房價崩壞？有影無影？

自從2003年SARS疫情過後，歷經15年盤整的房價就一路上漲，即便遇到2008年金融海嘯，投資市場殺聲隆隆、哀鴻遍野，台灣的房價上漲速度依然全速前進，彷彿刻不容緩，房價創新高紀錄此起彼落，利多消息不斷。此時房地產是顯學中的顯學，人人成為FOMO仔，相關新聞是大家共同追逐的話題，人們討論的永遠是下一個成長的區塊在哪。

這段期間房仲店面一間接一間開，超越了已經上萬家的便利店家數，創造不少就業，也養活許多家庭。媒體不斷放送房地產廣告，遠雄也在2006年躍升為全國第一大廣告主，遠遠超過蟬聯連任多年榜首的寶僑家品，成為當年廣告市場的大佬。熱錢不僅湧入國內房市，海外房市也是熱錢競逐的焦點。有人往大陸去，也有人去了東南亞，口袋越深跑得越遠。

許多人發了財，更多人只能坐在客廳沙發看別人發財，相對剝奪感作祟以及居住正義受到擠壓交互影響，不滿聲浪如滔滔江水般出現，不僅連綿不絕而且越滾越大。為了平息眾怒，政府出面喊話祭出重稅，央行提高房貸門檻，走了十年大多頭的房市終於在2014年見頂，此時房價比起2003年已整整多了2倍，遠高於台股加權指數75%的漲幅。房價回跌與成交量縮也宣告房地產正式進入盤整。

2020年出現新冠肺炎，對人類而言是完全不熟悉的疾病，在不確定性與恐慌情緒蔓延下，政府祭出許多保護措施，除了人人戴起口罩外，隔離的隔離、封城的封城、鎖國的鎖國，降低了人與人的接觸，也減少了經濟活動，更對全球貿易帶來莫大衝擊。

對北京政府的不信任、封城鎖國措施引起的不便，使台商大舉回台投資置地購廠；中美的貿易戰加速台灣半導體業廠房的擴張；供應鏈短缺使各行業缺工缺料，進而引起通膨，推升資產價格上升，這些都使沉睡多年的房地產市場再次添加燃料，重回多頭行情。房價在2020年第三季正式突破前高，走完一整年多頭，許多專家預估這波多頭將延續到2024年，即便接下來可能面臨央行的多次升息。

相較於前一次近15年的盤整，此次盤整期相對較短，然而市場還在去化餘屋、社區的點燈率不見提升、2021年薪資中位數還停留在50.1萬不見成長、出生率持續下降、人口不斷老化、人口數逐漸下滑，這些利空號角已經吹了好幾年，房價不僅沒有逐漸下滑，反倒創了新高。究竟房價有沒有泡沫？未來房價是否可能崩盤？這個話題多空論述已經爭論多年，但始終從人口成長切入討論。我相信影響房價的變數不會只有人口，房價的漲跌也不會只是二分法。

先把結論講在前面：房價比較可能發生的情況是面臨盤整，以及局部地區上升局部地區下降。除非發生大規模戰爭或現實中出現像僵屍校園的劇情，否則全面崩盤的機率很低，為什麼？
1. 莊家球員兼裁判
誰擁有最多地就是房地產市場最大莊家，首先是政府，其次才是建商。政府為了開源，許多單位都會訂出充實國庫的目標金額，而出售國有地也是一種開源方式。舉凡地上權或所有權，不管哪一種拍賣，負責的官員都會想辦法拍出新高價，因為只要拍低了就沒面子，而參加拍賣的建商是小莊家，不管做什麼都需要官員蓋章，難道不用一起顧全大局？
2. 流動性降低不代表成交價降低
人口減少意味住宅需求降低，但需求降低不代表成交價就要跟著降低。每個城市都會有早期鬧區，因都市重心移轉使過去人聲鼎沸而現在門可羅雀。為了發展新區域，政府和建商會想辦法讓熱錢和人口湧進去。相對地，過去的鬧區居住人口逐漸減少，漸漸看不到未來性，你想賣房子不代表就會有人想買，如果不缺錢不急著賣或者要賠錢賣的話很多人乾脆就放著，視自己為價值投資人，等著之後風水轉回去再說。
3. 低生育率不代表低居住人口
低生育率是許多國家近年來共同面臨的問題，只是台灣時常敬陪末座所以很容易被放大討論。許多國家透過人口政策、吸引國外投資、引進勞工等方式調控人口數，不僅維持經濟成長，也穩住居住市場。舉例來說，新加坡國人只佔其居住人口數的60%，美國每年人口的淨遷移率都維持在3%以上，這個目標對台灣來說何嘗不是機會與挑戰。
4. 經濟長期通膨而非通縮
溫和通膨可以促進經濟發展，也能鼓勵投資與生產，因此美國央行的首要任務之一就是控制每年通膨在2%左右，短期暴衝在所難免，但長期來說的確是往這個方向在走。只要通膨存在，資產就會持續增值，東西就會變貴，包含房子，相對地法幣就會貶值。

經濟不斷成長代表國力不斷提升，其中房地產是很重要的火車頭，也是養活許多家庭生計的產業。如果因為人口減少導致房價長期降低，到時房子蓋得少了、原物料採購量降低，意味通縮的時代可能來臨，而通縮是很難擺脫的問題。日本從1990年經濟泡沫後一直處於通縮狀態，即便近幾年全球大印鈔也未見擺脫，台灣又與日本文化同質性很高，還是遠離通縮的風險比較好。此外，房價長期走貶也會提升銀行放貸風險，使貸款成數提高，無形又拉高買房門檻。因此政府雖然嘴巴喊打房，心裡不一定樂見房價長期走低。

相對地，近期房價對勾法幣是史上最貴的時候，但對勾黃金卻是史上最便宜的時候。即便對勾近期很夯的比特幣也同樣是最便宜的時候，因此如何提升自己的資產是在這個大時代生存中最重要的課題之一。