央行打炒房 追加房貸禁令

轉載 2023/06/18 【經濟日報／朱漢崙】

中央銀行上周四（15日）無預警宣布對房地產市場的信用管制，將自然人第二戶購屋房貸最高成數降為七成，上周五再悄悄向全體本國銀行下達打炒房具體作法的新指令。

其中，央行雖沒有在理監事會議宣布對豪宅貸款新措施，但在最新函示中，對豪宅（高價宅）貸款追加「緊箍咒」，未來豪宅戶向銀行增貸必須簽切結書，保證未將資金用於「購買受本規定限制貸款條件之各項不動產」。行庫房貸主管解釋，這包括六都及新竹等「央行採取房市管制的限制地區」（即所稱「受限區」），一旦銀行被金檢查到，將遭處罰。

央行上周五透過函示要求銀行落實信用管制，整理其問答集，有三大關鍵：一、不論是第二戶房貸或豪宅，辦理轉貸或增貸時，銀行必須要求借戶簽「切結書」，保證資金不是用於在六都及新竹這些受限地區買房；二、銀行撥款時，須二度檢視貸款人是否「一次買兩房」，不能僅確認一次就完畢；三、倘若借款戶購買的建物被金融機構認定為「無價值」或「鮮少價值」，恐改用土地貸款。

業者指出，央行除全面降低第二戶房貸最高成數，顯然仍質疑銀行辦理房貸時仍給予投資客應變的融通空間，因此再出重手，把金流空間全堵死。

尤其針對豪宅，指台北市房屋總價金額超過6,000萬元、其他五都及新竹等各縣市超過4,000萬元。國銀房貸主管指出，原先央行對這類豪宅戶的增貸或轉貸，只要求自撥款日起三年內辦理增貸或轉貸者，只能就還款金額超過本金平均攤還部分，以及原貸金額未達新規定貸款成數上限差額部分辦理增貸，例如豪宅貸款最多只能貸四成，「之後並沒有要銀行去追蹤用途」。

央行現在通令銀行，必須要求客戶簽切結書，切結書約定「違約條款」，例如一旦違反切結內容就要全額收回客戶貸款，倘若銀行沒照做，一旦被金檢發現將被懲處。另外，以往銀行只要在客戶上門申請貸款時，認定有一戶或二戶房貸即可，現在則不行。

行庫房貸主管分析，先前有不少借款戶一次買兩戶，由於銀行只在受理時確認名下是否有房貸，因此借款戶可利用不同銀行撥款時間差，至少有一戶，甚至二戶都可取得未受限成數（超過七成以上）貸款，現在央行要求銀行不只受理之始，甚至撥款前得第二次確認客戶身分是否為「受限戶」，名下是否已有房貸。

業者也憂心央行要求銀行對屋齡過舊房屋降低貸款成數，因央行問答載明，被金融機構認定為「無價值」或「鮮少價值」者，以該筆土地及其地上建物辦理貸款仍受規定限制。銀行業者指出，一般會以建物本身結構體如磚造、鋼筋水泥等不同架構衡量耐用性，倘若是四、五十年以上老公寓或傳統透天厝，可能有被迫改為土地融資貸款風險。

業者表示，雖然央行在公文裡指出僅限已有一戶房貸的「受限戶」若要買這類房屋，必須適用該規定，但據先前了解政策方向，恐全面擴大到首購族，這點，銀行會再向央行確認。

【受限戶：央行採取房市管制禁令時，銀行已有包括「受限戶」、「受限地區」這兩種專用術語。所謂受限戶，亦即在央行房市管制禁令範圍之內的房貸客戶。在央行理監事會議前，原本受限戶包括自然人的第三戶房貸、豪宅貸款或法人戶，如今已把受限戶範圍擴大到凡是在六都及新竹市的第二戶房貸起，都是受限戶。受限地區則指台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市及新竹市，這些受房市管制借款成數的地區。】