房貸成數不足怎麼辦？如何提高額度？影響成數的5大狀況
閱讀時間約 7 分鐘
房貸成數是什麼？
房貸成數是以銀行的鑑估值計算，指銀行願意借你的金額，占了房屋價值的百分比，不是以房屋的成交價計算。
房屋價值≠購屋時的成交價，是銀行根據房屋的區域、地段、屋齡、坪數等所評估的價值。
例如：小新購買1000萬的房屋，核貸成數是7成，但銀行的鑑估值只有900萬，這樣可貸額度就是630萬元(900X0.7=630)。
房貸成數的高低，不只取決於房屋價值本身，也會看借貸人本身的信用條件、收入狀況等。
什麼情況會影響房貸成數？
房屋類型
- 預售屋8成
- 新成屋7~8成
- 中古屋6~7成
- 公寓7~7成5
- 透天厝6~7成
- 套房5~6成
房屋區域
六都(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數會比較高，但實際還是要看房屋的區域而定。
位在蛋黃區的貸款成數會較高，可能來到8成；反之，在蛋白區就會較低，可能只有6~7成。
房屋屋齡
屋齡對房貸成數的影響其實不大，最主要還是看房屋的區域、類型。
貸款人本身條件
- 信用分數
申請房貸時，銀行會向聯徵中心查閱個人信用報告，信用分數較低者，可取得的成數就會較低，盡量將信用分數維持在600分以上，才能有較高的機會取得高貸款成數。
延伸閱讀：如何提高信用評分？6招培養信用分數的關鍵，讓貸款變簡單！
- 工作穩定度
雖然不會限制工作職業別，但是會看工作的穩定度，像是軍公教人員、醫生、律師、會計師等，因為工作穩定度高，所以銀行通常會給予較高的成數。
而自由業者、市場/夜市攤販、自營商、YOUTUBER工作者等，因為工作較不穩定性，所以銀行會擔心還款程度，貸款成數也會相對低。
- 收入狀況
月負債比不可高於70％，若是超過就會被拒絕貸款，而銀行房貸是否會足額，會評估你每月的固定收入與支出
例如：小新每月負債有信貸20000，未來房貸月付金為30000，則他的每月固定收入必須要有81900。（22000+30000+13000）*1.3=81900
※每月須達到的固定收入=每月負債+未來房貸月付金+13000(銀行認定最低每月日常支出)〕*1.3※
延伸閱讀：影響貸款額度的比率公式｜負債比22倍
什麼情形會造成房貸成數不足？
- 貸款人信用分數低
- 貸款人工作及收入狀況不穩定
- 貸款人負債比高
- 銀行鑑估值與成交價相差過大
- 房屋本身價值較低(房屋所在區域、類型、坪數)
房貸成數不足怎麼辦？如何避免
- 準備好購屋的自備款
先準備好3~4成的自備款，避免成數不如預期，自備款又不夠而面臨違約狀況，房貸成數通常在6~7成，更好一點會到8成，所以先備好足夠的自備款，才不會因為自備款不夠而傷腦筋！
- 使用建商配合的銀行
建商配合的銀行，因為會辦理整批議價，所以通常有更好的成數條件，若是有銀行貸款成數不足的部分，就會由建商來貸款。
※在驗屋、交屋時，銀行會撥款給建商※
- 簽約加註但書
可在契約上加上一條但書，當貸款成數不足時，可直接取消交易，就不會有違約的情形產生，訂金也不會被沒收。
例如：房屋貸款須達到8成，不限銀行及貸款利率、年限，若無則交易自動解除。
※記得寫『房屋貸款』，若是只寫『貸款』達到8成，有些就會以信貸、車貸為由，說這些也都是貸款※
- 提供擔保人或擔保品
有時候成數不足，可能是貸款人本身條件的問題，若是本身收入狀況不穩，可提供保證人，來加強自己的還款證明，或是提供其他的擔保品，像是汽機車，以此證明還款能力，也能有機會提高貸款額度。
- 申辦二胎房貸
二胎房貸是將房屋再次拿去抵押，進行第二次抵押來申請貸款，當自備款不足時，又不想毀約，就可考慮申辦。
延伸閱讀：二胎房貸可以貸多少？申貸前要搞懂的6大注意事項！
提高房貸成數的5大方法
- 提升信用分數
申辦任何貸款，最重要的就是信用。
良好的信用分數有助於提高核貸機會與較高的成數，所以平時就要維持良好的信用，貸款、信用卡準時繳款，讓銀行相信你會準時還款。
- 穩定的還款能力
有穩定的收入代表有穩定的還款能力，若是無薪轉證明者，也可提供其他財力證明，只要證明你有足夠還款能力，就有機會取得更高的成數。
- 提供擔保人或擔保品
提供擔保人來加強自己的還款證明，或是提供其他的擔保品，像是汽機車，都能有機會提高成數。
- 選擇高價值區域
當房屋位於高價值區域時，本身的價值也會隨之提高，高價值的房屋通常都會有較高的房貸成數！
- 提高房貸利率或購買房貸保險
提高房貸利率可有機會獲取更高的房貸成數；而房貸保險對銀行來說多了一層保障，若是貸款人不幸離世，房貸保險就會優先償還房貸，也因為這樣，購買房貸保險有助於獲取更高的房貸成數。
中古屋貸款成數不足如何解決？
什麼是中古屋？
中古屋是指經過一次以上轉手買賣的房屋，或是完工後有使用執照超過3年以上的房屋，中古屋相較於新屋，公設比較低、議價範圍較大、總價較低，但貸款條件較低、修繕成本較高。
中古屋經常貸款成數不足？
貸款成數不足經常發生在中古屋，因為中古屋貸款成數比新屋低，大約落在6~7成。
而又有規定
- 貸款人年齡+貸款年限<75
- 房屋屋齡+貸款年限<50
所以中古屋較常有成數不足的問題。
如何避免中古屋貸款成數不足
預售屋貸款成數不足如何解決？
大多數在購買預售屋時，建商會提供指定銀行來配合做貸款，若有想要自行找其他銀行，必須等預售屋完工後，才可以進行申貸、估價，所以建議找建商配合的銀行，因為會辦理整批議價，所以通常有較好的貸款方案。
在看預售屋時，代銷都會一直保證，只要是首購一定有8成，雖然新屋的貸款成數通常都有8成，但不是一定的，還是要由銀行鑑價。
房貸成數常見問題QA
- 房屋貸款不足算違約嗎？
沒錯！
因自備款不夠而取消交易，代表臨時反悔不購買，這樣就是違反約定，導致雙方無法如期簽約，訂金將會被對方沒收。
若是已簽約的情形下違約，就必須支付買賣總價款的3%違約金。
- 房屋鑑估值與成交價差很多
這代表房子可能買貴了！
假設小新購買1000萬的房屋，核貸成數是7成，以為房屋的可貸額度是700萬(1000*0.7)，但銀行的鑑估值只有900萬，所以真正的可貸額度是630萬(900*0.7) ，所以自備款又要準備更多。
※房屋鑑估值=貸款金額÷貸款成數※
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【原文出處：【房貸成數】房屋貸款成數不足？5大方法提高房貸額度！】
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