這幾天在幫一位老客戶做資產配置，感觸其實蠻深的。
很多人以為賣房子就是
👉 掛個行情價 👉 等客人來看 👉 有人出價就談
但對我來說，真正對客戶負責的，是「精準」這兩個字。
這份工作不只是帶看，
更多時間其實是在電腦前、在地政資料裡， 幫客戶把房子的「價值線」一條一條梳理清楚。
下面分享這次我幫客戶做的完整評估流程，
給同樣重視細節的你參考👇
➊ 先看數據，不急著看行情
第一步，我不是去比開價，
而是直接調最原始的地政電傳資料。
我會把
- 主建物
- 附屬建物（陽台）
- 共有部分
全部拆開來看。
車位更是重點。
我會把車位在公設中的權利範圍獨立計算， 算出真正的「純建坪單價」。
因為這個數字，
才是談判時最誠實、也最有力的籌碼。
➋ 用區域與品牌，幫價格「定錨」
接著，我會拉出
龍安生活圈內
同品牌、相近屋齡（約 6–10 年）的指標社區。
不是看一筆成交，
而是看「一年成交均價」。
結果發現一個關鍵優勢👇
這間房子有市場非常稀缺的「低公設比」。
在同樣的購買面積下，
它的實際室內空間更大， 這就是我替客戶撐住「品牌溢價」的底氣。
➌ 先把稅算清楚，才不會賣心酸
很多人賣屋，
是成交後才發現—— 稅金吃掉一大塊利潤。
我會依照
- 取得時間
- 持有年限
精算適用的房地合一稅率。
而且我不只算賣價，
還會幫客戶反推： 扣掉
- 仲介服務費
- 規費
- 幾十萬甚至上百萬的稅金
👉 最後真正「落袋」是多少。
這樣在談價格時，
心裡才不會慌。
➍ 把硬數據，變成買方聽得懂的話
最後一步，
是把所有數據轉成「買方語言」。
我給這間房子的核心一句話是：
「你買的不是坪數，是實用空間。」
透過數據證明高坪效，
就能有效降低買方對高單價的抗性。
這也是我認為
專業房仲真正能替客戶創造的價值。
房地產交易，
從來不是靠感覺， 細節，決定最後能留下多少。
如果你也需要一份
以數據為本、站在你立場思考的資產評估， 隨時找我聊聊。
