2024年日本房地產相關新制：為因應日益升高的空屋率攀升問題，土地繼承制度修正從今年起實施

為了處理日漸攀升的全國房屋空置問題，日本中央政府與地方政府從2023年便針對土地及房地產繼承法令進行修正。2024年4月起將實施「繼承土地之收歸國有制度」以及12月份起將實施的「空屋改善對策特別措施法」都是為了減緩日本全國各地日漸嚴重的房屋空置問題。

預計隨著這些法案的推動，開始思考目前持有的房產與土地將來該如何處理？以及老家的土地及房產未來該怎麼辦？諸如此類先行進行規劃與思考的人也會增加。

繼承登記的義務化

從2024年4月1日起土地繼承人須在繼承後的三年以內進行財產繼承登記。如果沒有正當理由又未在規定時間內進行登記，則會被處以10萬日圓以下的罰鍰。這項法令也適用於2024年3月底前繼承的土地。

土地繼承登記的義務化用意在於有計劃地減少所有者不明的土地。作為空屋應對的一環，土地繼承登記制度能夠明確掌握每塊土地的持有人，避免土地閒置卻找不到持有人處理的問題。這項制度對於那些不想繼續持有該土地或無力處理該土地的繼承人，也提供了可將該土地歸還給國家的選項。這項制度也可促進土地的有效（再）利用。

富人房地產節稅防止制度

在房地產投資市場經常可以聽到「豪宅節稅（タワマン節税）」的詞彙。指的是富裕人士透過購買高價的豪宅並以遺產繼承的方式給予子女。而繼承的房地產「資產評價」通常會比當初購入的實際價格低，因此可以省下一筆稅金。而若子女之後仍以高價賣出則可以藉此賺取一筆差價。而這種現象在購買樓層愈高的情況下，愈發明顯。也因此造成市場上高層豪宅（特別是高樓層的戶型）繼承評價額與實際市場價格常有巨大出入。

此外高層集合式豪宅在固定資產稅的節稅方面也具有優勢。根據日本的固定資產稅金法，住宅用地面積200平方米以下的話，固定資產税課稅金額為1/6。而因為集合式住宅的佔地面積算法是除以該建築物所容納之戶數得出，也因此大部分情況固定資產税幾乎都是以1/6來計算。而隨著新法案的推動，可以一定程度的矯正豪宅繼承税的計算方式，讓其更加接近實際的市場販售價格。

生前財產贈與合計課稅制度年限從三年延長至七年

根據原先的贈與稅金法，財產贈與人生前三年內所贈與的財產在法律上會被視為受贈人的「繼承的財產」。這些「獲贈」和「繼承」的財產會一起合算並且課稅。這項制度從22024年1月1日起，會將贈與課稅的年限從三年延長至生前七年內。實際執行時程如下：2026年12月底為止的贈與依然維持以3年計算。2027年1月〜2030年12月底為止的贈與為3〜6年計算、2031年開始實施7年的制度。

切記就算對受贈人/繼承人本身並無實際用途，但僅是持有也會被課稅或需支付其他持有費用的土地，對受贈人/繼承人而言很有可能反而變成「負債遺產」。若未來有可能有此情況發生，建議及早開始收集相關資訊或進行專業諮詢為佳。

由總公司篩選整理2024年日本房地產業界值得關注的動向。以土地繼承稅制相關的內容作為總結。接下來也將持續為各位帶來更多日本房市及投資置產相關的最新訊息。敬請期待。