都未試過見到咁多利好樓巿既因素一齊出現

向FB見到好多人廣傳《一篇樓巿重回下跌軌跡》[1]講啲樓仲要睇多兩三成，走去答爹，而家剪埋剪埋一篇過。

呢個問題係，乜樓巿有升過咩？

咁以幾年來睇，新樓就跌左一半, 舊樓就跌左三成，咁都叫啱啱開始跌？我都未試過見到咁多利好因素一齊出現：

1) 而家見到好快會有以十萬計的張綠表富戶出來搶二手居屋，然後舊居屋業主賣左樓個個手上幾百萬可以移民或者做首期買新樓。

十萬條數當然係我隨口up，不過房署有六成資產申報表無人交[2]，都估到乜野事，因為個個都犯晒規。咁照直寫，就無左間公屋；隱瞞唔報，就偽造文書再加Ｎ條罪。集體唔交，房署都無佢地符，唔交表唔通捉晒六成住戶去坐咩？呢個都幾似囚犯兩難的難題，又証明公屋住戶比中產聰明又團結。

咁求其睇下經紀啲紀綠，五月天水都做左好多成交，有啲區或者屋苑直情無盤賣。

以前舊年房署回收公屋個增長速度計，今年回收量只會多不會少。更多人只睇到撤辣，忽略左其實居二／租置擔保期加至四十年的影響先至係最大。因為呢類過左廿年擔保期的爛樓，特別係三十年上下果堆，之前就算有綠表，都要比四成首期，按返房署條數，綠表人仕總資產根本無可能夠比四成首期，當然叫得富戶總有佢地方法。但所以如果要查，應該捉晒之前比四成首期果堆買家，呢啲真係世紀奇案來。

另外係中產銀髮父母幫中產二代買新樓，而未見到其實公屋都到左世代交接期，上一代戶主好多已經咁有返咁上下年紀，而且唔少係本身環境唔錯的父母早幾年去攞老人屋，呢啲手上的公屋未必輕易世襲到，而最直接方法，就係抽居屋或綠置居，但供應始終有限，好自然用綠表去二手巿場買。

而綠表本身固然唔係買新樓，唔會消化晒啲新樓，但係，賣左居屋的業主，手上就有四五萬百現金，尤其廿年以上的業主已經供完，而且買入價好低，基本上賣左樓就係現金，咁移民最高潮已過，相信大部份賣左居屋的住戶都要買返層樓住，呢班手握幾百萬現金，仲有過百萬儲蓄的住戶，就係私人住宅的支持，相信政府好快會發現，捉富戶就可以托樓巿。長遠來講，如果識得活用，又可以平衡民意添。

所以有關新樓供過於求問題，係到底公屋富戶多，定新樓數目多？相信香港樓價仲要爆跌的讀者，值得思考一下。

2) 連施永青施生呢啲長期大好友都轉軚睇淡，佢上次幾時睇淡？就係09年。

3) 跟住又同人講到2046問題，貼埋上來。至少對我來講，2046係數學題，並唔係乜野政治問題。

2046後面既事，無人睇到，我而家只講 2024-2046年呢22年只要你留向香港，你就要住，就有居住成本，你一係

i) 租，22年租細單位，上面計左，假設唔加租，四百幾萬(咁由疫情開始至今，租都係升無跌過，不過租金可升可跌，睇返08年低位租，係而家六成，如果後面幾年租真係咁跌法，咁你可能二三百萬租就搞掂)

ii) 買，咁買一個i)的單位，而家就係四百零萬，當然供樓有利息，供出來會比上面多啲，但買樓可以自己裝修住得舒服啲，而且唔會兩年比業主玩一次趕走加租咁，呢啲係消費來，所以多少少好正常，好難直接一蚊蚊咁比，只係想指出，呢個價位買樓，就唔再係四年前果條數。

所以可見，呢個價位啲樓已經跌出少少價值。而值得注意係，過往三四年樓價雖然跌左三成，租金係無跌過，如果來緊再跌一兩成，其實買樓住到2046係平過交22年租既。



有呢幾大利好因素，而恒指已經於一月中見底回升，按股巿走前樓巿六至九個月計，好難想像啲樓仲可以跌得幾多。

～完～

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[1] https://www.facebook.com/bossmindmedia/posts/pfbid0wiMndC3qAuHPUxBhWVnZHY2pbDtZf49vhG8rTLRFxJxmGyxgdchNgj4vCb1uG4QKl

[2] https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20240602/bkn-20240602033052841-0602_00822_001.html