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房東租金收入大公開!房東報稅所得稅、房屋稅與土地稅需要付多少

2023/05/17閱讀時間約 5 分鐘
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房東租金收入、出租理由大公開!

收租金每個月幫自己加薪3萬!現在我出租房屋一年的被動租金收入可以來到將近39萬,自己本身是在某科技業擔任Marketing Manager,掙扎了很久後,真的覺得只在職場上奮鬥,對開源來說很有限,也有一部分原因是自己不想一直當社畜,所以才在三年前決定要自己買房投資。
我也在買房前爬了很多文,知道當了房東後會很辛苦,需要繳一大堆稅、擔心房源會不會在未來減少價值,甚至還要幫忙處理房客的大小事。但是我依然選擇當了房東,因為在評估、與房地產業朋友聊過後,我認為這個投資可以在未來幫我帶來正的現金流。
圖片來源:Freepik

租金設定方式

我的租金是設定在每個月3萬5千元,在設定租金的時候其實也是參考幾個要素,畢竟買房出租就是為了投資,所以為了爭取好的房價,我主要考慮這三點:

周遭房價

通常在制定租屋金額的時候最簡單就是去看周遭的房價定在多少,記得也要去瞭解那些物件的條件與你自己的物件條件是不是相似,才能合理定價。

房源條件

影響租金的因素有很多,舉例來說:屋齡、周遭的交通、公寓或是大樓有沒有附電梯、內部附的家具都會成為影響租金的要素。

專家建議

我自己是有請包租代管業者來管理我的房源,也有透過他們重新改造過內部的設計,所以在完成改造後也幫助我提高房源的價值,當然他們也有給我一個設定租金的建議,我自己覺得蠻不錯的,如果有人好奇的話,我之後也可以再分享給大家。

房東有什麼支出?報稅到底要繳多少!

必須說臺灣真的是萬萬稅,光是稅金一年就已經要3.4萬元,我也是當了房東之後才知道不只有房貸,原來房東還有那麼多稅是需要繳的;因此,我有把身為房東一年會有的房貸、稅收支出完整記錄下來,大家可以參考我的算法!

買房金額以及房貸

我自己的房源是買在臺北市大安區,房價落在1600萬左右,頭期款先付了總價的25%,接著就開始我的房貸之旅,每個月大概要還4萬左右的房貸。在當初買房的時候,當然除了自己喜歡外,也有確認好自己能不能負擔房貸、想要多少年讓現金流轉正,同時房子未來的規劃也必須考慮到,因為以後或許會拿來自己住或轉手賣掉,而因為我一開始就確定會先以出租為主,所以這邊不會談到賣房的規劃,因為賣房還會說到土地增值稅之類的很多稅款。

租賃所得稅

簡單介紹租賃所得稅,有兩個申報方式:一是標準申報,一般的房東都可以將租金的47%不列入報稅,僅用租金的53%列入所得稅計算;二是列舉申報,可以舉出必要的費用,例如折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息以及保險費等,這些都有證明文件的話,可以折抵報稅,上限是12萬,如果必要費用超過標準的47%,還可以幫自己節稅,省更多!
而我自己是選擇標準報稅,因為我能列舉出來的款項不會比47%多,所以我需要付的租賃所得稅總額是:
租金收入 * 12個月 * 53% * 所得稅級距 = 租賃所得稅總額
租賃所得稅總額:35,000 * 12 * 53% * 12% = 26,712
但事實上我付的所得稅更少唷!原因在於我是屬於「個人房東委託包租代管業者」,臺北市房東只要委託合法包租代管業者,即可享有每月6,000元的免稅額,並且6,001~20,000認列47%,超過20,000的部分以57%來認列!
租賃月所得:6,000 x 0% + 14,000 x(1-53%)+ 15,000 x(1-43%)=15,130/月(租賃所得)
租賃所得稅總額:15,130 * 12 * 12% = 21,787

房屋稅

房屋稅則是依照房子的使用方式課稅,通常自己住的話是課1.2%,但如果是出租會課到1.5%,這邊再給大家政府的公式:
房屋評定現值*適用稅率(自己住、營業用或其他住家用)
房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×( 1 – 折舊率 × 折舊年數)× 街路等級調整率(地段率)
因為我是出租,加上姊有乖乖申報,所以課稅是課1.5%,完整算法會是:
房屋評定現值:3,000 * 66.116 *( 1 - 1% * 40  )* 190% = 226,117
房屋稅:226,117 * 1.5% = 3,392

地價稅

個人認為地價稅比較難算,這邊先給政府的官方公式
應徵稅額 = 課稅地價 ( 土地平方公尺*申報地價) × 稅率 ( 該級距稅率 ) - 累進差額
級距判斷可以參考下圖
我們要先算出我們土地的價值,再找到累進起點地價,在臺北市這裡累進起點地價是4,072萬7,000元,看看我們土地價值有沒有超過累進起點地價,有的話是它的幾倍,再根據級距找到稅率並減掉累進差額。
因為太麻煩了,所以我自己都用政府的小工具試算,可以快速幫你算出來,以下分享我的:
課稅地價 (8.4 * 100,000) × 1% - 0 = 8,400

給新手房東或是投資房地產的建議

我必須說當房東真的超級累,如果有想要投資房地產或是想當房東的人真的需要想清楚,確認你投資的目的、現在投資對你經濟的影響,以及挑選好的物件也很重要!但姊不得不說它可以幫你帶來更多的現金流,之後如果有打算等房子增值再賣掉房子,也會一個不錯的選擇,畢竟我也是認為房地產長期看漲。
圖片來源:Freepik
如果大家對於我分享的內容有興趣,歡迎追蹤我並且分享給其他對房產有興趣的朋友,未來姊會持續分享自己闖蕩房地產領域還有出租的經驗,不定時也會分享自己的生活!
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Sandy下班後的房東經驗談
Sandy下班後的房東經驗談
我是Sandy,年齡是秘密,但大家都叫我Sandy姊,因為不想再當社畜,三年前毅然決然投資房地產,決定當個好房東,靠著出租增加被動收入,所以想分享、交流這三年的出租經驗,如果大家對我的生活風格有興趣,歡迎大家追蹤或贊助姊一杯鮮奶茶!也歡迎私訊交流:[email protected]
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