お疲れ様 (o tsu ka re sa ma) ，辛苦了
這是我少數的會的日文之一，也是以往出差常會講的日文之一
在日本部門8年多來，好像已經習慣，只要在工作上遇到人不論是同事還是業者，第一句話都是講這個詞，而說真的我也不是很知道如何用，只是單純聽久了，就朗朗上口。
但從去年疫情發生至今，無法出差日本，只能透過電話或視訊與日本的夥伴討論時，一樣是講同一句話，但我發覺到，我們心情與意義卻改變，真的是發自內心的『你辛苦了。』最近台灣疫情嚴峻的狀況下，更是再次讓我深刻感受那群日本夥伴的辛苦，先祝福台灣這次能安然度過，持續緊急宣言的生活真的不輕鬆。
也因為台灣疫情狀況，有客戶就想到詢問我從2020年疫情發生後至今，日本房產狀況是如何？想來當作一個對於台灣房產趨勢預測的借鏡，剛好湊巧的不久前被訪問，也看到類似的文章，提供給大家參考。
疫情也守不住房價！全球都市大漲特漲｜十點不一樣20210511
https://www.youtube.com/watch?v=IspVGvHMMmE
城裡漲、近郊跌，從日本房價看貧富分化(日經中文網20210429)
https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/44554-2021-04-29-05-00-39.html
投資資金也在推高日本一線城市房價(日經中文網20210429)
https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/44582-2021-04-29-05-00-54.html
總結來說，疫情下，日本房產不降反升，在開始說明我所觀察的原因之前，我有截幾張數據圖，放到最下方給大家對照。
但特別要提醒一下，日本房產數據是一個統計的表現，舉例來說在東京房產趨勢是漲的，但絕對不等於東京每一種產品或每一種位置都漲，一定是有的漲、也有的產品是跌的，相對的漲跌幅，也會因為產品的不同，結果不同。
至於日本房產為何在疫情下反而會漲，有幾個觀察到的原因
1、 資金過剩(印鈔+低利)：
在疫情的傷害下，各國所採取的方式，就是大量的貨幣寬鬆，也就是印鈔票救經濟，不斷的大撒幣，讓錢流到市場，使企業維持經營、人民維持基本生活，但這些的錢是因為在疫情悲觀的狀況下所生，無法刺激消費動能，反而多停留在手上。而在疫情發生後，人心恐慌，造成股市狂跌、房價修正，在市場上某個契機與政府的鼓勵，高資產家開始進場配置資金，很快的，各國的股市數據紛紛上升，帶動更多的資金進場，股市上升的更激烈。加上本來要拿去發展經濟動能的資金，因為疫情，全球化的經濟受到很多的限制與不確定，多數企業暫緩實質投資，但又不願意放在低利的銀行，所以也開始把部分資金丟到股市，股市因此一路翻升。
在股市長紅的狀況下，為了降低股市波動的風險，投資家也開始把部分資金轉到有實質物品的房地產上，追求保值與平穩風險的目的。因為資金的進入，房產交易量開始出現，價格慢慢起來，帶動市場購屋者的信心也逐步恢復，再加上各國政府與銀行貨幣寬鬆政策，各國利息多在一個歷史上的低點，購屋者的負擔降低，更帶動起購屋，價格因此又慢慢升起。
2、 疫情的影響，增加換屋與購屋的實質需求：
這幾年常聽到台灣客戶會說，日本的房子怎麼這麼小，客廳小、房間小、馬桶只有一個，怎麼住人等，台日二邊的不同，常是我在說明會上提到的主題之一。本來我也無法理解，在2018年我全家去住81天後，我有些懂，為何日本房子不用那麼大！因為住在日本的時間，正如我們去旅遊的時候一樣，會待在房子裡的時間，相較於我們在台灣，少非常多，家多是拿來休息、吃飯與聊天的地方，並不是拿來娛樂花時間的場所，因為日本外在的環境規劃，很自然地就會讓人想要出去走走，不論是野餐、運動、逛街等，加上少子少人，所以房子空間就需要的更少，因此日本房產不需要蓋很大，套房1LDK或是2LDK就都夠用現在的人使用。
但因為疫情的發生，日本至今已經宣布過4次的緊急宣言，而在第一次宣布的時候，足足長達快4週，這4週是很多日本人沒經歷過的痛苦，雖說不是完全不能出去，但以日本這種自律且壓抑的文化，在第一次都是很乖乖的遵守。上週台灣疫情的緊張，我跟家人也是幾乎都待在家裡，說真的，我無法想像，如果是4週都過這樣的生活，我應該也是會懷疑人生與改變很多現在對生活環境的要求。再加上已經慢慢常態性的在宅工作，突顯出家裡空間的不足，因此帶動一波日本的購屋或換屋潮，市區搬往旁邊人較少較空曠的區域，小換大，大樓換透天等，市場實質需求增加，但反觀出售的量體，不論是中古屋(屋主覺得不是賣屋的好時機)、新建案(2013年後土地越來越難取得，推案量一年比一年少)在疫情期間都是少的，因此在需求增加供給變少的狀況，價格也就這樣上去了。
3、 日本房產的特性(變動性低+收租穩定)：
不可否認，去年至今的股票增值幅度非常迷人，但對於高資金的客層來說，在獲利的當下，風險的考量更一個相對重要的安排。疫情的發生，使得整個國際局勢，進入一個加速變化且難以預測的時代，多與空不斷交戰，以這二週的台灣股市來看，就可以很清楚感受不可控的變化，加上現在疫情仍無法看到盡頭，日本房產價格相對不貴、變動性低，收租穩定與投報率不錯等特性，就吸引不少投資家，以避險的角度選擇以這時間點置產日本房產。
以我自己去年7月至今，雖不敢說是我成交最多紀錄，但相較疫情之前，有接近甚至有超越幾個年份。每一筆的成交，我都會很好奇的與客戶討論，為何會選擇日本置產？每位客戶的原因，都不太一樣，有的是因為有家人小孩居住需要、有的是因為自己喜歡日本想圓一個夢想、有的是覺得日本現在匯率漂亮、有的是以前買過，投資的經驗與結果蠻滿意的再進場，但不論哪一種原因，有二個都會聽到的共通點，一個是我沒有想要短期賺大錢，一個是我希望好出租保值。當然也有更多不買的客戶，所以當客戶問我為何要去日本置產，我都會先與客戶討論您為何想去日本置產？期待的目的與結果？然後我再來告訴客戶，日本是否可以實現，還是不容易實現！
最後來分享一下，我去年至今的一個簡單的心境轉折，最近有看一部台灣電影『聽見歌再唱』，裡面男主角有講一句很有共鳴的內容【我不知道我做了會怎麼樣，可是我已經很清楚知道，如果我不做的話會怎麼樣。】
去年疫情發生的當下，我所屬的日本房產部門，受到非常大的衝擊，天空的封閉使得很多客戶無法赴日看屋與購屋，績效勢必受到很大的影響。一方面，台灣房產一片大好，這樣的狀況下，我的部門成為被關心的對象，關心我們與客戶的狀況，也關心日本疫情的影響等。但關心歸關心，沒有任何主管同事有這樣的處理經驗，也無法給予甚麼實質上的建議與幫助，我們就只能靠自己來突破。
很慶幸，公司是2009年進入日本市場，也就是在2008年金融海嘯的洗禮後，期間更遇到日本311大地震的洗禮，參與到日本歷史裡數一數二的黑暗時期，一路至今，絕對沒有一路順遂，但每一次的困難，都是更佳精進的機會，這次也是。疫情的發生，讓我們在遠距視訊的服務流程，被迫的加速建置與執行，不論是視訊開會或是客戶端的視訊面談、視訊說明會、視訊看屋、視訊售屋、視訊簽約、視訊交屋、視訊售後服務等，以往覺得不可能或是還有一大段路的事情，去年至今都建置完成，也一一得到客戶的肯定與支持，往前跨了一大步。
因此在台灣疫情發生之後，台灣總公司反諮詢我們視訊流程的建置與執行細則，而我們在今年也正在預應未來的需要，制定新的服務，回想過去辛苦的一切都是現在安心的根基。現在各國都還是在努力中，期許未來在日本相聚的日子能盡快來到，祝福大家都喜樂平安。
柳政億 2021.5.18
