東京子的「台灣人在東京資產的貸款與資金規劃技巧」講座重點分享

更新於 發佈於 閱讀時間約 15 分鐘

哈囉,大家好,我是東京子@宅建士。

2 月 1 號那天,剛好是大年初四,我跟明淳創辦的@ 在日東京揪團愛學習同好会

https://www.facebook.com/groups/sharesintokyo


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簡稱「共學會」,在東京豐島區的池袋辦了一場「台灣人在東京買房的貸款與資金規劃」學習會。


原本擔心過年期間會不會沒人來,結果出乎我意料,教室裡擠滿了想聽不動產投資的同胞=同好,新朋友好久不見的老朋友歡聚一堂,非常開心。


老實說,一開始我真不知道東京竟然藏了這麼多喜歡學習的台灣朋友;而且是透過這種「沒有吃吃喝喝的非酒肉」方式互相認識。


最近幾場學習會的名額都秒殺,當天能報上的朋友真是恭喜,


不過沒報到名也別氣餒,2025 年接下來還有機會,希望各位持續關注東京子釋放的學習會消息。



一、開場:熱鬧初四,四季平安

  1. 我們的共學會
    • 這是一個「在日台灣人」自發舉辦的共學會。大年初四是今年的開春第一場。
    • 今後每個月的第一個週六希望能持續辦類似的學習講座。 名額有限,瞬間秒殺,若各位想參加下一場,一定要盯緊臉書公告。
  2. 這次重點主題
    • 想在東京當房東嗎?東京子的房東養成計劃之「外國人也能辦日本住宅貸款嗎?」
    • 在日工薪族關心的主題:「我要在日本工作幾年後才可以貸到住宅貸款?」、「如何用低利率買房?」etc
  3. 之後會有什麼?
    • 之後還有不同主題的共學會,像是法拍、投資貸款之類的,會邀請講師來跟大家分享精彩內容。


二、自我介紹:東京子是號什麼樣的人物?

  1. 背景
    • 東京子原本是從事專業口譯。 後來在某次感染嚴重流感之後,真正感受到「若我嗓子壞了,等於零收入!」體會到被動收入的重要性,起心動念後就開始踏出學習日本不動產投資之路。
    • 一開始真的完全不懂,後來是靠著向身邊的日本房東朋友請教,一邊摸索、一邊實踐,才漸漸上手。
  2. 學到的事
    • 我最深刻的體驗就是:如果想做房東,就要先跟資深房東做朋友,多聽人家的實戰經驗、學方法。這比自己猛K理論書好太多。
  3. 資格+願景
    • 後來也考到「宅建士」這個日本的不動產國家資格(相當於不動產經紀人),加上自己這些年的投資實戰心得,就逐漸在網路上寫文分享。希望能為更多同胞解惑,也能交到很多志同道合的朋友,大家一起互相勉勵、成長。
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三、講座主題與結構

1. 外國人也能辦日本住宅貸款嗎?

  • 居住者 vs 非居住者
    • 原則上,如果你在日本是「中長期簽證」,有住民票並且正常納稅,且年收夠高,申請日本住宅貸款的成功率就相對高。
    • 有些人覺得「沒有永住權就無法辦理住宅貸款」? 其實不一定。我的經驗是,只要符合銀行的標準門檻,依然可以辦到。
    • 「非居住者」無法利用日本的住宅貸款,想在日本貸款買不動產就要靠台系銀行的海外貸款方案,或乾脆全現金買,但利率和成數跟住宅貸款是不一樣的。
    • 打工度假、留學生,畢竟收入不穩定,一般沒辦法做住宅貸款。
  • 什麼是屬性?
    • 銀行會用「屬性」來做評估外國國籍的貸款人,包括年齡、年收、職業、勤續年數、家族構成、負債狀況,以及是否有永住資格等。
    • 銀行會特別在乎貸款人年齡。因為日本的住宅貸款幾乎只給到 80~85 歲,想借 35 年期得看貸款時年紀。
  • 一些日文關鍵字
    • 住宅ローン(住宅貸款)
    • 投資ローン(投資貸款)
    • 団信(團體信用生命保險)
    • 保証会社(保證公司)
    • 属性(屬性)

2. 住宅貸款能貸多少?年收與成數

  • 計算法
    • 能貸到的金額大概就是:年收 × 6~7倍。
    • 舉例:年收700萬日幣,一般會抓貸到四五千萬左右。
    • 如果你的「屬性」很好,銀行甚至可能全額貸(日文叫「フルローン」)給你;但如果屬性普通,他們就會提高自備款的比例。
    • 銀行通常也要你加入擔保公司(日文叫「保証会社」)、加團信,防止往後意外或破產,還有擔保或保險來幫你還款。

3. 住宅貸款的隱藏好處

  • 不是只有省房租
    • 大家常想「我每月租金幾萬塊給房東,不如拿去繳貸款呀!」沒錯,這是第一步。但其實還有個更誘人的福利:稅金扣抵
  • 住宅ローン控除
    • 每年可以扣所得稅和住民稅,最長 13 年(每年規定不一樣)。
    • 舉例而言,對高所得族群來說,可能稅率本來是 33%,藉由房貸控除,變成 23%,一下子就省下 10% 的稅,真的很划算。
    • 中古屋若要享此優惠,一般得壁芯 50 平方公尺以上(新築現在緩和為40 平方以上,但細節要看最新法規),而且要在取得後半年內把住民票遷入。
    • 如果你買的是 OwnerChange(裡頭已經有房客),那就沒法申請住宅貸款;因為那是投資而非自住。
  • 団信(團體信用生命保險)
    • 只要加入團信,萬一貸款人出事或過世,保險會幫忙把剩下貸款一次還清(有金額限制)
    • 幾乎所有銀行都會要求貸款人加入團信,一方面保障自己,也保障貸款人家庭。


四、投資貸款 vs 住宅貸款:條件為何差很大?

  1. 南瓜馬車事件後,銀行更謹慎
    • 現在銀行對上班族包租公(サラリーマン大家)常要求「至少年收 800 萬甚至 1000 萬」之類的門檻,或要能提出房產擔保(日文叫「共担」)。
    • 投資方案常常利率很高,有 2%、3%、4% 的都見過,跟 0.3~0.8% 的住宅貸款待遇完全不一樣。
  2. 年數較短
    • 住宅貸款可放到 35 年,但投資貸款往往 20~30 年或更短,大多時會根據建物剩餘的耐用年數來決定。
  3. 貸款成數
    • 投資貸款通常只能借到買賣價(或鑑價)的 6~7 成,要準備更多自備款。
  4. 耐用年數與積算價格
    • 銀行只想放款給評價高、風險小的物件。築古、再建築不可、借地權等就很難談貸款,得看個人情況。
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五、台灣人在日投資物件,怎麼貸?

  1. 台系銀行
    • 其實在東京有許多台灣系的銀行:台銀、玉山、第一、兆豐、彰銀、台新、華銀、中信等。
    • 針對非居住者、海外投資會有不同的貸款產品,但往往要 3~4 成自備,而且對物件區域也有限制(像工業區、淹水區就不在放貸對象內),一般會透過仲介跟銀行做確認。
  2. 東京之星(Tokyo Star Bank)
    • 中信收購後仍是日本本地銀行。外國人(台灣國籍)若達到「年收 1000 萬日幣以上、資產 3000 萬日幣以上」等標準,就能用他們的非居住者投資貸款。
    • 對居住者也有不同方案,但一樣要看個人條件審查。
    • 近年來因日幣貶值,加上台積電在日本設廠,台灣資金紛紛湧入東京、大阪。東京子也輔助過非常多的非居住者(台灣國籍)貸款成功。
    • 貸款置產目的,投資或自住不問。只要屬性達標,具有償還能力,通過銀行的審查即可。

 


六、實戰Tips:該怎麼挑不動產?

  1. 房租 vs 平米數
    • 一個常用公式:「坪數 or 平米單價租金」來評估該房租設定是不是找得到房客?房客TA(受眾)設定在哪裡? ex:學生、外國人、社會新鮮人、Family、高所得者etc
    • 如果現有租客(オーナーチェンジ),租金太低或合約太久,想漲租不容易。要思考有一天房客搬離後的裝潢費用(日文叫「原状回復費用」)也許一下子吃掉幾年的房租。
    • 原狀恢復後提高房租,反推回去提高房子的價值,也沒有不好(OwnerChange的房客搬走也不用太悲觀)

 

  1. 還貸壓力
    • 月付能不能用租金打平?每個月自行貼錢是否能夠承受。
    • 變動利率上揚風險如何?上個月日銀才剛宣布升息,每個有貸款的房東都戰戰兢兢。
  2. 後續資產兩極化
    • 東京、大阪等都心或許不會如大家預期大跌,因為需求還在;有些投資客抱得牢,也很難有大撿便宜的機會。
    • 偏鄉空屋很多,雖然投報率高,但招租管理要下不少功夫,風險自然也高,保值性相對也不高。


七、Q&A重點回顧

  1. Q:我買了自住房,之後被公司調動,怎麼辦?
    • A:理論上要告知銀行並轉成投資貸款,或者賣掉。若不告知就偷偷出租,可能違反合約,之後想再借貸就會有困難。日本是性善說社會,一旦信用破產,有可能寸步難行。
  2. Q:永住 vs 非永住,在貸款上哪裡不一樣?
    • A:主要是「貸款成數」。永住常可借到 90~100%,非永住大概 60~80%。但兩者都還要看年收入以及其他條件。
  3. Q:夫妻合購房屋時,還款怎麼算?
    • A:銀行會看兩人各自的「償還能力」,以及是否有書面協議分擔比例。實際上就是要跟銀行做更細節的洽談。


八、結語 & 下一場預告

  • 2/1 這場狀況
    • 我其實準備了滿滿的簡報,結果 1.5 小時幾乎不夠用,全程都是知識轟炸模式,不動產專有名詞太多,第一次聽可能有點吃力,建議大家這篇學習筆記來回多看幾次。
    • 也因為氣氛太熱絡,連中場休息都只短短帶過。
  • 下一場
    • 3/1(六):法拍姐 Megu 主講
      • 主題是「從法拍屋到旅宿經營」。 名額已爆滿,只能等有人臨時取消。
    • 4/5(六):可能由我(東京子)繼續主講
      • 會把 2/1 沒來得及細講的內容,以及投資貸款實務做深入探討,包含投報率計算、銀行交涉、耐用年數、空屋改造、裝修翻新、法人化節稅…等等進階話題。

延伸資訊

  1. 我的 LINE 社群:「東京子談東京不動產」
    • 不定期釋出一些可購物件,主要以投資物件為主。
  2. 常見物件查找網站,   可以上去設定一些條件,看看跑出來的結果就可以感受到目前的市場最新概況。
  3. 相關法規與官方資訊
    • 住宅ローン控除:https://www.nta.go.jp/
    • (日本國稅廳官方網站)
    • 耐用年數、評價基準:各都道府縣稅務局網站(依地區有所差異)


最後小結

  1. 在日本買房,先釐清自己是「居住者」還是「非居住者」,走的貸款方案是完全不同的。
  2. 千萬別把「住宅貸款」跟「投資貸款」混為一談。二者利率、年限、可貸金額等差異巨大。
  3. 要好好利用日本房貸福利:低利率、減稅、團信,可能讓你的資產配置和生活品質大大提升。

最後,我真心希望大家能努力做功課,先存下第一桶金,再去爭取最適合自己的貸款。找到好的學習目標或同好一起前進,日後成為房東,也別忘了幫助下一批新人!這樣的良性循環才真的是「一起成功」啊。

以上就是我 2/1 講座的完整筆記囉,希望對各位有幫助。謝謝大家的熱情參與與支持,我們下回見~


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【有關東京子介紹】

東京不動產買賣&租賃有牌仲介、物業管理,自己本身也是房東,所以可以同時以投資家的視線來剖析標的物,屬知識型全方位房仲。

【保有的日本資格】

日本國家資格:宅地建物取引士(不動產經紀人)、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士etc,

日本民間資格:FP(Financial Planer)、損害保険募集人、背骨コンディショニングインストラクター(整脊修復師)、可とう管工事監督者、飾り寿司インストラクター3級etc.

除此之外,

針對外國人在東京不動產以及仲介買賣,一般租賃、法務(國際繼承、遺產繼承)、稅務規劃、簽證業務、成立法人也是強項喔。

這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章(會慢慢補齊)
https://kyokoshouse.com/

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【有關永幸不動產的介紹】

永幸是一間城北區老字號不動產,純日本公司(東京都知事(11)第40869号)。

目前由第二代老闆接手,邁入第57個年頭。

以「誠信」「負責任」的專業態度處理所有經手的不動產案件。

從租賃、買賣到日常的物業管理,有強大的值得信賴的合作業者配合與支援。

擁有與不動產有關聯的司法書士、行政書士、律師、金融機關等強大資源。

公司主頁:
https://eikou-house.com/

客人介紹敝公司的影片:
https://www.youtube.com/watch?v=k03ebACy-rY

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★東京子日租月租房(Kyoko's House)房間介紹

東京子在板橋區、練馬區有Airbnb民宿跟月租套房。

歡迎詢問管理人「東京子」
https://www.facebook.com/tokyodorm

【東京子民宿系列目前有的房源」

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(6)板橋區 東武東上線大山車站走路2分 大山101號房 到池袋3站5分提供 雙人床 面積25㎡房間內免費光纖上網(無流量限制)

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https://zh-t.airbnb.com/rooms/9163537

大山商店街影片介紹

https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1013178419025187/

月租套房

(11)練馬區練馬站走路6分,單人床、面積14平米 、1K

https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1969784193364600/

(12)豐島區下板橋站走路6分,單人床,面積22.6㎡、1R

https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/2215077988835218/

這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章(會慢慢補齊)https://kyokoshouse.com/

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旅日多年的台灣人、多年觀察東京不動產、專業不動產投資經紀人。擁有多張日本專業資格。精通法務&投資簽證&不動產節稅&不動產經營管理&物業管理。擅:東京不動產買賣&一般租賃仲介+airbnb超讚房東
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