2024年：房地產展望（下）

總體經濟部分和政府政策分享完了，接下來就講幾個皮朋哥比較熟悉的區域吧。

畢竟個別區域的走勢和吸引資金的力道都不太一樣，每個區域吸引買方的訴求也不太一樣，皮朋哥一直認為很少有人可以每個區域都懂，偏偏不管是網路上或是電視上一堆看似權威的專家（專門騙人家）只知道譁眾取寵或是帶風向，只能說這些看似權威內容實則不堪一擊的言論，很容易讓經驗不夠的新鮮人誤判，只能說，慎之慎之。

以下摘錄一些皮朋哥覺得算是有道理的，可以聽進去。然後，要做甚麼決策，就請自行評估了：

財經學者、無殼蝸牛教授章定煊的看法

這位教授一直以來的言論都是偏空，在2023年底，難得說了真話。台灣房價長期只漲不跌，主要有三大因素如下：

一、台灣缺乏理財工具 買房成為全民運動

台灣人理財習慣與工具少，通常除了股匯市就是房地產，相對股匯市風險高，口袋比年輕人深的退休族，更喜歡當包租公、包租婆，不僅每月有穩定租金，還有房價上漲收益。另外就是長期來看，台灣的房價幾乎呈現年年上漲，看回不回的走勢。比起投資股市來說更為穩健，股票暴跌會變成壁紙；房子就算跌價了也還是你自己的家，就算自己不住也等於是開5倍槓桿有穩定租金收益的定存概念股。

二、人民盼望政府投資土地

長年來，各縣市區域民眾，都希望自家附近生活便利，公共建設能到自家縣市甚至附近，如捷運、高鐵等，當政府資金投入土地建設，房價自然就會向上。在這樣環境下，就會出現金融體系被房市綁架，以及政府「左手打房、右手炒房」的情況。這跟皮朋哥在上一篇說的，一邊念經，一邊摸奶，其實不謀而合。

三、你看不見的銀行體系和房地產高度掛勾現象

2023年10月，全體銀行不動產貸款餘額占總放款比率37.41%，由此可見，一旦房價出現重挫，勢必重創台灣金融體系，無論是哪一黨執政，恐怕都不願意在自己任內吃下這個苦果。這也是政府都只敢針對特定族群或房地產類型產品打房，其它類型的產品則不受影響，因為政府從一開始，就只是為了「平抑漲幅」，而不是一般民眾想要的「打下房價」。

以下就來說說幾個皮朋哥自己的親身經歷吧。

高雄：超低首付和零工程期款

位於高雄多達933戶（含16戶店面）的預售建案『孟學苑』，據傳四天完銷。只能說，四天就clean真的蠻猛的，而其中的秘密就在於建商提供超低首付方案。以總價1,000萬元為例，直到交屋前，買方只需支付60萬元。一般來說交屋前頭期款應該是200萬！140萬是由建商以無息優惠貸款的方式贊助買方！

簡單說你只要有60萬元的資金，就可以買一戶，且五年後（118年）才完工，屆時才需要開始支付94％的貸款，除了還有時間籌錢外，這五年內如果房子有增值，也都算是自己的收益，也難怪大家趨之若鶩。

這起事件可能意味著突顯台灣潛在的房屋買盤可能比想像中的更強，或是說，能夠開十倍以上槓桿的投資機會還是會被很多行家把握住上車的。

呼應章定煊教授的看法。「超額儲蓄」與「低利率環境」的問題，這個環境無疑就是就助長房價的溫床，如果政府仍無法有效引導資金往消費、工廠興建是實業投資，同時銀行給予的存款利率又極低，資金會往哪裡走呢？而作為一位投資人，如果大環境是這樣，你又該何去何從呢？

桃園：低基期和重大建設遠景

2023年底，特定媒體就有意無意一直放送桃園車站的建設利多與未來遠景，桃園車站後站一個建案『合雄新站』，原本是皮朋哥非常有興趣的一個建案，也預約了早鳥想看看有沒有入手的機會，因此當代銷告知早鳥優惠是45~50萬之間時，雖然已經是附近區域行情的新高，皮朋哥還是想入手一間，畢竟『三鐵共構的小新板特區』的願景真的非常吸引人。

沒想到當皮朋哥興沖沖的趕到接待中心，卻被代銷告知由於下訂的客戶已經超過上百戶，因此昨天就已經封盤（意思就是賣太快，代表賣太便宜，建商不樂意了！），要等已經下訂的客戶簽完約之後才會重新開放，然後價格會往上調整為55~63萬。甚麼！？還沒正式開賣就直接上調20%！？

嗯...好，我放棄。 QQ

後來根據皮朋哥在各房市群組之間打游擊的情報，是真的，不是話術啊...是哪個混帳王八蛋說2023年房價會跌10%的！？出來踹共啊！跳空上漲20%耶！只能說，恭喜早鳥有買到的人了，但是桃園車站買6字頭，這樣已經不是所謂的房價凹陷區，也不會有所謂的外溢效應，於是我沒興趣了，留給其它喜歡的人吧。

另外就是超低基期的八德擴大重劃區，有桃園捷運綠線，以及新建豐德交流道等重大建設題材，整個2023年行情也從30萬出頭例如益麒福爾摩沙、鴻承寫森、鵬躍序等等，經過短短一年，成交行情也要攻40萬了，例如首綻、新亦One、竹風大陸等等，這漲幅也是有點驚人啊...

這些部分建案賞屋心得皮朋哥之前都有記錄，有興趣的人不妨可以回頭參考一下，雖然說大部分都完銷了...

江翠北側重劃區：新北重劃區領頭羊

這是皮朋哥的大本營，也是最熟悉的區域。先從『新潤River One』開始，2023年6月早鳥時，面河大約是69~73萬左右的單價，到2023年12月，面河成交單價已經站上80萬/坪，江翠北側重劃區原本就不便宜，在基期如此高的情況下價格還能繼續穩定向上，只能說，買盤真的很強啊...

皮朋哥之前作夢夢到，兩個建商的老闆一起吃飯，然後甲不妙董笑黃太極董說，你也賣太便宜了吧，明年我的建案地板價要80萬起跳，阿你不要扯後腿行不？然後夢醒了皮哥就發現，欸！？真的漲到80萬了。

AB區的茂德建設，最近則是茂德建設推出『日安東京Tokyo』，目前高樓層早鳥價約69萬，事務所約60萬左右，似乎還有一點空間，看代銷給不給力；然而正式開案也傳價格要攻上70萬。這案子主打三面臨路的基地，24層樓也可算是附近的地標了，高樓層景觀算是不錯，極富質感的蔦屋選書公設，加上附近綠覆蓋率極高，還有附近建案會有商場規畫補足生活機能，因此也是皮朋哥個人覺得不錯的建案。

然後江翠北側重劃區剩下還未推案的土地，幾乎都是強棒。有潤泰，還有即將開賣的榮群、還有大地主立信，在其它品牌都成交到80萬以上的時候，這些頂級一線建商或是大地主又會開出甚麼令市場驚呼的價格？這真是令人期待。

總而言之，江翠北側重劃區的價格，也是一浪高過一浪，每個建案推出幾乎都在刷新當地區域的行情，令人驚呼。

結論

皮朋哥個人時間有限，無法走訪很多很多區域。然而目光所及之處，看不見哪個區域價錢有下調的現象。就連基隆車站附近，都出現開價60萬以上令人驚呼的新建案。

只能說，展望2024年，如果要用一個字定調，那大概還是『漲』吧。

個人認為唯一的隱憂是，放眼望去，整個北台灣幾乎沒有便宜的地方了，房價這樣漲上去，似乎不應該覺得開心，而是該覺得恐懼了吧？畢竟天底下沒有只會漲不會跌的東西。但是，從另外一個角度來說，市場總是會自己找到出路，也許，總價有其上限，但是人居住的地方，似乎沒有下限？可預見的未來，也許也會看到台灣房子設計的走向『香港化』的一天吧，也就是所謂的『劏房』，單價一直往上，總價要維持不變，那就只能室內空間越來越小了...