申請銀行房屋貸款須注意事項
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提供自己在銀行房屋貸款方面的實務經驗，給大家一些申辦房貸時的參考(如有錯誤疑漏請多指正、有疑問亦可提出討論)
每家銀行對於房屋貸款之准駁，均依照『申請人』與『房屋現況』兩部分作為綜合審查依據。
一、購屋買賣案件
1.申貸前必須充分瞭解自身條件(包括職業別、擔任職位、現職年資、薪資收入與信用往來等)；若為首次購屋，除了利率優惠，貸款成數平均範圍約為75~8成。若名下有其他房產位於管制區內，需特別注意二房問題(貸款成數恐降至5~6成且沒有寬限期)。
2.申請貸款時除了跟仲介、建商配合的銀行，也可跟本身薪資轉帳銀行、有保險往來的壽險公司，或理財往來(定存、基金等)銀行。
3.此外因房貸金額大，且有買賣契約時效性問題，通常建議至少找兩家銀行分別送申請；避免因為銀行貸款成數不足導致訂金被沒收的違約問題。
房屋貸款核准後需注意：
- 利率計算方式(一段式、階段式等)
- 綁約的期限(約2~3年)
- 違約金計算(合約內容需充分告知借款人)
- 大額還款限制(合約內需明文記載)
二、房屋增貸、轉增貸
既有房屋貸款欲增貸，可先向原貸款銀行詢問有無增貸空間；由於銀行為授信方，故鑑價金額普遍較市價成交行情為低(可尋求2~3家銀行初估額度)。此外可貸額度、『須先扣除土地增值稅後再乘上可貸金額』，且跟『借款申請者本身能提供多少的收入財力證明』也有連帶關係(以核貸後計算、月付比以不超過70%為原則)。
若是欲轉貸降息(或轉增貸提高額度)，要先確認目前房貸銀行的綁約期是否已過(無違約問題)；其次要把轉貸成本費用加入(包括開辦費、設定費、地政規費)等。
三、理財型房貸
理財型房貸(外界也有稱“透支型”房貸)通常為短期契約，且利率計算會比一般本利攤還方式來得高(風險較高)，申請人除必須瞭解如何動用外，也要特別注意動用時的計息方式。
四、補充銀行貸款成數較低或不承貸之物件型式：
- 工業用廠辦及工業住宅(七成內)、山坡保育地(不承辦)
- 位於C區(非都計區)總坪數小於15坪(含公設)之小套房
- 公設比例超過40%(視狀況貸款成數降低)
- 擔保品現址為宮廟、無尾巷或電塔附近等嫌惡設施
- 屋齡超過50年以上或木造、無獨立通道房屋
- 有私人或民間公司設立二順位抵押權
- 土地及建物謄本有其他登記事項(記載不得出售贈與或交換等限制事項)
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現職『銀行貸款諮詢規劃顧問』。規劃承辦業務包括中小企業貸款、店面營運週轉金、房貸轉貸增貸、低利信用貸款、轉貸降息、整合債務降低利息與月付金、二胎房貸等。諮詢方式：Line I.D搜尋：jerry.chu／0985-666-807／email：[email protected]／朱先生
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我：當然。
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