前2020年底發佈的文章發布的文章:打房政策也許只是剛開始);但我認為是必要的,台灣的打房政策其實至2015就開始陸續出台如下圖所示,就連在經濟悲觀的2020,打房政策並未鬆動,也因此整體的房價指數並未出現失控。
三. 全球不動產的連動性:
至去年起美國的房市如預期反轉並量縮(可以參考:MM會員快報:美國房貸利率飆升壓低需求,長線循環改變了嗎?);事隔一年,政府依照繼訂的計畫推出打房政策,也使許多財經分析專家臆測台灣房市的走勢與分析,可能會比照美國的走勢,甚至疊加著美國經濟衰退鞏固文章的觀點,但事實上金融海嘯前後的真的如此嗎?讓我們來觀察2008年金融海嘯的全球不動產連動性,如下:
2008年金融海嘯是一場全球性的金融危機,當時有許多國家的房地產市場都受到了影響。
香港的房地產市場:根據香港政府的數據,在2008年,香港的住宅價格指數(HPI)下降了約13.5%,這是當時香港房價的最大跌幅;但是由於香港的房地產市場是全球最封閉的市場之一,所以並沒有和其他國家有很大的連動性。
日本的房地產市場:在2008年也受到了影響。根據日本統計局的數據,在2008年,日本的住宅價格指數(HPI)下降了約3.3%。 日本因金融危機引起了房地產市場的下跌,但是日本的房地產市場也和其他國家並沒有很大的連動性。
美國的房地產市場:在2008年受到了非常嚴重的影響。根據美國聯邦儲備系統的數據,在2008年,美國的住宅價格指數(HPI)下降了約18%。美國的房地產市場和其他國家有很大的連動性
英國的房地產市場:由於 2008金融危機的影響 並沒有像美國這麼嚴重,但指數在2008年下降了約18%左右,由於英國的房地產市場和美國有較高的連動性,所以英國的房價下降幅度也比較大。
從學者MeiChiHuanga,Chu-HuaWub,I-ShanChengb發表A truly global crisis? Evidence from contagion dependence across international REIT markets,全球的房地產投資信託基金( REITs)金融危機前聯動性並不明顯,但金融危機後有蔓延現象,如澳洲、法國、英國與美國,其中以英國連動性最為顯著。
四. 從房價看出領先看出漲跌趨勢:
據樂居創辦人 李奕農認為,房價走跌前二手屋市場(信義指數)會領先反應, 但房價漲時,則是會有新建案驅動領先反應。
這是因為房價上漲通常是由有資金背景的建商所建構的賣方市場,所以會領先反映;而房價下跌時則是由二手市場(信義指數)決定,因台灣與中國的房屋銷售皆為預售屋市場,非緊急必要狀況,建商不會降價出售,此舉可能造成第一批購屋人的抗議或退房的風險。
信義房價指數: 由台灣信義房屋公司所發佈的一個房地產價格指標,它主要是根據信義房屋公司所銷售的二手屋市場的銷售價格計算,可以讓大眾了解二手屋的價格走勢。
國泰房地產指數: 國泰建設自民國91年底起,與政治大學台灣房地產研究中心、不動產界學者合作編製「國泰房地產指數」,每季並定期於國泰建設官網發布一個全台灣房地產市場的價格指標, 它是根據全台灣成交的房屋價格計算出來,包含了新屋和二手屋,這個指數可以讓人們了解台灣房地產市場的價格走勢。
五. 結論:
1. 如2020/12/21所發表的文章,房市成長其實只是通膨下的副產品,甚至與經濟是連動共存的,近2年的數據也讓先前的論述得到驗證。
2. 雖然短期內台灣房市可能受到全球風險情緒高漲,升息緊縮資金下+配合政策打房,台灣房價中還是有高機率受到輕微影響。
3. 美國次級房貸的金融情緒聯動性,確實影響了當今全球的敏感神經,全球的房地產受到FED拋售MBS波動,但近期數據顯示房貸殖利率不再創高,REITs-ETF指數也落底上揚。
iShares Residential and Multisector Real Estate ETF (REZ)
4. 雖台灣房市與全球不動產具有聯動性,但連動性並不顯著;我支持這樣的軟性政策的打房,且這樣的政策是必須的,短期內會讓房地產受壓抑,但反倒長線自住的持有者持有的金融風險更健康。
5. 台灣長期壓抑的水電、原物料補貼,壓抑了通膨也壓抑了人均所得與薪資增長;但近年來物價的高波動性,及缺工人才荒,民眾更能夠接受商家的漲價行為,甚至水/油/電,勞工薪資長達40年的壓抑勢必要在未來回歸均值與正常化。
6. 由國泰房地產全國的可能成交指數,相較於二手屋交易的信義房屋指數可以得知,預售的新成屋泡沫較大,但受限於近2年的缺工潮,開案的數量還是受到壓抑,對於全台的房地產影響還是相當有限。
7. 且依照樂居創辦人李奕農的信義房屋指數作為領先指標顯示"台灣房市還沒有反轉的跡象",而近2~3年進場的新成屋/預售屋,不如二手屋來的划算。
8. 整體上我認為少掉投資客與建商體系的房市炒作,這樣的修正是健康的;本夢比泡沫區域難以避免小幅修正,我認為可以把子彈準備好,這些具有公共基礎建設的未來區域或具備基本面黃金地段,跌下來就是一個買入時機。
  在長久的以後,台灣的薪資與通膨,雖著經濟將走向較健康的市場機制,房價相對於人均收入也顯得無比正常;這波美國房地產並未如市場預期的崩盤,REITs-ETF反倒是止跌回升,房貸利率回歸波峰已過,且長遠來看,美國長天期債券殖利率下降顯示"未來殖利率還是會回歸均值"。
期待這波是台灣房市大崩盤/出價砍6成? 我想可能還要再等等... 畢竟台灣的房市沒那麼泡沫。
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政策影響著資本市場資金動向與流速, 資本市場灌溉了各類的產業 工業與科技的發展影響了經濟,影響了基本面, 金融市場的基本面影響了指數的漲跌, 而這一切就就是景氣循環。 只要金錢還存在購買力, 我們就逃不離景氣循環, 掌握景氣循環,才能掌握自己的命運, 我是黃聖育任職汽產業的工程師歡迎一起討論經濟。
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