房客申請租金補貼，對房東的真實影響
2023/02/19閱讀時間約 3 分鐘
[房東 申請完租屋補助 被房東趕走⋯]這是最近一篇Dcard的文章被熱烈討論
內容是一個女大生，申請政府300億的租金補貼專案，收到補助撥款同時，房東也告知要求他這個月要搬家，原因是申請租金補貼，會讓他多繳十幾萬的稅金，完全怪罪在這個女大生身上，不讓他繼續住下去，這位租客就上網發文，問該怎麼辦？
我們簡單討論一個問題：
[房東因為房客申請租金補貼，要多繳十幾萬的稅金]
就房東的意思，這十幾萬的稅金原本是不用繳的，是房客申請完租金補貼才要繳的，申請補貼有可能會影響[額外的租金所得需報稅]與[原本自用稅率變成一般稅率]這兩個部分，我們粗略計算一下[以下假設稅金新增10萬]
1.[額外的租金所得需報稅]
- 所得稅：(級距以2022年為例)
如果因租賃要多繳10萬稅金，需要有一些前提，台灣的租賃所得，是併入所得級距裡面去計算的，假設房東能力不錯，是位於126萬~252萬級距20%來討論
10萬稅金=50萬的租賃所得(10萬除以20%的所得級距)
50萬的租賃所得=87.7萬的租金收入(50萬除以57%的租金收入
因為43%是租賃成本可扣除)87.7萬的年租金收入，等於一個月要7.3萬的租金，也就是說
[租客一個月租金需7.3萬且房東收入在126萬~252萬之間，根據所得稅法的相關規定，才會多繳10萬租金所得稅]
以個人淺見，大學生房客的月租金應該不會到7.3萬，更可能的狀況是：房東不太清楚租金所得怎麼算？
2.[原本自用稅率變成一般稅率]
- 房屋稅、地價稅：
如果房屋稅跟地價稅要增加10萬稅金，難度又更高一些。我們若以稅率做比較：
房屋稅自用優惠稅率是1.2%，但若3戶以上+住家用+非自用，則是3.6%
地價稅自用優惠稅率是2/1000，一般稅率是10/1000~55/1000之間(為好計算我們以10/1000為準)
假設房屋稅要多10萬，房屋現值至少要417萬(以10萬稅金除以2.4%的稅率差額)地價稅要多10萬，土地現值要1250萬(10萬稅金除以8/1000的稅率差額)
[房屋現值要417萬起，需要地段極好+屋齡極新，土地現值要1250萬，更需要土地價值極高，才有可能，北部地區核心地段的電梯大樓產品都不見容易達到]
- 房地合一稅、土地增值稅：
如果是房地合一稅或土地增值稅要增加10萬稅金，相對就簡單多了
房地合一稅：如果一般稅率20%計算，10萬稅金=50萬賣屋獲利(10萬除以20%計算)以近年的房價走勢，獲利50萬總價，應該算相對容易。
土地增值稅：自用跟一般會差至少一倍的差距，等於可能是10萬的自用稅率變成20萬一般稅率，這個條件就比較困難些，持有時間要長一些(可能要5年起跳)，或是土地持分較大(公寓、透天)比較有可能。
簡而言之，房客申請租金補貼，導致房東要繳數十萬稅金，其實非常不容易，除了上述稅金計算外，若再加上政府有關[公益出租人]政策的影響，更是難以達到稅金數十萬的可能。
根據內政部不動產資訊平台的網站表示：https://reurl.cc/0EOYAA(縮網址)
如果你的房客有申請租金補貼，房東可以透過「政府直接認定」及「屋主自行申請認定」等2種方式，成為公益出租人，取得更優惠的稅務優惠，如果成為公益出租人：
- 房屋稅、地價稅直接適用自用稅率
- 每月有1.5萬的租金收入免稅
若房東因房客申請租金補貼，而取得公益出租人的身分，在上述兩項稅務優惠的情況，[房東因為房客申請租金補貼，要多繳十幾萬的稅金]更是近乎不可能
結論：身為房東，其實真正需要擔心的不是租金補貼所帶來的租金收入、房屋稅、地價稅等等的影響，而是房屋出售時是否會影響自用稅率的適用，或是惡性房客所帶來的麻煩，才是身為房東最需留意的事情
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