人生是否需要擁有房產

　　我們討論過了金融產品的投資與保險產品的基本規劃，也探討過了房地產投資方式，但自己或家人總是需要一個居住的地方，成立自己的家庭以前還可以跟原生家庭住在一起，結婚之後就很有可能需要自己搬出去住，組織自己的家庭，又或是離開原生成長的城市到另外一個城市工作，剛開始應該是租房子，但如果有打算長期在此城市定居工作，最終都還是會面臨到一個問題，我該長期租房子還是買房子，到底哪一個選擇比較划算，或是比較適合我呢?

在探討這個問題之前，我們一樣先分辨買房與租房的優缺點與風險

租房的優缺點與風險：

擁有房產的優缺點與風險：

　　簡單的區分兩者的風險，租屋者必須要每個月支付居住費用，就算是60、70歲退休後也還是要有能力負擔這筆費用，退休金規劃上就必須要把這筆居住費用計算進去，而買房者則是將一大筆資產獨壓在一棟房產上，如果這棟房產因天災人禍有任何損傷，對於資產減損上會是很大一筆資金。

　　決定要擁有房產的人，除了要存到大筆的頭期款之外，應該都會擔心兩件事情，一個是房貸能不能每期都付得出來，另一點是房價會不會下跌，房貸負擔的部分需要量敵從寬，不要把自己的生活費用壓縮到自己很難忍受，畢竟這筆房貸一付就是二、三十年，我不會設定房貸不要超過收入的三分之一這種條件，因為每個人的收入與需求不同，對於月收入20萬的人來說，若他的生活習慣本來就很節省，每個月只需要用到5萬元，他可以背負到10萬元的房貸(二分之一)也不會對生活造成影響。

　　對於房價下跌，對購屋者來說會是一個心理層面的痛，也可能影響到退休規劃，很多人說自住的房子無所謂房價漲跌，但我卻不這麼認為，第一，如果你花2千萬買的房子在20年後跌價到1千萬，等於你繳出去的2千多萬房貸(含幾百萬利息)最後只值1千萬元，這是擁有房產最直接的資產淨損，就很像是買3C產品一樣，早買早享受，晚買享折扣，但這筆資產淨損的金額太高了。

　　第二，如果你這間房產是有在你的退休規劃裡的，原本打算退休後可以將房子賣掉，拿回2千萬，到偏遠一點的地區花7百萬買間小房子養老，1300萬可以當作退休養老金，但房子貶值剩1千萬的時候，可能原本計畫要花7百萬買的房子價值剩4百萬，手上退休可養老的資金只剩6百萬元，再加上幾十年下來的物價通貨膨脹，這筆損失會大大影響原本的退休規劃。

　　既然房產貶值的影響這麼大，我們應該評估一下發生的可能性有多高，根據一些客觀因素來看，房地產要大幅跌價的可能性相當低，我們不能排除一兩成或甚至三成的回檔，但要貶值一半的機率相對很低，原因有幾點。房地產、土地、重劃區等一大持有者是保險公司，保險公司每年都需要支付保戶的理賠金與紅利金，他需要透過收到的保費做投資取得更高的回報。

　　除了金融商品之外，台灣的保險公司也大量投資房地產與土地，透過商辦收租、土地買賣增值等方式收取獲利，金融保險公司不會願意看到房地產大幅貶值。而且台灣的立法委員有很大的比例都擁有相當多的房地產與土地，透過修法、交通建設、城市規劃、與土地變更來讓自己手上的土地倍數增值，這些既得利益者也不會輕易的讓自己手上的資產貶值。

　　還有一些環境客觀因素，譬如建設公司過去十年買進的土地成本越來越高，原物料上漲也讓建築成本提高，如果房價貶值幅度過大，建設公司推出的新案子就無法獲利，所以新建案的開價價格可能會略減一些來搶客，但不太可能價格會一直降到低於土地與建築成本。對於已經持有房產的人而言，若沒有非不得已的原因，相信沒有人會願意虧損賣房。

　　假設某屋主當初以1千萬元買進一間房子，就算房地產市況再慘，要賣屋的時候也會希望至少可以拿回1千萬元，先不考慮當初的裝潢成本是否要回收，當初繳給銀行的利息是否也要賺回來，光委託給仲介賣房的4%手續費就不想要虧，所以屋主的賣房底價通常至少會是當時購屋成本加上仲介費，也就是1040萬元，再加上一些稅金等雜費，屋主可能至少會希望賣出1050萬元。

　　房子每轉手一次就要再提高4%，如果屋主連當初買房子付的2%仲介手續費也想拿回來，房子每轉手一次就會漲價6%，基於以上種種因素，房地產要跌價的機會相當低，而且只要房市熱絡交易頻率高，房價增長的速度還會越快。

　　房地產要下跌的最大影響因素就是經濟景氣，要讓屋主願意虧錢拋售的最大原因通常會是...

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