建商糾紛浮上檯面，爛尾樓隱憂再現？
2023/03/04閱讀時間約 3 分鐘
[無良建商、還我公道！家在哪裡？]
[一屋二賣，悲痛無助！我們只是勞工家庭！]
嘉義縣民雄鄉最近一處新建案，登上新聞版面。原因是疑似發生建商一屋二賣的狀況產生，共計5戶透天厝的新建案，據說收取訂金超過千萬後，再次委託仲介做房屋銷售，甚至順利售出，原本的買家調查後發現，該批預售屋2021年9月保存登記，2022年7月信託出去，2022年12月做移轉，建商前前後後轉手兩次，來回賺了超過3000萬
高雄預售屋竣工日到期超過3個月，建商要求消費者無條件等2年。
台南善化區萬X建設疑似惡性倒閉，導致已購客拿到產權有疑慮的新建案。
這些都是近一、二年間發生的建案糾紛，雖只是零星個案，但當事人遭逢巨大的財務損失，相信是難以承擔。然而相對於受害的已購戶們，建商們又因為那些原因，讓他們選擇這樣做呢？
1. 升息不斷，造成資金成本提升：
目前升息4次，共計利率提升0.625%，相較於國外動則5%6%，其實國內還是相對溫和，然而建設公司財務槓桿高，假設2億元的貸款資金，升息後每年利息增加125萬，每月多繳10萬利息，若未有充裕的資金，這些多餘的利息支出都會影響到營運狀況，非常可觀。
2. 信用管制，導致建商貸款成數下降：
購地貸款從原本可以貸到7成，修正四次後僅剩5成，餘屋貸款從原本5成以上，修正四次後僅剩4成，換而言之，購地成本增加了快2成，可以週轉的逾屋貸款卻少了超過1成，一來一往等於要多準備3成的資金，假設是個5億的案件，需多準備1.5億的資金，影響甚鉅。
PS：餘屋貸款：建商取得使照後，未售出的房屋可以做餘屋貸款，可以說是建商的週轉金來源之一
3. 原物料與勞力成本節節上揚，缺工缺料
由於科技業擴廠需求，開出更好的雇用條件，導致營造業者缺工，加上國際局勢的動盪，進口原物料受到限制，都未因疫情趨緩而得到紓困，相反，反而成為一種新常態，成為一個不可逆的過程，過去建築成本評估的方式，都已無法準確計算出應支出的成本，也間接造成預售屋交屋時間越來越長，甚至有10年後才交屋的建案產生。
4. 購地貸款限期18個月動工，未如期動工會調升貸款利率
央行規定，購地貸款須於18個月內動工，原本出發點是為了抑制建商養地的風氣，但疫情期間諸多不確定性，造成部分建案不是不想動工，而是沒有人動工，造成建商動工上的壓力。雖然在2023年2月央行有放寬規定，列舉出兩大「不可歸責借款人因素」的因素，包括：
A. 受疫情等大環境因素影響而發生缺工缺料等情形，致影響動工時程
B. 因建案特性不同，像是建案規模、建築法規規範要件差異等因素，致公務機關審照時程較長者。
但這些因素的認定仍相當嚴苛，甚至還需由政府認定，限制仍然嚴苛。
5. 平均地權條例修法，直接造成預售屋交易量衰退，缺乏現金流
2023年1月，平均地權條例的修法正式通過，未來預售屋很有可能禁止轉讓，雖不朔及既往，但仍造成許多消費者持觀望態度，直接反應在全台成交件數上。根據信義房屋不動產企研室的資料彙整，2022年全台預售屋成交件數同期比就明顯衰退，2022年8月↓34%，9月↓49%，10月↓53%，11月↓64%，12月↓55%，與2021年成交狀況成明顯對比，也表示消費者對預售屋興趣缺缺，讓建商預售屋成交更是不易。
上述五個原因，都讓中小型建商苦不堪言，雖說仍有無良建商存在，惡性倒閉相信仍會持續發生，但相信也有很多正派但辛苦經營的中小型建商，在接下來的困境中，也許克服困難，成為體質良好的建商；也許大建商併吞、接手；也或許，撐不過難關，糾紛上報的新聞再次上演。
如果您也跟我一樣，關注房地產的相關議題，歡迎收聽我的podcast頻道，能帶給您更多收穫：
為什麼會看到廣告
留言0
查看全部