隨著台灣央行利率升至7年來的新高，雖升息幅度遠不及他國貨幣政策，近期行政院會通過「平均地權條例」修正案限制預售屋換約，也因此開始有分析師過度的解讀這將是"台灣房市崩盤倒數？"作為聳動的標題。我認為台灣的房市當然存在一定泡沫，如：房價與人均收入比；但還是有很多基本面的驅動，房屋供應不足、政府的基本建設以及經濟穩定增長...等因素。本篇就來探索台灣的房市基本面吧。
一. 前言：
事實上房價漲跌的驅動因素有很多，包括經濟增長、利率、土地供應、政府政策、城市規劃等。例如，當經濟增長較快時，房價通常會上漲；當利率下降時，房價也可能上漲；當土地供應稀缺時，房價也會上漲。而政府政策只是其中一項，。
二. 央行的利率政策：過去的數十年間央行政策一直給人留下，"台灣的貨幣政策是追隨著美國聯邦儲債利率的變化而調整"，例如當美國的利率上升時，台灣的利率也會上升；當美國的利率下降時，台灣的利率也會下降。但近自新總裁楊金龍上任後多次表達：台美情況不同，央行沒有必要與Fed等幅升息， 同時台灣央行也開始使用新興工具，例如流動性管理工具來調節金融市場流動性。
一般來說在其他經濟條件相同下，利率政策是會影響房價的走勢，而相較於台灣的利率政策還是遠低於臨國，政策性的房市干預還是相對有限（可以參考先前2020年底發佈的文章發布的文章：打房政策也許只是剛開始）；但我認為是必要的，台灣的打房政策其實至2015就開始陸續出台如下圖所示，就連在經濟悲觀的2020，打房政策並未鬆動，也因此整體的房價指數並未出現失控。
三. 全球不動產的連動性：
至去年起美國的房市如預期反轉並量縮（可以參考：MM會員快報：美國房貸利率飆升壓低需求，長線循環改變了嗎？）；事隔一年，政府依照繼訂的計畫推出打房政策，也使許多財經分析專家臆測台灣房市的走勢與分析，可能會比照美國的走勢，甚至疊加著美國經濟衰退鞏固文章的觀點，但事實上金融海嘯前後的真的如此嗎？讓我們來觀察2008年金融海嘯的全球不動產連動性，如下：
2008年金融海嘯是一場全球性的金融危機，當時有許多國家的房地產市場都受到了影響。
香港的房地產市場：根據香港政府的數據，在2008年，香港的住宅價格指數(HPI)下降了約13.5%，這是當時香港房價的最大跌幅；但是由於香港的房地產市場是全球最封閉的市場之一，所以並沒有和其他國家有很大的連動性。
日本的房地產市場：在2008年也受到了影響。根據日本統計局的數據，在2008年，日本的住宅價格指數(HPI)下降了約3.3%。 日本因金融危機引起了房地產市場的下跌，但是日本的房地產市場也和其他國家並沒有很大的連動性。
美國的房地產市場：在2008年受到了非常嚴重的影響。根據美國聯邦儲備系統的數據，在2008年，美國的住宅價格指數(HPI)下降了約18%。美國的房地產市場和其他國家有很大的連動性
英國的房地產市場：由於 2008金融危機的影響 並沒有像美國這麼嚴重，但指數在2008年下降了約18%左右，由於英國的房地產市場和美國有較高的連動性，所以英國的房價下降幅度也比較大。
從學者MeiChiHuanga,Chu-HuaWub,I-ShanChengb發表A truly global crisis? Evidence from contagion dependence across international REIT markets，全球的房地產投資信託基金( REITs)金融危機前聯動性並不明顯，但金融危機後有蔓延現象，如澳洲、法國、英國與美國，其中以英國連動性最為顯著。
四. 從房價看出領先看出漲跌趨勢：
據樂居創辦人 李奕農認為，房價走跌前二手屋市場(信義指數)會領先反應， 但房價漲時，則是會有新建案驅動領先反應。
這是因為房價上漲通常是由有資金背景的建商所建構的賣方市場，所以會領先反映；而房價下跌時則是由二手市場(信義指數)決定，因台灣與中國的房屋銷售皆為預售屋市場，非緊急必要狀況，建商不會降價出售，此舉可能造成第一批購屋人的抗議或退房的風險。
信義房價指數： 由台灣信義房屋公司所發佈的一個房地產價格指標，它主要是根據信義房屋公司所銷售的二手屋市場的銷售價格計算，可以讓大眾了解二手屋的價格走勢。
國泰房地產指數： 國泰建設自民國91年底起，與政治大學台灣房地產研究中心、不動產界學者合作編製「國泰房地產指數」，每季並定期於國泰建設官網發布一個全台灣房地產市場的價格指標， 它是根據全台灣成交的房屋價格計算出來，包含了新屋和二手屋，這個指數可以讓人們了解台灣房地產市場的價格走勢。
五. 結論：
1. 如2020/12/21所發表的文章，房市成長其實只是通膨下的副產品，甚至與經濟是連動共存的，近2年的數據也讓先前的論述得到驗證。
2. 雖然短期內台灣房市可能受到全球風險情緒高漲，升息緊縮資金下+配合政策打房，台灣房價中還是有高機率受到輕微影響。
3. 美國次級房貸的金融情緒聯動性，確實影響了當今全球的敏感神經，全球的房地產受到FED拋售MBS波動，但近期數據顯示房貸殖利率不再創高，REITs-ETF指數也落底上揚。
iShares Residential and Multisector Real Estate ETF (REZ)
4. 雖台灣房市與全球不動產具有聯動性，但連動性並不顯著；我支持這樣的軟性政策的打房，且這樣的政策是必須的，短期內會讓房地產受壓抑，但反倒長線自住的持有者持有的金融風險更健康。
5. 台灣長期壓抑的水電、原物料補貼，壓抑了通膨也壓抑了人均所得與薪資增長；但近年來物價的高波動性，及缺工人才荒，民眾更能夠接受商家的漲價行為，甚至水/油/電，勞工薪資長達40年的壓抑勢必要在未來回歸均值與正常化。
6. 由國泰房地產全國的可能成交指數，相較於二手屋交易的信義房屋指數可以得知，預售的新成屋泡沫較大，但受限於近2年的缺工潮，開案的數量還是受到壓抑，對於全台的房地產影響還是相當有限。
7. 且依照樂居創辦人李奕農的信義房屋指數作為領先指標顯示"台灣房市還沒有反轉的跡象"，而近２～３年進場的新成屋／預售屋，不如二手屋來的划算。
8. 整體上我認為少掉投資客與建商體系的房市炒作，這樣的修正是健康的；本夢比泡沫區域難以避免小幅修正，我認為可以把子彈準備好，這些具有公共基礎建設的未來區域或具備基本面黃金地段，跌下來就是一個買入時機。
在長久的以後，台灣的薪資與通膨，雖著經濟將走向較健康的市場機制，房價相對於人均收入也顯得無比正常；這波美國房地產並未如市場預期的崩盤，REITs-ETF反倒是止跌回升，房貸利率回歸波峰已過，且長遠來看，美國長天期債券殖利率下降顯示＂未來殖利率還是會回歸均值＂。
期待這波是台灣房市大崩盤/出價砍6成? 我想可能還要再等等... 畢竟台灣的房市沒那麼泡沫。
