【波段紀錄】使用信貸操作營建相關股

今天要分享的是個人中期波段的操作部位，以下部位在2023年陸續建立。

由於這部分的資金來自於信貸，因此在選股的方向上，「勝率」會優先於「投資報酬率」，也就是説相對於大起大落的「科技股」，我會優先選擇入帳時間明確的「營建股」。

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☝ 首先解釋波段投資的底層邏輯：

1. 為什麼使用信貸？

根據「生命投資週期法」，在收入穩定及投資報酬率穩定的前提下，年輕的時候預借未來幾年的收入，有利於投資收入的提升。

因為投資收入＝本金＊報酬率，適當的提高本金，即使選股的報酬不高，也能獲得可觀的報酬。

而且考慮到每年現金的通貨膨脹，如果以2%的利率預借現金，分七年逐月還款，也是另類「強迫存錢法」。

2. 為什麼選擇營建股？

相較於獲利容易受到景氣影響的科技股，營建股銷售狀況、入帳時間公開透明，而且近年有越來越多的部落客研究，對散戶而言屬於相對容易、勝率高的族群。

時空背景方面：

相較於前兩年嚴重的通貨膨脹，聯準會連連升息，資金退出市場，2023下半年受惠於新青安貸款、市場預期2024年聯準會預期降息，房市信心回穩，買盤逐漸回歸。

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# 第一部分：銷售率高 ＊ 股本小 ➜ 營收集中於2025年

✍ 新美齊 - 重點建案：「新美齊画世代」

• 預估入帳年度：2025年
• 銷售進度：已完銷
• 預估入帳EPS：8元

波段心得：大家佈局的時機點越來越早，雖然2025年才要認列大案，2023年已經不斷上漲。

✍ 隆大 - 四大建案集中於2025年交屋

• 2024年：孔鳳段I、鳳凰Villa
• 2025年：孔鳳段II、鳳凰信義、燕巢觀水段、前鎮區仁愛段、藍田西段案
• 2025年預估入帳EPS：9元

波段心得：主要看好台積電高雄廠確定動工，大量工程師南下預期帶來的買房需求。

對於看慣新竹房價的工程師來說，總價1000萬上下的產品屬於物美價廉，一人一戶都不算太誇張。

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# 第二部分：資產活化 ＊ 高配息 ➜ 高營收及股利雙題材

這部分我會將其歸類為資產股，意即除了本業收入外，靠著早期購入的土地，得到業外的豐沛收入。

舉個生活化的例子：小順為科技業優秀的工程師，年收120萬，工作五年後，靠著辛苦存下來的300萬元，再加上桃園老家賣出的土地所得5700萬元，資產總算來到6000萬元。（誤）

✍ 憶聲 - 憶聲智匯科技園區B棟預計於Q224 - Q324入帳

• 憶聲智匯科技園區A棟預計今年開工，2025～2026年完工
• 憶聲智匯科技園區B棟銷售率：60%
• 2024年預估入帳EPS：4元

波段心得：過往憶聲配息率在六成以上，考量2024年的收入，預期2025年配息會落在2.4元以上，因此反推16、17元都是安全的價位。可以搭配科技園區B棟認列的消息，或是配息的消息賣出。

✍ 順達 - 富宇合建分售案預估於2024年入帳

• 富宇合建分售案預估於2024年入帳，預估收入26億，預計EPS 10元
• 廠辦大樓二期預估2026年入帳，預期EPS 17元

• 公司2020年允諾若本業無重大虧損，將維持2020年未來十年每年股利不低於5元

波段心得：參照EPS及股利政策，可以發現順達可以說是被電子零件耽誤的營建股，受惠於早期購入的「機場捷運A7站」土地，每年能夠回饋5元以上的股利。

個人操作會是在市場看壞本業時買入股票，市場看好業外及股利政策時賣出股票。

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以上為個人波段操作的紀錄，從去年買進陸續也漲了10~20%，寫文是為了提醒自己的持股心態不必受到價格的波動影響心情，待題材發酵再賣出即可。

謝謝大家的觀看。