法律小教室系列：什麼是優先購買權？
案例：
甲、乙、丙公同共有A地，乙、丙想要將A地，出賣給X，過程如下：
通知1：
乙、丙通知甲：售標的之A地、買賣價金總價為1000萬元。甲應於15日內表示是否願以相同買賣價金行使優先承購權，否則視為放棄優先承購權。
通知2：
甲認為沒有告知買賣付款方式，仍然通知乙、丙願意以1000萬元購買A地，並要求乙、丙提供細節。
通知3：
乙、丙再通知甲：售標的之A地、買賣價金總價為1000萬元，完整買賣流程條件，以及甲應於15日內表示是否願以相同買賣價金行使優先承購權，否則視為放棄優先承購權。
通知4：
甲表示僅願意以900萬元購買A地，對於其他條件有爭執而未接受，並超過（通知3）的15日期限。
不久，乙、丙將A地過戶給X，甲認為乙、丙、X、地政事務所一定有鬼，一狀告上法院，請求：確認甲之優先承買權存在，以及給付價金後，乙、丙應將A地公同共有部分所有權移轉登記予自己。
什麼是多數決出賣不動產？
土地法第34條之1第1項：
按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。
土地法第34條之2項：
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
土地法第34條之5項：
前四項規定，於公同共有準用之。
什麼是優先購買權？
土地法第34條之4項：
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
1.土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承買權，目的在不損害出賣人權益之情形下，減少共有人數，簡化共有物之使用關係。
2.他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。
什麼是同一價格？
1.土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。
2.共有人出賣其土地或建築改良物之應有部分時，自應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，以便他共有人得請求以「同樣條件」訂立買賣契約，否則，即難認已合法通知行使優先承購權。
3.出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅。
4.舉凡買賣價金、標的物、價金交付方式及期限、共有物或應有部分點交與移轉登記時期、證件交付期日、費用負擔等，均屬之均屬優先承買權人為合法行使權利，均須表示接受之買賣條件。
行使優先購買權會發生什麼效力？
1.優先承購權固屬形成權之性質，因優先承買人一方表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立。
2.他共有人行使優先承買權時，僅買賣契約之相對人即買受人變更為他共有人而已。
（例如：乙丙出賣A屋給X，共有人甲行使優先購買權後，變成，乙丙出賣A屋給甲）
如果買賣契約內容變動？
1.將原買賣契約之條件變動，依民法第160條第2項規定，僅視為新要約。
收到通知遲遲不決定，會怎樣？
1.出賣之共有人對優先承買權人之通知，已載明須於一定期間內表示願否依同樣價格優先承買，逾期即視為放棄者，則優先承買權人僅於期限內表示願優先承買，而並未同時履行其餘同樣條件包括繳納價金時，應認其並未於期限內為「依同樣條件」優先承買之表示，依法仍應認為未依同一條件合法行使優先承買權。
2.優先承購的通知，目的在促請他共有人行使優先承購權，他共有人如未於限期內行使優先承購權，即生失權之效果。
法院認為：
1.乙、丙未將買賣契約之買賣條件完整通知甲，難認（通知1）已合法通知行使優先承購權。
2.甲通知（通知2）乙、丙願以1000萬元購買A地，亦難認合法行使優先承購權。
3.甲未於（通知3）期限內為「依同樣條件」優先承購之表示，應認其未合法行使優先承購權，其優先承購權即為消滅。
結論：
甲主張確認甲之優先承買權存在，以及給付價金後，乙、丙應將A地公同共有部分所有權移轉登記予自己，均無理由。
