日本房地產投資：租金獲利超過20萬日圓就必須申報

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上一篇針對經營房地產事業可用於節稅的支出項目進行了說明。本篇文章則會針對房租獲利與申報的流程進行解說。

根據日本法律規定如果投資人經營不動產事業（出租）並且租金獲利超過20萬日圓就必須報稅。就算本身另有正職的工作，也必須把房地產事業這塊的所得進行單獨申報。

以下會以這個條件為基礎，針對房地產事業所的種類、申報的必要性以及是否有例外等進行說明。

何謂「房地產投資所得（獲利）？」

所謂的房地產投資所得指的是「工作薪資所得」或其他行業所得、自營業、自由業之外的經營房地產出租的盈利。主要可定義為以下三種。

• 出租土地或/和建築物的獲利（租金）
• 出租地上權
• 出租船舶（隻）、飛機

最常見的是出租持有的土地或建築物以賺取租金或是將持有的土地改建為停車場，收取停車費（使用費）的類型。

房地產所得（獲利）的計算方式如下

經營房地產之所得＝房地產租金收入－必要支出、經費

例如出租一間每月租金五萬日圓的單人套房，房東一年可以有60萬日圓的租金收入。扣除固定資產稅、入住及退租時會需要花費的修繕及房間原狀恢復費等其他零零總總的必要支出，大約30萬日圓。一年可實際入帳的房地產所得為30萬日圓（超過20萬日圓法定數字），故房東需進行申報。

薪資所得：泛指受僱於公司行號，每月領取公司的月薪以及可能的業績獎金（此處金額為未扣稅的金額）再減去須課徵之稅金後的所得。

事業所得：意指從事農業、漁業、製造業、物流業、零售業、服務業等不動產經營以外的事業之所得。

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就算租金獲利未達20萬日圓 透過申報亦能達到節稅效果

如果不動產事業的獲利未達20萬日圓或是呈現赤字的狀態原則上可以不用申報。不過對於普通上班族而言，將薪資所得與事業所得進行損益通算的話，才容易達到節稅的效果。

例如：薪資所得為500萬日圓，而不動產出租的頭一年最終為赤字200萬的話 （＊頭一年通常支出會大於收入）。若善用損益通算的方法則可以從薪資所得中扣除掉事業赤字的部分。原本需針對500萬日圓的總所得進行課稅，帳面上因扣除了赤字的200萬日圓，總所得顯示為300萬日圓，則最終課稅會針對300萬這個收入進行課稅。

因此建議接下來考慮開始經營不動產副業的投資人，就算最終租金獲利並未超過20萬日圓，也應該確認是否有可能透過申報達到節稅的效果。

如何進行「確定申報」

申報的流程如下：

1. 如需進行「青色申告」則須先提出青色申報的報稅手續申請

2. 製作申報時需要的財務報表及準備相關文件

3. 填寫申報單

4.  提出申請 （可提出紙本或線上報稅）

1. 日本房地產投資 申報種類：

日本的房地產所得申報主要分為「青色申報（告）」和「白色申報（告）」兩種。白色申報指得是將獲利、收入以及支出都列出所製作的「簡易報表」。不過若想達到更近一步的節稅效果建議提出「青色申報」為佳。

「青色申報」必須於申報前提出申報申請，並且提出的截止日期為進行申報的當年度的3/15為止。申請人必須像稅務署提出「開業函」和「青色申報承認申請書」兩項文件，才能進行申報的步驟。若是於當年度的所得稅申報期限內，來不及提出「青色申請（房地產所得類）」則可於隔年再次提出申請。

参照：所得税の確定申告｜国税庁
参照：No.2070 青色申告制度｜国税庁
参照：No.2080 白色申告者の記帳・帳簿等保存制度｜国税庁

 青色申報手續較繁雜 但節稅的效果較大

比起手續簡單的白色申報，青色申報要提出的文件和手續較多，但相對地能達到的節稅效果也較大。以下就大概列舉幾項。

• 每一套出租可以申請10日圓的稅金減免
• 根據個人事業規模，最多可申請65萬日圓的稅金減免
• 赤字的部分最多可用於三年份的報帳節稅使用
• 價值未滿30萬日圓的支出可用於一次性報銷

關於65萬日圓特別減免的條件為「名下擁有出租用公寓套房10戶以上、出租用整棟大樓5棟以上」。而10萬元的減免標準則只需要手上擁有至少一間（戶）出租用套房即可。其中就算當年度開始呈現獲利的狀態，帳面上依然可以填寫上一年的赤字金額（若上一年為赤字；且僅限三年）用於節省所得稅。

2. 準備相關文件

申報時所需文件如下：

• 有詳細租金收入資訊的收支報告書
• 用於收取租金的帳戶之存摺 （需有款項進出紀錄）
• 與承租人所簽訂之合同文件
• 費用請款單或收據證明
• 投資用不動產的固定資產稅證明書

3. 製作申請用報表

進行申報時須附上報表。根據所經營的事業規模需提出「損益報表」和「借貸對照表」。這些文件要自行製作當然沒問題，但需注意的數字和資訊眾多，花錢請專業的會計師（稅務師）代為處理的人也不在少數。

損益計算書：企業（所經營之事業）在一定期間的收益和費用進出之狀況的紀錄。 

借貸對照表

進行申報時需提出的資產與負債紀錄（財政狀況）

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4. 填寫「確定申報單」

準備好必要的文件之後，需填妥「確定申報單」才算備齊所需文件。而日本政府也將原本分為A 、B兩版的「確定申報單」統一為一個版本。申請書可於稅務署或是居住地的區役所取得紙本，或是可於日本國稅局網站下載。

5. 提出申請

申請人備妥文件之後，可直接前往稅務署或是指定的提交會場提出紙本。另外也可以使用郵寄或網路申報（e-Tax）。

提出期限：當年度的申報需在「隔年的2月16日〜3月15日完成文件的提出進行申報」。如果未在規定的期限內提出申報，則會被處以無申報加成稅以及滯納處罰税。

無申報加成稅：申報人未在規定的期限內進行確定申報所處罰的加成稅金。

滯納處罰稅：未在期限內繳納相應的稅金則政府會於超過期限的隔日開始按日課徵滯納損害金。

不動産投資之經費＝經營事業所需之必要支出

最後再次提醒投資人，記帳時可能會遇到不確定該支出是否可用於節稅的情況。這時候建議與專業的會計師或稅務師商談，避免遺漏其實可用於節稅的項目或是誤填支出項目而遭到國稅局審問。

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