政億聊聊，因疫情而改變的市場，與沒有改變的自己

這篇是我在今年2021年1月19日紀錄的一篇文章，起因是看到同事分享的一篇網路文章(因疫情而改變的日本，與沒有改變的台灣)，讓我突然有感而發。而在今年2021年5月25日重新謄寫時，我驚覺到，我正在經歷的是正要改變的台灣，也許一段時間後，可以再來記錄自己所感受的因疫情而改變的台灣。

說明一下，下方分析，是以自己職場上2019~2020年700件多成交個案統計與實務經驗的一些心得。在分析後的結果，有幾個部分是讓對於日本置產的印象，是出乎意料之外。

1、 購買目的(投資VS自用) 47%：53% 2019~2020年在我工作職位上，舉辦各類型不同的說明會，讓對於日本房產有興趣的來了解認識。二年期間北中南視訊等約莫有4800多組客戶參加，如是第一次參加的客戶，多數以為會去日本置產的客戶，都是以投資為主，因為台灣找不到安全合適的投資商品，所以才會往海外去探索。在2009年，開始有台灣房仲進入日本市場時，確實多數以投資為主，加上2013年東京奧運申請後，投資數量急速上升，但很特別的從2017年開始，自用型(工作、念書、退休渡假使用等)客戶明顯開始增加，占比也不斷提升，我也算其中之一，與多數客戶接觸的經驗，我歸納跟二點有明顯的關係：(1)國際化現象(2)薪資與發展的落差。 我常以我自己來說明，雖我自己日本置產是建立在我對日本市場的專業了解與信心，但有很大一部分的是為未來鋪路(自己與小孩)。我以我自己TPH神戶Tower出租為例，我神戶是去年出租(本來想去住一段時間享受體驗一下，但疫情天空不開放只好放棄)，最後成交月租金是20萬日幣。日本租金相對高這件事，網路資訊很容易知道，但影響我最大的，不是租金的數字，而是承租方的背景(日本房客多數需要經過保證公司的審查)，是一位28歲，單身女性，年收入破千萬年薪。也許您可能認為這一定是稀有個案，非一般人收入，非一般人收入這我不否認，但在這幾年不斷幫客戶招租的經驗下，這非稀有個案，而是在大都市不難見的狀況，包括我的日本同事。所以這也是日本在疫情前，每年外來人才不斷移進的原因之一，也是我期待為我自己與小孩鋪路的方向之一。

2、 高投報率…….!？ 很多初次接觸日本房產的客戶，很大的機率是在網路上或親友口中，聽到海外的租金投報率超過目前的台灣許多，所以起初接觸時，都會表示想要找投報率較高的產品。這個方向，事實上不難，只要找便宜的房產去買就好，所以資金也相對需求低，多數在2000萬日幣以下(台幣540萬以內)，注意事項可以參考我下方須知，但結果來看，約只佔2019~2020年成交數據的13%左右。為何會這是樣的結果，在海外除了追求投報率外，因為是在一個不熟悉且難以隨時自己處理的地點，往往在追求利潤的同時，一定會先了解風險(除非都不做功課，憑信心)，所以挑選上就自然而然會挑到較安全地點與產品，價格上也會高一些，以成交結果來看，最多量體的區域反而是東京頂級區域港區(類似台北信義區的地位)。

3、 房型與社區戶數的變化 平均成交總價坐落在6千萬多日幣，除了在地點多選在精華區外，房型多會考慮2房產產品。戶數的部分，以往客戶在台灣多不喜歡戶數過多的區域，因為怕雜，管理困難等，另一方面也怕購買投資客戶太多，以後有賣壓，不好出售不好出租，這部分日本的現況是跟台灣大不相同。以我自己住過的塔型建案(一棟戶數894戶)，真的是有住過才能知道塔型的魅力與便利(這可以看我以前分享的文章)，但撇除我自己的感受，我們看一下2020年日本雜誌統計的分析資料，日本房產市場上以戶數超過200戶，2LDK都相對保值性較高，而這塊也是我們自己客戶了解後，容易購買產品類型。

4、 區域選擇 除大家認知裡耳熟能詳的東京【都心】蛋黃區與台灣客戶早期容易選的中野、目黑、品川、台東、豐島區外，板橋區算是這二年蠻多客戶提到的區域(我目前也還不熟，有開放出過會再安排親自去走走體會一下)，江東區則是新興開發蠻多的題材區域(豐洲車站的BRANZ Tower不論日本當地還是台灣都是很受歡迎的建案)，杉並區與世田谷區多是在地生活華人會選擇購買自住的區域。

5、 購買、看屋方式與資產配置的觀點 去年2020年的年初，疫情發生初期，台灣的海外房產幾乎凍結，很難預測疫情對於經濟會有甚麼大的影響，加上多數客戶很難接受，無法親自去看屋怎麼購買，這都是人之常情，也是我們自己所認知的常識。在這樣的狀況下，大多人的選擇，會決定先撐過這段黑暗期，等黎明的到來時，再來服務。但有一批人不想等待，甚至市場也不願意等待，在資金的浪潮，強推著人往前走，在持續天空的無法開放，與科技技術與配備快速的升級，法律也催生被迫修改，【視訊看屋與跨國IT重說】就這樣在2020年誕生且開始執行。本以為很難改變親自看屋的習慣，但市場的需求與接受度超乎我們的預期(今年的台灣似乎也有這樣的變化開始)，在被市場拖著走的狀況下，2020年Q4的成交量與金額幾乎佔全年度的一半，這不是景氣變好，或是有利多的話題產生，而是消費者的習慣與觀點開始改變了。

再聊聊網路流媒體的加速竄起，疫情的衝擊正在打破使用者原有的消費習慣，致使流媒體平臺的存在感日益加重，實體戲院被打的體無完膚，無法想像的快速替代，這也是另一個在疫情被全球市場拖著走的結果案例。 在我一開始所貼的文章(因疫情而改變的日本，與沒有改變的台灣)，內容裡有提到一個觀點：台灣在新冠肺炎的防疫表現上確實相當優秀，也讓台灣人在國內免於受到行動範圍的限制──但這點不一定是了不起的好事，因為我們少了被迫前進的壓力。台灣現在確實許多經濟指標都相對漂亮，房地產與股票雙雙創高點，經濟氣氛熱絡，反觀台灣外的世界，染疫人數屢破新高，封城行動到達2次甚至3次，看到這些辛苦的畫面，第一時間都是感恩與慶幸我在台灣。但文章內容讓我思考到另一個角度，在這麼恐怖與強大的壓力下，國家或是企業或是個人所被推擠出來的生存能力，會不會是我以後難以追上的差距，是我深深被提醒的部分。剛好對應現在的台灣，在這疫情的壓力，我相信一定有會有人走出一條更有機會的道路，但也會有人被這股壓力所淹沒。 2020年的日本，有一些在日本工作的台灣人，在疫情發生，考量生命安全，選擇離職回台，也有一些人選擇繼續流在日本打拼生活。也正如去年日本房產的成交一樣，有一些人選擇放棄日本置產，也有一些人選擇進場日本房產，誰是誰非，這沒有對錯。2020的我，感觸很深，可以說是我8年日本房產做的最差的一年，但Q4卻又是我8年日本房產裡最好的一季。最後祝福大家能一起渡過這次的壓力，讓我們努力再提升，走出一條自己能有自信的道路，對於日本去從年至今的房產變化，可以參考【政億聊聊，回顧2020年疫情發生至今，日本房產的變化】，內有日本國土交通省最新不動產價格指數報告數據。

2021.1.19 柳政億