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都市更新怎麼創造價值？-《映劃臺北》
閱讀時間約 1 分鐘
好喜歡這樣的社區討論。
之前在上海做土地開發，最遺憾的就是沒有一個有生命力的項目落成。這次很開心雄本老屋的邀約，參加新書「映劃臺北」的座談分享。這本書收錄了19個公辦都更的案例，會是對理解城市規劃很好入門的一本書。
也更了解這座城市之所以特別的理由。
都市更新有好幾種形式，像是有整宅開發型，要跟許多住戶溝通，產權人很多也很複雜；有跟城市歷史記憶有關的類型，像是北門郵局、南機場等等；也有其他如TOD整合、城市綠洲的案例。
聽這些故事燃起我消失許久的城市營造魂。
做都市更新，如果目標是要保留原有文化的底蘊再升級，是一件很困難的事情。困難的地方在於城市是人性複雜體的集合體，原本是人聲鼎沸的市場、小吃聚落，但可能因為道路的小小更動，一個商圈就沒落了。
但一定要保留原有商圈嗎?還是可以規劃一個更大更舒適的空間?
這些問題都是無法被預測的難題，也是做都市規劃最困難的地方。很多政治人物都把都市更新，簡單用一句話總結：「改造房子因為要回歸生活」。但像是一般的舊住宅，改建後都變成高級新住宅，那原本旁邊的夜市、市場，那些會帶來吵雜與髒亂的公共體，遇到居民的反對那怎麼辦?原本小巷口的小吃店付不起變貴的租金怎麼辦?
規劃師立意良善的想法就一定能成功嗎?
這次講座，講師提到一個關鍵我覺得不是答案，但卻是很好的方向。都市更新要靠所有參與者的合作，眾人一起打造。規劃師整理居民的想法跟需求，也想辦法讓好的理念被接受；政府負責整合公私部門，打造兩方的信任感，並控制資本的力量（這是最困難的部分）。
都市更新順利的關鍵(不一定是成功的關鍵)，就是要喚起居民想要擁有更好的居住空間意願。
書裡提到許多案例都很值得拿出來分享，但我越看越覺得自己應該實際走一趟，所以就當成新的目標（新目標好多）。要找時間去一趟斯文里、南機場、紹興南街、忠孝懷生、磚仔窯、華榮市場。
走完我應該可以號稱台北通了吧。
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曾經，我的保養程序簡單到只包括清潔和隨意上乳液
都市更新辦理方法因實施者的不同，區分為自辦都更、民辦都更和公辦都更。
自辦都更強調所有權人的自主權及較高的更新後房地分回，但需要擁有一定的資金和專業知識。
民辦都更由建商提供資金和專業團隊，減少所有權人的財務壓力，但需面對利益分配和協商問題。
公辦都更則由政府主導，能有效整合資源，
本文探討了臺灣都市更新的艱辛路途，指出近500萬戶老屋的安全問題與建設業面臨的人才荒、進入門檻高、社會風向不利等多重挑戰，並分析政府與建商之間合作的困難，以及缺乏整體規劃的問題。解決都市更新難題需要全面的政策改進與社會對話，這不僅僅是法規上的挑戰，更是整個建築行業的系統性問題。
都市更新時，如何避免估價結果不公正呢?都市更新應選任三家估價機構，無法共同指定時，則由建商指定一家，另二家用公開、隨機方式抽選，且還要一、在更新單元範圍所在鄰近地域之適當場所辦理。二、選任之日期及地點，應於選任十日前通知地主。三、應有公正第三人在場見證。四、依官方之建議名單選任二家，備取數家。
都市更新地主須負擔的都更費用，是由建商先行墊付，再用完工後的房屋抵充墊付費用，但房屋的價值如何認定涉及地主及建商分配是否公平合理，值得大家深思。
做都市更新，如果目標是要保留原有文化的底蘊再升級，是一件很困難的事情。困難的地方在於城市是人性複雜體的集合體，原本是人聲鼎沸的市場、小吃聚落，但可能因為道路的小小更動，一個商圈就沒落了。
二年前沒談成的案子，最近重啟。
某一戶屋主第二次見面詳談。
屋主質疑，兩年前，土地一坪可以換房子2坪，為什麼現在只剩1.8坪？
我告訴他，因為兩年前的營建成本，到今年年底（小基地的成本較高）已經漲了二～三成，後續還可能繼續上漲，而房價才漲不到一成，政府還要打房。
屋主說，那我就繼續等過幾年營建成
人生是一連串的選擇，每個選擇都決定了未來的方向，你的選擇，決定了你生活的樣子。
【選擇舊的還是新的】
比較接近買房子的行為應該是買車子。
當車子舊了要換新的，如果有人跟你說，舊車換新不用錢，過戶保險也免費，還會幫你加滿油，我想應該不會有人拒絕吧，但舊屋改建成新房子會；最普遍的原因是，新房子扣掉公設變
這個是重中之重，太重要了！！！
所有屋主最關心的就是：到底可以分幾坪？分幾坪？分幾坪？
合建用民法來說事，就類似合夥關係，民法第667條：稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。前項出資，得為金錢或其他財產權，或以勞務、信用或其他利益代之。合建的出資，就是屋
關於合建這件事，別想的太複雜，就是建設公司拿錢出來，在地主的土地上蓋房子，用分得的房子拿出來賣，賣房子得到的錢要大於蓋房子的成本及稅費。也就是地主用土地換房子，是一種交換的概念。
寫成公式：(建設公司分得的房子+車位的總售價)—(蓋房子+賣房子的總成本)≧(建設公司希望賺的)
所以幾個關鍵點：
朋友說：
我有一個同事他們家有人來談改建，他想問問建設開的這個條件合不合理。
我說：
30元的成本賣40元與20元的成本賣35元，哪個合理？成本、售價、利潤，他是用哪一個來判斷合不合理？
朋友說：
現在有實價登錄了，大家預估的房價應該都差不多吧！所以重點是成本囉？
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土地談好並不是房子馬上可以
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