我本來要買上曜（1316）為何縮手？利空利多各是什麼？

日 K

利多

營建商上曜(1316)位於台南建案「湖映白」開賣三週突破五成的銷售率，加上「湖美帝璟」個案總銷金額提高，上曜預期整體總銷金額將有機會較原本計畫再上調24億元。...... 展望2022年，上曜對今年的營運成長深具信心。去年第三季在納入子公司永捷所投資的信立、斐成之營運表現後，總資產首度突破新台幣百億元，在手現金及約當現金也已攀升至11億元；而今年上曜旗下兩大建案「梅菲爾」與「湖美帝璟」即將陸續完成交屋及完工取照，整體營運有望呈跳躍式成長 ......。

• 目前建案（簡報 p20） 2021~2022 調整後的總銷是 71 億，以「湖美帝璟」 48 億最大。 2023~2025 調整後的總銷是 84.1 億，以「湖映白」63 億最大。 小結： (1) 總銷金額可以調整表示建商是分批賣預售屋的，晚賣的看到行情不錯所以開賣時調高金額。 (2) 總銷金額調漲幅度為 33.3% 與 14.5%，可見南部房市之熱。

• 未實現銷售房地合約收入（p23） 這是指已經簽約的建案但尚未交屋的金額，截至 2021Q3 約 30 億。

• 合約負債（p24） 這是指已經簽約並收取的訂金，截至 2021Q3 約 5 億，如下圖。關於「未實現銷售房地合約收入」與「合約負債」，財報上也有揭露，再下一張圖就是 2021Q3 財報附註 p59 的「重大未認列之合約承諾」，紅框的金額跟上面講的一樣（不一樣就糟糕了XD）。剛好提醒夥伴們，投資營建股不能只看合約負債，也要關心重大未認列之合約承諾金額，這個重要性不亞於合約負債呢。

• 結論（p24）公司說 2021 ~ 2028 都會有不錯的營收與獲利。

利空

結語

1. 因為我投資營建股不是長投就是半年以上的波段，○○○○○○。
2. 我寧願把錢加碼手上的持股，也不願買不熟悉的上曜。選擇而已，沒有對錯。

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