房貸申辦流程7步驟，條件有哪些？買房時必知的注意事項
房屋貸款申辦流程
- 申請
時間：1天
提出申請後，銀行會看你的信用分數、收入穩定性、聯徵紀錄，來了解申貸人的狀況，所以建議可找平時就有往來的銀行辦理。
- 鑑價
時間：2-4天
銀行會評估房屋的價值，根據房屋的區域、類型、坪數、屋齡等，等銀行鑑價完成，就會通知可貸成數，最高成數是8成，一般都在6-7成。
- 審核
時間：2-4天
會請你提供相關資料、證明文件來進行審核。
- 照會
時間：1天
銀行會打電話給你，跟你確認個人資料、貸款額度及目的，這動作是要確認資料無誤，並且是本人申請的。
- 對保簽約
時間：1天
確認房屋貸款的金額、利率、額度、還款年限是否正確，雙方確認後即會進行簽約，若有不清楚的一定要問清楚，簽約後合約即生效，不得反悔。
※記得先驗屋再對保，如果遇到建商要求先對保再驗屋的不要照著做※
- 不動產抵押權設定
時間：1-2天
攜帶建物及土地權狀正本至地政事務所，申辦不動產抵押權設定，銀行還會辦理火險和地震險，而這部分就要由你來負責繳納，一年一次直到貸款清償完畢。
- 撥款
時間：1天
所有流程都完成後，就會進行撥款，之後每月就要記得準時繳納房貸，才不會影響信用分數哦！
※完整流程大約需要2-3個禮拜，各階段的時間還是要依自身狀況而定※
房屋貸款要準備哪些資料？
- 雙證件影本
- 印章
- 戶口名簿或戶籍謄本影本
- 財力證明(薪轉存摺、薪資單、扣繳憑單都可以)
- 土地及建物登記正本
- 買賣契約書影本
房屋貸款的條件
- 申請人須年滿20歲
- 收入穩定
- 無信用瑕疵(建議信用分數維持在600分以上)
- 足夠的自備款(建議為房屋總額的3~4成)
- 房屋沒有被設定抵押
- 房屋坪數不能太小(小於15坪的房屋核貸機率會大幅降低)
- 房屋不能被列為『重大瑕疵』(例如：海砂屋、傾斜屋、輻射屋)
房貸申請不過的原因
- 信用分數低
- 負債比過高
- 收入不穩定
- 聯徵多查
- 警示帳戶
- 房屋價值低
- 申貸人年齡+貸款年限未符合規定(貸款人年齡+貸款年限75 或是 房屋屋齡+貸款年限50)
以上都會影響房貸流程的時間
延伸閱讀：被列為警示帳戶怎麼辦？還可以貸款嗎？教你成功申貸！
推算自己可以負擔多少金額的房子及房貸
- 看月薪
建議每月的貸款金額為月薪的3.5-4成(如果能不超過3成最好)
例如：小新的月薪是4萬，那他每月的房貸金額不能超過14000~16000元；如果是雙薪家庭，總月收入是10萬，那每月的房貸金額不能超過35000~40000元。
銀行房貸是否會足額，會評估你每月的固定收入與支出
※每月須達到的固定收入=每月負債+未來房貸月付金+13000(銀行認定最低每月日常支出)*1.3※
例如：小新每月負債有信貸20000，未來房貸月付金為30000，則他的每月固定收入必須要有81900。（22000+30000+13000）*1.3=81900
- 看每月貸款負擔能力
假設貸款總額500萬元，利率3%，貸款期限30年(本息平均攤還)，那每月房貸負擔為21080元。
以每月貸款金額為月薪的3.5-4成來看，若是要負擔這金額的房貸，月薪必須為6萬。
- 購屋總額=貸款額度+自備款
房屋最多可貸8成，通常會落在6-7成之間，所以如果要購買1000萬的房屋，自備款準備300~400萬會比較保險，預防貸款成數不足，臨時需要資金的問題。
政府的優惠房貸方案
可至各網站了解更加詳細的方案內容
房屋貸款的優點
- 利率低
房屋屬於高價值擔保品，拿房屋做為抵押品申請貸款，利率會比其他貸款低。
- 還款期限長
最長還款期限為30年，而且提供最長5年的寬限期(只繳利息，不用攤還本金)。
- 可貸額度高
最高可貸成數為8成，通常都落在5~7成之間，比起其他貸款，房貸可貸金額高。
房屋貸款的注意事項
- 瞭解合約內容
有些提早清還貸款會需要支付高額違約金，所以即使提前清償也可能會花更多錢，在簽約時必須先問清楚相關規定，保障自己的權益。
- 利率上升
在購屋時，要評估當前的利率，若是之後利率上升，會不會增加自己的負擔？
- 貸款年限及寬限期
貸款年限越長不一定越好，代表利息就越多，但因為月付金較低，對於有些月支出較多的人來說，還是一大好選擇。
另外也可選擇使用寬限期，在限定時間內只要償還利息，不用攤還本金，但要注意寬限期結束後，本金會依照剩餘貸款的年限來繳清，所以之後的月付金會增加2.65-3倍以上。
- 先驗屋再對保
通知交屋後，一定要記得先驗屋再去對保，撥款也要驗屋後進行，等初驗沒什麼問題後，銀行就會撥款給建商，尾款則是在複驗完成後撥款，然後就正式交屋。
※若複驗有瑕疵，銀行會扣住5%的交屋款，等複驗完成才會撥款，然後交屋※
- 政府政策
2016年起，賣屋有房地合一稅。
另有針對特定房屋的豪宅貸款管制政策
- 台北市7000萬以上
- 新北市6000萬以上
- 其他縣市4000萬以上
以上房屋除了不能有寬限期，也被規定貸款成數不能超過5.5成，3戶以上的不能超過4成。
房屋貸款常見問題QA
- 若前屋主房貸尚未繳清，要怎麼撥款？
你本身的房貸銀行會先做代償。
會將撥款的一部分金額拿去清償前屋主尚未繳清的房貸，再塗銷抵押權，然後把剩餘的金額撥款到買房簽約時，雙方的履保專戶裡，由履約管理公司保管，等正式交屋後，再將尾款撥款給前屋主。
- 如何提高房貸成數？減少成數不足的問題
- 提升信用分數
- 穩定的還款能力
- 提供擔保人或擔保品
- 選擇高價值區域
- 提高房貸利率或購買房貸保險
詳情參考這篇文章：房屋貸款成數不足怎麼辦？提高房貸成數的５大方法
延伸閱讀：二胎房貸是什麼？與一胎房貸有何不同
貸款推薦
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【原文出處：【房屋貸款流程】完整7大步驟一次看懂，成功申貸關鍵！】
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