小資女躋身東京包租婆最後取得永住權的故事～東京不動產投資路案例分享
2012年的夏天，
離現在大約是12年前的事，
但往事還是歷歷在目。
今天的女主角，暫稱之為小A好了。
那一年小A剛離開任職一間台灣的外商公司，
以觀光的短期90天簽證來東京玩。
2012年的主要聯絡方式是Skype。
我跟小A約在池袋中央口碰面。
小A開門見山：
我想在東京買間自住房。
我的預算只有800萬日幣，
現金。
1K
車站走路10分鐘之內。
有一點屋齡也沒關係，
反正我裡面會再重新整理。
當時的社會氛圍是：
日本的不動產只會跌不會漲，
日本人不會把錢拿去「投資」不動產。
那時日幣也比較強勢，
還沒有外國資金大量湧入東京的不動產市場。
那時美金對日幣是1美元兑75日幣（2024年4月21號今天是1美元對日幣是1兑154）。
請參考東京23區歷年公寓走勢圖，
現在回頭看2012年是一個大低點。
彼時東京23區1000萬以下的築古公寓比比皆是，
投報率10%的也隨手可得。
2012年是2011年311大地震的隔年，
住日本的外國人有很多人因這次的地震而離開日本。
大家（=錢流）是想往外走，
而不是往內進。
在當時的那個社會環境下，
小A開出的預算在東京23區裡要找還是可以的。
大約花了1個月左右的時間，
找到了
板橋區上板橋車站走路8分
面積29.60平米
7樓角邊屋雙面採光
向南陽台
前面屋遮蔽物視野良好
1969年築
總戶數41戶
自主管理
的一套房
有一種神秘體驗，
去看房子時會感受到的，
打開門一進到房間的那瞬間會感受到房子的呼喚，
好像可以跟那棟房子對話，
心中會覺得：啊，就是你了，我找到你了
的感覺。
這種神秘體驗感會隨著經驗值增加越來越準確，
來的感覺也會越來越快，
最後就會變成類似照X光片一樣，
電眼掃過就會知道：啊，就是它了！
那次我體驗到了這個神秘體驗的瞬間，
小A也感受到了。
於是很快的，
幾乎是一離開那間房間，
小A就出價，
我們叫提出「買付書」，
進入斡旋議價階段。
那個年代是買方市場，
大約還有個買賣價10%的議價空間。
講到這裡很多人會好奇，
賣價是怎麼設定的。
從前的話，
就是去詢問附近同業，
有這樣一個條件的房源，
你覺得多少錢可以賣得掉？
然後參考過去的成交紀錄，請示Owner後做最終判斷。
依賴有經驗房仲的部份比較大。
現在的話，
不論是賣價或房租都是用AI的大數據，
填入條件後，
AI就會給建議，
大家會就AI的建議再加減5%來做設定。
這幾年AI的精度大幅度提高，
只要有導入AI的公司就可以很輕鬆地做到「売却価格の想定」（預估買賣價格）。
2012年那時候買賣房子的圖紙很多還是手工繪圖或黑白的，
2024年現在美輪美奐的照片是基本功。
2012年找房子還得實際到當地去看站前不動產公司貼在床上的資訊,手工加人工作業。
2024年現在找房網路情報都是公開透明的，事先周遭環境的確認也可以利用google map帶看房也可以線上，跨國時差也都不是問題。
總之回到一開頭的這個故事，
小A是個狠角色，
雖然日語只會「歐伊西」「卡哇伊」「撒喲那啦」的程度，
卻可以將自己國家那套殺很大的遊戲規則跨洋過海地在另一個國度充分實踐，
最後殺了20%下來以540萬成交。
賣方是一對老夫婦，
過戶那天，
老太太表示：
這個房間周遭寧靜安詳，
附近有個大公園，
他們常常去那裏散步，
公園裡還有圖書館，
早上先生會去圖書館讀報看雜誌。
房子目前是沒有裝修的狀態，
要住要租可能都要花一筆小錢裝修，
真不好意思，
有人願意買實在是太開心了，
我們終於可以拿著這筆錢安心地去住養老院了。
一副終於可以把剩齡女兒託付出去，
心事已了狀。
不動產業界一直流傳著一個說法：
「売急ぎ物件が一番おいしい」
意思就是說：
急著拋售的不動產最有機可乘（可乘人之危，賺取價差）。
我可以理解為什麼老夫婦願意接受「鬼指し」（就是殺很大的意思）的議價。
（1）這戶房子在市場上掛牌了大半年沒有賣出去（那時不動產市場停滯，真還賣不太動）
（2）整體社會的氛圍是「不動產」＝「負動產」，放在手上只有一直貶值下去的份
（3）當時附近的租賃市場並不活絡，空著租不出去，沒有現金收入不說，還要繳納固都稅等租金，負的現金流會吃掉老本
（4）老夫婦膝下有一女。據老夫婦而言是「嫁到遠方」。所謂的遠方也不過是隔壁的「練馬區」。但女兒對繼承這套房子沒興趣，理由是：還要找物業管理，還要煩惱房子的事，麻煩。
（5）有人要就快快脫手，用現在的話就是「終活」＝「生前整理」（利用在世候將自己的資產做結算）
買賣成立的前提是雙方一個願打一個願挨，
是資本社會的市場機制。
絕佳的入場時機，
以低於市場成本取得，
簡單而言就是被小A賺到了。
這個美味的果實是小A用魄力、實踐力以及身體力行後才享受到的。
還有不是老王賣瓜，
小A很幸運地遇到一個專業而且負責的房仲（就是我），
讓一個手握900萬日幣現金，
一句日語都不會，
以觀光簽證來東京，
東西南北都還搞不清楚，
搭車還會迷路（那時候沒有Google map是要看印刷的紙本路線圖搭車找路）
的東京小白以低價買到心目中的理想家園，
踏穩了立足的第一步。
我問小A的心目中藍圖為何？
小A答：
我喜歡日本，
想要一直住在這裡，
其實只要能逃離「鬼島」（註：這是她的原話，不是我的見解）哪裡都好。
我待過英文系國家，膩了，
消去法加上可能性，
就剩下東京。
我不想繳房租，
房租是進房東的口袋，
即便我繳貸款，
也是替我自己存款的概念。
我的目標是先買一間自住，
慢慢的增加到三戶可以收租的。
假設1個房間可收租6萬，
三間房一個月就有18萬日幣的收入。
我又沒有房租負擔，
18萬的生活費應該夠養活我自己了。
描繪著這個目標時的小A年紀是42歲。
她英文非常流暢，但不會日語，
她有碩士學歷，但從未在日本接受過高等教育。
有豐富的職場經驗，但都跟日本無關。
小A的想法是來日本找間公司就職，
取得工作簽，幾年後歸化入日本國籍。
照她本人的說法是：我對「鬼島」的國籍一點都不留念，馬上可以拋棄。
時光匆匆，
轉眼三個月過去，
2012年秋天，
小A又不知道去哪裡擠出了800萬日幣，
這次買了一戶：
文京區
有樂町線江戶川橋車站走路5分
附近還有東西線跟丸之內線可利用
23.45平米
1978年的1R投資物件
開價750萬
成交價725萬
小小的殺價成功，
或說這才是正常的可殺價範圍內，
房租是7萬日幣，
投報率是11.5%
接下來小A果然照著她規劃的藍圖一戶一戶買，
包含自住的那套2～3年內在內總共買了5套房源。
講到這裡大家一定會好奇的一件事：
小A的資金去哪裡生出來的？
在解答之前，
我先說一下小A的「那之後」好了。
小A後來找到一家說英文也OK的公司雇用她。
薪資是借用小A的話：「簽證規定的雇用外國人的最低薪資」。
1年的工作簽。
問：那，日文不流利不會對生活造成不方便嗎？
小A：
完全不會，
我的工作時用英文，
買東西手比一比，
日本人很Nice基本上也不需要什麼溝通，
我反而覺得語言太好了，
Noise太多，
情感會受到左右波及，
我享受一個人不受干涉的生活。
不像在鬼島親戚朋友三姑六婆每個人都來過問妳的私生活。
在東京人與人之間有適當的距離感，
我覺得很輕鬆。
小A繼續表示：
本業的目的只是幫助我取得在留資格，
反正我每個月還有：
至少6萬乘以4=24萬（單純計算）相當於本業工資的房租收入，
我才不怕。
況且一個人住在將近30平米的1K也很足夠，
每天去向南的陽台晾衣服時從7樓往下去可以俯瞰板橋區，
春天可以看到粉紅色的櫻花呀杜鵑花一團一團花團錦簇，
我就想：啊，我終於離開鬼島了的實感浮現。
（不好意思，從小A的愛用詞「鬼島」已經嚴重透露她的國籍了^^;）
本業收入加上房租收入一個月將近50萬日幣，
一年就是將近600萬，
簽證要更新一點也不困難。
住日本滿5年的那一天，
小A立即去辦理歸化手續。
大約半年多一點以後小A就取得日本籍。
我問她現況。
她說：
我20歲幾歲為止努力求學，
30幾歲努力工作，
30歲的努力成就了40歲自己當東京包租婆的夢想。
40幾歲利用東京包租婆的收入幫助自己達成移住到東京的夢想。
50幾歲，我覺得有沒有工作的收入都不是很重要了，我的興趣就是去全世界旅行，
買張機票，想去哪就去哪，在我去世界某個地方旅行的時候，我雇用的員工（她的所謂員工是「房客」），一天24小時一年365天付我房租供我遊山玩水。
前陣子我還帶我姐姐去歐洲，去東南亞，原來日本簽證這麼好用！
一個人自由自在經濟自由聽起來好像不難。
回到重點：
資金這部份。
除了祖上庇佑族外，
靠自己的小資族第一桶金通常是比較辛苦的。
據我的理解小A是很省吃儉用的「貯金魔」。
日常興趣就是買超市的打折食品，
每個月編列伙食費預算（水電瓦斯跟稅金都差不多是固定價可以抓得出來）
工資跟房租就是存起來。
存存存！
用力存！
沒有第一桶金不動產投資的第一步是踏不出去的。
一旦踏出去以後，
就可以借力打力（比方說貸款，擔保貸款之類）。
經驗值也有了，
就會越來越快越來越穩了。
好啦，
那為什麼東京子今天要分享這個故事。
是因為這陣子看到一個很眼熟的房源，
定睛一看，
是小A當初購買的那間，
同棟不同間。
4樓
非角邊房
面積稍微大一點是31.59平米
格局是1DK
裡面重新裝潢了。
賣價是1680日幣。
十年的光陰，
當初40幾歲的小A目前是50幾歲。
當初屋齡42，今年屋齡是54歲。
很多人問我：
這麼老的房子真的有人買嗎？
這麼老的房子還有人敢住嗎？
這麼老的房子十年後不會被強制拆除嗎？
這幾個問題每次碰到老房子時都會被問。
千言萬語，
不如眼見為憑。
這就是個歷經12年的交易實例。
我相信2012年進場東京不動產的人手上的資產應該都漲了。
那時8%、10%進場的看到目前的4%、５％投報率很難買下手。
我身邊的「大家の会」（日本人房東Community）的大部份日本房東都推測東京不動產在東奧後一定會跌，
因此很多人都在2020年左右趁已經漲一波時出清出場，
那時外野的都拍拍手恭喜那些賣掉賺到差價的人。
之後的疫情，
大家也覺得房價應該會跌，
沒想到結果是不跌反漲。
到現在是一路漲，
漲到變成賣方市場，
沒有貨可賣（我們叫「枯渇」），
現在只能咬手帕望「房」興嘆。
即便流通在市場上的都還看不上眼，
因為覺得太貴毫無天理而言。
但老實說這就是現在的行情了。
那，我還常被問到的問題：
妳覺得東京的房價還會繼續漲嗎？
10年後這棟房子會漲還是會跌呢？
這個連最厲害的經濟專家甚至可能連日銀總裁都回答不了的問題怎麼會希望從我這裡得到解答呢？
況且，宅建士（=我）的回答是要有憑有據的。
如果回答：「會漲」。
那我必須要提出「會漲」的佐證。
反之亦然。
所以如果有來跟我諮詢過的客人應該都知道東京子的回答是含金量非常高，
並且是有憑據的。
我喜歡做有把握的事，
並且喜歡跟客人一起成長。
小A的例子是全部現金購買，
沒有利用貸款的槓桿來幫助她增加資產。
那怎麼利用貸款借力打力呢？
那就是另外一個篇幅了。
如果您對投資東京不動產有興趣，
有具體的想法，
歡迎私訊。
資產規劃也是東京子的強項哦^^
預祝大家早日達成當東京包租公包租婆的夢想。
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