房東租金收入、出租理由大公開！
收租金每個月幫自己加薪3萬！現在我出租房屋一年的被動租金收入可以來到將近39萬，自己本身是在某科技業擔任Marketing Manager，掙扎了很久後，真的覺得只在職場上奮鬥，對開源來說很有限，也有一部分原因是自己不想一直當社畜，所以才在三年前決定要自己買房投資。
我也在買房前爬了很多文，知道當了房東後會很辛苦，需要繳一大堆稅、擔心房源會不會在未來減少價值，甚至還要幫忙處理房客的大小事。但是我依然選擇當了房東，因為在評估、與房地產業朋友聊過後，我認為這個投資可以在未來幫我帶來正的現金流。
租金設定方式
我的租金是設定在每個月3萬5千元，在設定租金的時候其實也是參考幾個要素，畢竟買房出租就是為了投資，所以為了爭取好的房價，我主要考慮這三點：周遭房價
通常在制定租屋金額的時候最簡單就是去看周遭的房價定在多少，記得也要去瞭解那些物件的條件與你自己的物件條件是不是相似，才能合理定價。
房源條件
影響租金的因素有很多，舉例來說：屋齡、周遭的交通、公寓或是大樓有沒有附電梯、內部附的家具都會成為影響租金的要素。
專家建議
我自己是有請包租代管業者來管理我的房源，也有透過他們重新改造過內部的設計，所以在完成改造後也幫助我提高房源的價值，當然他們也有給我一個設定租金的建議，我自己覺得蠻不錯的，如果有人好奇的話，我之後也可以再分享給大家。
房東有什麼支出？報稅到底要繳多少！
必須說臺灣真的是萬萬稅，光是稅金一年就已經要3.4萬元，我也是當了房東之後才知道不只有房貸，原來房東還有那麼多稅是需要繳的；因此，我有把身為房東一年會有的房貸、稅收支出完整記錄下來，大家可以參考我的算法！
買房金額以及房貸
我自己的房源是買在臺北市大安區，房價落在1600萬左右，頭期款先付了總價的25%，接著就開始我的房貸之旅，每個月大概要還4萬左右的房貸。在當初買房的時候，當然除了自己喜歡外，也有確認好自己能不能負擔房貸、想要多少年讓現金流轉正，同時房子未來的規劃也必須考慮到，因為以後或許會拿來自己住或轉手賣掉，而因為我一開始就確定會先以出租為主，所以這邊不會談到賣房的規劃，因為賣房還會說到土地增值稅之類的很多稅款。
租賃所得稅
簡單介紹租賃所得稅，有兩個申報方式：一是標準申報，一般的房東都可以將租金的47%不列入報稅，僅用租金的53%列入所得稅計算；二是列舉申報，可以舉出必要的費用，例如折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息以及保險費等，這些都有證明文件的話，可以折抵報稅，上限是12萬，如果必要費用超過標準的47%，還可以幫自己節稅，省更多！
而我自己是選擇標準報稅，因為我能列舉出來的款項不會比47%多，所以我需要付的租賃所得稅總額是：
租金收入 * 12個月 * 53% * 所得稅級距 = 租賃所得稅總額
租賃所得稅總額：35,000 * 12 * 53% * 12% = 26,712
但事實上我付的所得稅更少唷！原因在於我是屬於「個人房東委託包租代管業者」，臺北市房東只要委託合法包租代管業者，即可享有每月6,000元的免稅額，並且6,001~20,000認列47%，超過20,000的部分以57%來認列！
租賃月所得：6,000 x 0％ + 14,000 x（1-53％）+ 15,000 x（1-43％）=15,130／月（租賃所得）
租賃所得稅總額：15,130 * 12 * 12% = 21,787
房屋稅
房屋稅則是依照房子的使用方式課稅，通常自己住的話是課1.2%，但如果是出租會課到1.5%，這邊再給大家政府的公式：
房屋評定現值*適用稅率（自己住、營業用或其他住家用）
房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×（ 1 – 折舊率 × 折舊年數）× 街路等級調整率（地段率）
因為我是出租，加上姊有乖乖申報，所以課稅是課1.5%，完整算法會是：
房屋評定現值：3,000 * 66.116 *（ 1 - 1% * 40 ）* 190% = 226,117
房屋稅：226,117 * 1.5% = 3,392
地價稅
個人認為地價稅比較難算，這邊先給政府的官方公式：
應徵稅額 ＝ 課稅地價 ( 土地平方公尺*申報地價) × 稅率 ( 該級距稅率 ) - 累進差額
級距判斷可以參考下圖
我們要先算出我們土地的價值，再找到累進起點地價，在臺北市這裡累進起點地價是4,072萬7,000元，看看我們土地價值有沒有超過累進起點地價，有的話是它的幾倍，再根據級距找到稅率並減掉累進差額。
因為太麻煩了，所以我自己都用政府的小工具試算，可以快速幫你算出來，以下分享我的：
課稅地價 (8.4 * 100,000) × 1% - 0 = 8,400
給新手房東或是投資房地產的建議
我必須說當房東真的超級累，如果有想要投資房地產或是想當房東的人真的需要想清楚，確認你投資的目的、現在投資對你經濟的影響，以及挑選好的物件也很重要！但姊不得不說它可以幫你帶來更多的現金流，之後如果有打算等房子增值再賣掉房子，也會一個不錯的選擇，畢竟我也是認為房地產長期看漲。
如果大家對於我分享的內容有興趣，歡迎追蹤我並且分享給其他對房產有興趣的朋友，未來姊會持續分享自己闖蕩房地產領域還有出租的經驗，不定時也會分享自己的生活！
