從小故事一起懂強制執行
在雲城市松山區，有一條繁華的街道-長壽街，這裡是購屋族心中的熱門地段。街道兩旁廊道整齊，特色店家林立，處處洋溢著生活的氣息。然而，即便在這樣的黃金地段，也有因債務問題淪為法拍屋的案例。
長壽街368號的「歐洲民生華廈」就是其中一個例子。這棟大樓有著43年的歷史，地上7層、地下1層，主力格局在40到60坪之間。而這次法拍的物件是一樓的店面，面積達到119.55坪。2月的一個早晨，林先生和他的朋友張先生來到了這棟大樓前。他們都是資深的房產投資者，對這次法拍的物件充滿興趣。
「張哥，你看這地方，真是黃金地段啊！」林先生望著整齊的廊道和來往的行人，感嘆道。
張先生點了點頭：「是啊，長壽街的店面每坪都上看百萬元，而且租金收入也不低，每坪超過2000元。」
林先生翻看著拍賣公告：「這次的底價是9738萬元，單價只有81.5萬元，真是個好機會啊！第一次拍賣的時候，底價可是1.2億元，結果流標了。」
張先生思索著：「對，當時的價格太高，超過了一般法拍屋應有的折價認知。這次價格下調了，應該會有不少人競標。」
兩人走進「歐洲民生華廈」，查看了一樓的店面。儘管屋齡已久，但格局方正，空間寬敞，非常適合開設各類店鋪。
「這地方拿下來，不僅可以自己做生意，還能夠租出去，收益非常可觀。」林先生說。
張先生點頭同意：「是的，而且這樣的地段，只要價格合適，租金收益非常穩定。估計這次二拍應該不會再流標了。」
2月15日，拍賣如期進行。林先生和張先生早早就來到了現場，準備參與競標。果然，現場聚集了不少投資者，每個人都對這個物件充滿期待，最終林先生以稍高於底價的價格成功競得了這個物件。
「恭喜啊，林兄！」張先生拍了拍林先生的肩膀，笑著說。
林先生滿心歡喜：「謝謝張哥，這次真是撿到寶了！接下來就看我們怎麼經營這裡了。」
張先生點了點頭：「沒錯，延壽街的地段和人流，肯定不會讓你失望的。」
故事告一段落，林先生和張先生在長壽街的投資也開始了新的篇章。這次的法拍經歷，讓他們更加堅信，好的地段和合理的價格，永遠是房產投資的黃金法則。
-----------------------------------------------------------------------------------咦？？要注意～～～
執行標的經過陳述底價完畢，執行法院為拍賣條件完成後，就會開始進入第一次拍賣。第一次拍賣的底價通常是鑑價的金額（通常會取整數），當然也有例外的地方，因為酌定底價是執行法院的職權。
第一次拍賣沒有拍定後，除了拍賣無實益而經債權人指定底價的情況會直接進入公告應買程序外，通常會減價二成來公告第二次拍賣，當然也有例外酌減一成或不到一成都有可能，就一樣還是執行法院可以依職權酌定。
第二次拍賣沒有拍定，就還是減價後再公告第三次拍賣，而第三次拍賣沒有拍定後，就會進入三個月的公告應買程序，也就是可以用第三次拍賣的底價金額具狀向法院聲明應買。
而在此期間內，債權人也可以具狀來聲請特別程序後的減價拍賣來停止公告應買程序，執行法院依其所請就會停止公告應買程序，減價進行該執行程序的最後一次拍賣。
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