【波段紀錄】使用信貸操作營建相關股

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今天要分享的是個人中期波段的操作部位,以下部位在2023年陸續建立。

由於這部分的資金來自於信貸,因此在選股的方向上,「勝率」會優先於「投資報酬率」,也就是説相對於大起大落的「科技股」,我會優先選擇入帳時間明確的「營建股」。

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☝ 首先解釋波段投資的底層邏輯:

  1. 為什麼使用信貸?

根據「生命投資週期法」,在收入穩定及投資報酬率穩定的前提下,年輕的時候預借未來幾年的收入,有利於投資收入的提升。

因為投資收入=本金*報酬率,適當的提高本金,即使選股的報酬不高,也能獲得可觀的報酬。

而且考慮到每年現金的通貨膨脹,如果以2%的利率預借現金,分七年逐月還款,也是另類「強迫存錢法」

  1. 為什麼選擇營建股?

相較於獲利容易受到景氣影響的科技股,營建股銷售狀況、入帳時間公開透明,而且近年有越來越多的部落客研究,對散戶而言屬於相對容易、勝率高的族群。

時空背景方面:

相較於前兩年嚴重的通貨膨脹,聯準會連連升息,資金退出市場,2023下半年受惠於新青安貸款、市場預期2024年聯準會預期降息,房市信心回穩,買盤逐漸回歸。

-

# 第一部分:銷售率高 * 股本小 ➜ 營收集中於2025年

✍ 新美齊 - 重點建案:「新美齊画世代」

  • 預估入帳年度:2025年
  • 銷售進度:已完銷
  • 預估入帳EPS:8元

波段心得:大家佈局的時機點越來越早,雖然2025年才要認列大案,2023年已經不斷上漲。

✍ 隆大 - 四大建案集中於2025年交屋

  • 2024年:孔鳳段I、鳳凰Villa
  • 2025年:孔鳳段II、鳳凰信義、燕巢觀水段、前鎮區仁愛段、藍田西段案
  • 2025年預估入帳EPS:9元

波段心得:主要看好台積電高雄廠確定動工,大量工程師南下預期帶來的買房需求。

對於看慣新竹房價的工程師來說,總價1000萬上下的產品屬於物美價廉,一人一戶都不算太誇張。

-

# 第二部分:資產活化 * 高配息 ➜ 高營收及股利雙題材

這部分我會將其歸類為資產股,意即除了本業收入外,靠著早期購入的土地,得到業外的豐沛收入。

舉個生活化的例子:小順為科技業優秀的工程師,年收120萬,工作五年後,靠著辛苦存下來的300萬元,再加上桃園老家賣出的土地所得5700萬元,資產總算來到6000萬元。(誤)

憶聲 - 憶聲智匯科技園區B棟預計於Q224 - Q324入帳

  • 憶聲智匯科技園區A棟預計今年開工,2025~2026年完工
  • 憶聲智匯科技園區B棟銷售率:60%
  • 2024年預估入帳EPS:4元

波段心得:過往憶聲配息率在六成以上,考量2024年的收入,預期2025年配息會落在2.4元以上,因此反推16、17元都是安全的價位。可以搭配科技園區B棟認列的消息,或是配息的消息賣出。

✍ 順達 - 富宇合建分售案預估於2024年入帳

  • 富宇合建分售案預估於2024年入帳,預估收入26億,預計EPS 10元
  • 廠辦大樓二期預估2026年入帳,預期EPS 17元
  • 公司2020年允諾若本業無重大虧損,將維持2020年未來十年每年股利不低於5元

波段心得:參照EPS及股利政策,可以發現順達可以說是被電子零件耽誤的營建股,受惠於早期購入的「機場捷運A7站」土地,每年能夠回饋5元以上的股利。

個人操作會是在市場看壞本業時買入股票,市場看好業外及股利政策時賣出股票

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-

以上為個人波段操作的紀錄,從去年買進陸續也漲了10~20%,寫文是為了提醒自己的持股心態不必受到價格的波動影響心情,待題材發酵再賣出即可。

謝謝大家的觀看。


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本專題主要放一些投資理財方面的個人研究,投資理念偏向價值投資,習慣從產業的角度、產品營收佔比分析公司體質,近期研究的主題著重於: (1)半導體產業鏈:IC設計、IC製造、CoWos (2)重電產業鏈:台電強韌電網、智慧電網計畫 (3)營建股追蹤:隆大、新美齊、憶聲、順達、名軒
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