2020年出現新冠肺炎,對人類而言是完全不熟悉的疾病,在不確定性與恐慌情緒蔓延下,政府祭出許多保護措施,除了人人戴起口罩外,隔離的隔離、封城的封城、鎖國的鎖國,降低了人與人的接觸,也減少了經濟活動,更對全球貿易帶來莫大衝擊。
對北京政府的不信任、封城鎖國措施引起的不便,使台商大舉回台投資置地購廠;中美的貿易戰加速台灣半導體業廠房的擴張;供應鏈短缺使各行業缺工缺料,進而引起通膨,推升資產價格上升,這些都使沉睡多年的房地產市場再次添加燃料,重回多頭行情。房價在2020年第三季正式突破前高,走完一整年多頭,許多專家預估這波多頭將延續到2024年,即便接下來可能面臨央行的多次升息。
相較於前一次近15年的盤整,此次盤整期相對較短,然而市場還在去化餘屋、社區的點燈率不見提升、2021年薪資中位數還停留在50.1萬不見成長、出生率持續下降、人口不斷老化、人口數逐漸下滑,這些利空號角已經吹了好幾年,房價不僅沒有逐漸下滑,反倒創了新高。究竟房價有沒有泡沫?未來房價是否可能崩盤?這個話題多空論述已經爭論多年,但始終從人口成長切入討論。我相信影響房價的變數不會只有人口,房價的漲跌也不會只是二分法。
先把結論講在前面:房價比較可能發生的情況是面臨盤整,以及局部地區上升局部地區下降。除非發生大規模戰爭或現實中出現像僵屍校園的劇情,否則全面崩盤的機率很低,為什麼?
1.\t莊家球員兼裁判
誰擁有最多地就是房地產市場最大莊家,首先是政府,其次才是建商。政府為了開源,許多單位都會訂出充實國庫的目標金額,而出售國有地也是一種開源方式。舉凡地上權或所有權,不管哪一種拍賣,負責的官員都會想辦法拍出新高價,因為只要拍低了就沒面子,而參加拍賣的建商是小莊家,不管做什麼都需要官員蓋章,難道不用一起顧全大局?
2.\t流動性降低不代表成交價降低
人口減少意味住宅需求降低,但需求降低不代表成交價就要跟著降低。每個城市都會有早期鬧區,因都市重心移轉使過去人聲鼎沸而現在門可羅雀。為了發展新區域,政府和建商會想辦法讓熱錢和人口湧進去。相對地,過去的鬧區居住人口逐漸減少,漸漸看不到未來性,你想賣房子不代表就會有人想買,如果不缺錢不急著賣或者要賠錢賣的話很多人乾脆就放著,視自己為價值投資人,等著之後風水轉回去再說。
3.\t低生育率不代表低居住人口
低生育率是許多國家近年來共同面臨的問題,只是台灣時常敬陪末座所以很容易被放大討論。許多國家透過人口政策、吸引國外投資、引進勞工等方式調控人口數,不僅維持經濟成長,也穩住居住市場。舉例來說,新加坡國人只佔其居住人口數的60%,美國每年人口的淨遷移率都維持在3%以上,這個目標對台灣來說何嘗不是機會與挑戰。
4.\t經濟長期通膨而非通縮
溫和通膨可以促進經濟發展,也能鼓勵投資與生產,因此美國央行的首要任務之一就是控制每年通膨在2%左右,短期暴衝在所難免,但長期來說的確是往這個方向在走。只要通膨存在,資產就會持續增值,東西就會變貴,包含房子,相對地法幣就會貶值。
經濟不斷成長代表國力不斷提升,其中房地產是很重要的火車頭,也是養活許多家庭生計的產業。如果因為人口減少導致房價長期降低,到時房子蓋得少了、原物料採購量降低,意味通縮的時代可能來臨,而通縮是很難擺脫的問題。日本從1990年經濟泡沫後一直處於通縮狀態,即便近幾年全球大印鈔也未見擺脫,台灣又與日本文化同質性很高,還是遠離通縮的風險比較好。此外,房價長期走貶也會提升銀行放貸風險,使貸款成數提高,無形又拉高買房門檻。因此政府雖然嘴巴喊打房,心裡不一定樂見房價長期走低。
相對地,近期房價對勾法幣是史上最貴的時候,但對勾黃金卻是史上最便宜的時候。即便對勾近期很夯的比特幣也同樣是最便宜的時候,因此如何提升自己的資產是在這個大時代生存中最重要的課題之一。