【房東實戰】40年老公寓出租紀錄：從整理到成功簽約的5個核心心得

哈斯的採購人生

發佈於現象學觀察筆記

2026/01/22 更新2026/01/22 發佈閱讀 5 分鐘

去年 8 月底跟家人討論，奶奶在安養院休養一年半後，應該是沒有辦法回到原住所獨立生活，因此我們決定將奶奶的舊居重新整理投入租屋市場，這不僅是為了補貼安養院費用，更希望能透過「人氣」讓老房子維持生命力。

以下整理這段時間從整修、找平台到篩選房客的實戰心得，分享給同樣在經營「老公寓」的朋友。

一、抓準租屋旺季：什麼時候上架最快成交？

觀察租屋市場，這三個時段是需求最旺盛的「黃金期」，建議提前兩週開始準備：

7月～8月： 學生開學、社會新鮮人求職季（最強旺季）。
12月～1月： 年底合約到期、轉職潮。
3月～4月： 過年後的換工作熱潮。

二、平台選擇：Facebook 社團 vs. Line 群組 vs. 實體宣傳

我主要使用縣市臉書租屋社團與 Line 租屋群組。一開始有避免直接貼實體出租廣告，因為容易出現房仲騷擾或不熟悉手機軟體的房客，後續收房租會比較麻煩。

策略撇步： 有什麼禁忌一定要在徵文中標出降低溝通成本。禁寵物、多人同時居住、忌祀等等，一定要想好並標註清楚，避免帶看後才發現需求不符。

三、老公寓整修心法：錢要花在刀口上

我們也審慎評估，附近雖然有兩個建案正在火熱開工，但區域周遭先前國家收購計畫就遇到阻礙整體延緩。開發計畫沒有三五年應該是下不來，建商開發的話現有的房源也不少了。
因此面對 40 年國宅老公寓，我們決定不走「華麗裝潢」，而是「安全、機能、好品質」的輕修繕路線：

1. 斷捨離與清潔（最耗時的部分）

全屋清潔與基礎工程： 約花費 20 萬。包含馬桶更換、水管疏通、移除多年堆積物及全屋重新粉刷。
汰換無功能設備：過於老舊的濾水器、瓦斯爐。
重點： 老人家容易囤積物品，分類與清運建議多預留一個月時間。

這部份我們在奶奶住院時就有先處理全屋清潔與基礎工程，當時是考量奶奶如果康復回來能有更好的生活環境。

2. 關鍵設備升級（提升成交率）

帶看過程中，我發現房客最在意這幾個地方：

出入動線（1.5萬）： 前陽台鋁門推拉順暢度。這是進屋的第一印象，門卡住觀感會大打折扣。
冷氣配置（2.3萬）： 原本當倉庫的三號房間補裝冷氣，並重拉電線。這能吸引「家庭客」或「分租需求」，且避免跳電風險。
廚房自炊（1.2萬）： 新增瓦斯爐與抽油煙機，增加對家庭客的吸引力。

會想要把房子出租，其實還有一個原因就是擔心長期無人居住，萬一發生漏水或壁癌無法第一時間處理導致情況惡化，結果在裝修冷氣的過程就發現壁癌已經從陽台影響到房間內部。因此透過樓上房客聯繫房東進行防漏處理「先斷根、後美化」，也將原先壁癌處恢復。因為是由對方聯繫團隊，約花費兩周多時間，溝通和確認。

四、帶看攻防戰：如何識破「暗樁」與「空等」？

因為房屋地段不錯，加上格局方正，雖然是四十年的老公寓，但當年國宅建設水準還不錯，陸陸續續有不少參觀客。
但老實說，有一些可能是仲介/其他房東的暗樁，約兩週後看房，要求提前下架房屋，但實際上遲遲不願意簽約或付訂金，如果同意就會空等。後來我們也只好變成在正式簽約前不停止帶看的政策。

房東保命符： 在正式簽約金到帳前，絕對不停止帶看。

還有一些可能有旺盛求偶需求需求的男性，單純享受東拉西聊，如果是女性房東看到這種看房不積極，但三不五時傳訊息的基本可以冷處理。

五、最終戰果：合適的房客比租金更重要

在 11 月中，我們遇到了一對護專學生與工地師傅的父女組合。對方看屋當天就簽約（兩年約），12 月正式入住。

出租前我原本以為地址進黃金地段又好上交流道，應該是蠻容易找到租客的房子，但三房兩衛兩廳的房子租金再怎麼樣也要一萬五起。小情侶或年輕夫妻更偏好一房或兩房的房型節約開支，大家庭對於汽車停車位和垃圾場為高需求（寶寶的產能驚人）。

也感受到隨著時代，大家對於住宅的需求或許正在高度變遷。樓上的房東也是建議可以考慮學他們進行隔間，成為獨立套房租給學生。

總結心得： 出租老屋，也不是件容易的事情，需要花費大量的時間成本。

這篇是因為先前蝦皮推廣文有提到，想說做都做了就紀錄下來給大家參考。
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簽約後一周社區油漆，門面和樓梯間的整潔度都有提升，對房客來說租這間老公寓應該算值回票價（？