2024年第四季 市場觀察日記

央行第七波信用管制，9/20開始實施，除了新青安的購屋族群外，建商、房仲、代銷、投資客 ，包括因繼承老家房子但有自行買房需求者，以及需換屋而名下已有房者紛紛受管制影響，雖然隨後推出補救措施，但除了繼承族群已豁免外，其餘仍受影響。

目前市場貸款情況並非貸不到錢，只有利率高與成數低的問題，而貸款成數影響自備款及購買力；而利率影響後續養房能力，兩大因素決定未來房市交易量，第四季量縮是必然的結果。

央行實施措施在某種程度上遏制了投機行為，隨著政策的逐步落地，僅有部分地區的房價增速放緩，並出現小幅下跌的跡象。然而，由於市場剛性需求仍然存在，全國房價下調幅度相當有限。

以宏觀來說，房市受經濟景氣循環影響，若未來發生較嚴重的衰退風險時，房價仍會有修正空間。雖並非全體一致修正，但當交易量持續萎縮時，買方縮手觀望，有資金需求的屋主，不得不降價求售，房價將逐步修正。

根據當前市場觀察，以下情形已出現房價下修的跡象，有剛性需求的購屋族可在此時進場看房：

一、想要解套的投資客物件

上半年在新青安助攻下，市場交易熱絡使各地投資客紛紛進場搶購，但在一連串打房政策後，現階段市場交易冷清，許多投資客為了讓資金回籠，開始出現價格鬆動降價求售現象。

二、屋主有資金需求而急售

目前市場上多數買方縮手觀望，即便中意房子也無追價意願，但若找到銀行估值到位、屋主急售的情況，便可用行情價甚至低於實價登錄的價格，買到心目中理想的房子。

三、地點偏遠、屋況差的物件

多數購屋者都抗拒整理老舊透天或別墅，但如果自備款允許又鎖定有大地坪的房子，在房市降溫時無地點優勢，價格較市區相比較能議價，建議購屋者可以在此時進場尋找適合的物件。

購屋者可透過下列幾項觀察判斷市場熱度，說之以理、動之以情，透過市場分析幫助自己買到好價格的房子。

一、仲介業將掀起倒閉潮

內政部資料顯示，截至今年8月房仲店數來到9072家，仲介人員更高達72865人雙創新高，房仲業首當其衝可能掀起倒閉潮。

二、物件查詢量、交易量驟降

央行信用管制後，房屋買賣平台公告民眾查詢量下降，全台房市交易量明顯下滑，民眾普遍看衰Q4房市，以目前市場反饋來看，房價漲幅已明顯放緩。

央行第七波信用管制，無疑對房地產市場產生深遠影響，短期內有效抑制市場投機、房價上漲過快的問題。 然而，房地產市場是一個錯綜複雜的系統，仍需密切關注國家政策變化、國際經濟形勢以及市場供需。