第二戶限貸是中央銀行推出的房市調控措施，旨在降低房地產市場投機行為並穩定房價。自2024年9月19日起，全國範圍內自然人名下已有房貸者，再購置第二間房屋時，房貸最高成數限制為50%，這意味著購屋者必須準備更高比例的自備款。本篇文章將深入解析第二戶限貸政策、影響族群及應對策略。
什麼是第二戶限貸？
第二戶限貸指的是中央銀行為抑制房價上漲與投資客囤房，自然人名下已有一筆房貸，再申請購買第二間房屋時，貸款成數將受到限制。2024年9月19日起，央行宣布全國實施第二戶房貸最高限貸成數為50%。這代表買第二間房屋的購屋人必須準備更多自備款，增加購屋難度。
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自然人申請第二戶房貸時，銀行會透過聯徵中心查詢借貸人信用、收入及名下房貸狀況。若名下已有一筆房貸，則再申請第二筆房貸即列入央行限貸範圍。這項措施目的在防止投資客濫用貸款資源囤房炒作，維持市場穩定。
限貸50%對購屋人的影響
房屋貸款成數直接影響購屋人的資金規劃。舉例來說：
- 假設房屋鑑價500萬，第二戶限貸50%，可貸款金額最高僅250萬。
- 貸款成數降低後，購屋人須準備更高的自備款，經濟壓力加大。
因此，第二戶限貸將主要影響想換屋或投資多戶房產的族群，尤其是資金較有限的換屋族，須慎重考量財務規劃。
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第二戶限貸不適用情況有哪些？
央行限貸措施存在幾項例外，以下情況不受第二戶限貸影響：
- 第一戶房貸已清償或名下房屋無貸款者
- 房屋用途非住宅（如商辦、工業用途）
- 符合青年安心成家貸款（青安貸款）資格者
這些情形下的購屋者可避免限貸影響，享有較高貸款彈性。
第二戶限貸擴大適用範圍
2024年之前，央行第二戶限貸政策僅適用於特定區域（如六都、新竹縣市）。但從2024年9月開始，央行限貸政策已擴及全國範圍，不再區分區域。只要是自然人申請第二戶房貸，即一律適用最高50%的貸款成數限制。
第二戶限貸取消寬限期
除了貸款成數限制外，第二戶房貸也取消了寬限期。寬限期原本讓借款人在初期只需支付利息，降低短期還款壓力。然而在新規定下，第二戶房貸將直接從貸款初期就需同時支付本利金，購屋人需留意月付金增加的負擔。
第二戶限貸影響的2大族群
第二戶限貸政策的主要影響族群包括換屋族和投資客：
- 換屋族：因限貸導致資金需求增加，自備款負擔加重，須提早做好財務規劃或考慮賣舊屋後再購買。
- 投資客：面對嚴格限貸政策，多戶房產投資將更困難，須額外準備資金或轉換投資策略。
如何因應第二戶限貸？
對於有換屋需求者，可考慮以下方案降低第二戶限貸影響：
- 提前清償原有房貸再購屋，避免第二戶限貸。
- 將第二間房屋登記在名下無房產的配偶或家人名下。
- 先賣後買，降低自備款壓力。
首購族獲銀行貸款優先權
央行明確指示各銀行必須優先處理首購族的貸款申請，確保首次購屋需求者能獲得更高的貸款成數與優惠利率。但需注意，名下若已有房產，即使是首購也可能失去寬限期等優惠。
第二戶限貸常見問題QA
Q1：為什麼央行要實施第二戶限貸？
央行希望透過第二戶限貸措施，抑制炒房行為，維護房市健康，讓真正有居住需求者更容易購屋。
Q2：增貸或週轉金會受限貸影響嗎？
房屋增貸或以已清償房貸的房屋申請週轉金貸款，不受第二戶限貸規範，但仍須符合銀行內部其他規定。
Q3：已簽訂出售契約的房屋可免受限貸嗎？
即使已簽署出售契約，只要房屋仍在申貸人名下，第二戶房貸就需適用50%貸款限制。
總結
央行第二戶限貸措施意在抑制投資、控制房價，換屋族與投資族群必須提高自備資金與審慎規劃。購屋者務必了解政策細節，提早規劃資金及向銀行專員諮詢，以避免未來資金壓力過大。
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