*違約*

*違約*

其實我也不想沒收客人的訂金呀!

對於仲介來說付出的努力經常都被當作理所當然似的，不管是不是成交，大家都覺得仲介賺很多，就算跑到死好像也是剛剛好而已。

沒人會同情，很可憐的。

可是我寧願做白工，也不想勉強沒收客人訂金，讓客人恨一輩子。

但話說回來，對於屋主而言呢?

前面的案例，後來就是屋主堅持要沒收，我們總不可能替他賠吧！

還記得我前面說，當初之所以跨進仲介公司，成為所謂的營業員，就是因為賣我自己家的房子吧？

當年在最後成交之前，也曾經碰到有買方，決定要買，也付了訂金，後來卻反悔的經驗。

當年，我也是個不相信仲介給我的建議的屋主，寧可堅持，自己一定可以多賣一二十萬，可能錯失了很多仲介的客人出價的機會，而房價並未上揚，買氣也不旺盛的當時，錯過一個機會，開價就不得不往下調低一點。

拖了幾個月，不知不覺中，落差也越來越大了。

後來，不想再為「房事」操煩，不想再聽到電話就忐忑不安，不想房子空著還要掛心著它，我們對價格的要求，已經低於所謂的成交行情了。

根本是，抱著賠售的心理準備，出價就談。

既然價格已經幾乎是低於行情了，沒道理賣不掉吧。

一切就等有緣人。

當時我們自己的那間才剛剛交屋的新房子，屬於一個小型社區，戶數不多，鄰居也知道我們賣屋的訊息。

我也很希望剛好有鄰居想找親朋好友來逗陣的，那我就可以省去很多介紹的功夫。

終於有了一個機會，真的有一位鄰居，帶她的妹妹來看我們這間房子，因為希望未來姊妹倆可以就近照顧。

很好，不是嗎?

我也希望可以這樣呢！

環境，不需要我多介紹，房子格局也跟姊姊的幾乎一模一樣，剩下的就是價錢。

老實說，當時我們原本想賣的價錢，是希望比向建商買的價錢高一點，不用多，三五十萬就好。

後來，天不從人願，沒有賺錢的命，房地產不如售屋小姐講的直直漲。當初說好的公園遲遲沒動工，附近的捷運更是遙遙無期。

這回別指望賺，就算她姊姊買的也是我們那樣的價格，此一時，彼一時也，房價既然沒漲，現在人家願意買的價格，一定是希望比姊姊買的更便宜的啦！

左思右想，若還要堅持價格而不賣，那要留到什麼時候，房貸也是成本呀！

賣了幾個月下來，幾度跟不同的買方交手，也算在市場試過水溫了。

大概也知道別人願意花多少錢買這間房子，只好盡量談看看，既然姊姊也是鄰居，自然知道當時我們跟建商買的價格，應該慶幸這次可以撿到便宜，而不至於太狠心，讓我們賠太多吧！

接下來花了很多時間，配合讓他們一家反反覆覆的看了幾次，那時我根本覺得自己就像個仲介似的，隨傳隨到，開門讓他們一次又一次的仔細評估。

這當然也是應該的。

然後，又花了很多時間，見面談價格。

那段時間，我原本委託的仲介也一再跟我聯繫，一直說他有客人要出價，只是我想想他之前告訴我的價格，還得扣掉服務費，當然不如把服務費的部分，降價讓給現在要跟我買的這位，"鄰居的妹妹"，或許比較實際。

所以，我也做了客人最常對仲介做的事。

因為當時我希望自己也可以透過人脈銷售，覺得雙管齊下，賣出去的機會總是比較大些。

真~的！大部分的屋主都會這麼想的，我當然也不例外。

於是當時跟仲介簽的「委託書」，並不是完全授權一家仲介獨立銷售的「專任委託銷售契約」，而是誰都可以為屋主居間媒合，尋找買方，更遑論屋主自己，所謂的「一般委託」。

所以，我本來就有權利自己賣，而且不需要付他任何服務費。

而「賣房子」的權利，當然還是屋主自己，所謂的「專任委託」，絕對不是說屋主自己不能賣自己的房子，而是，在專任委託給某家特定的仲介公司或個人的合約期間，無論是誰替屋主找到買方而訂約的，只要屋主房屋有售出的事實，而締約的時間符合專任委託條約約定「仍應支付受託人服務費」的期間，那就恭喜屋主，賀成交，然後不要忘記，還是要付出一筆仲介服務費的。》

就然這位 "鄰居的妹妹" 買意已經堅定，我便堅持請那位和我簽了委託的仲介，不管多麼有誠意的客戶出現，都請暫時停止幫我銷售的工作。

最後，和鄰居妹妹也終於達成協議，並且意思意思收了她一點訂金，真的不多，比一般建議的百分之一至百分之二還少多了。

有的仲介會希望收個一、二十萬元，斡旋成功後直接轉訂金。

沒想到，後來也不知為了什麼，他們又不想買了。他們也沒多解釋，連找理由都不用。

因為自己知道當時全家仔細評估過，姊姊也買了同一個社區，要挑毛病很難自圓其說。

約當然不用簽了，我只好趕緊連絡當時一再被我婉拒的仲介，希望他說的那位客人還有機會談。要不然，也只好拜託他開始繼續幫我重新找買方了。

而我和鄰居妹妹的約定該怎麼收場呢？

這件事讓我內心煎熬了很久，法律賦予了我沒收訂金的權利，但是，我真的要沒收嗎？

好歹是鄰居的妹妹，將來鄰居相見可不尷尬？

雖然他們看起來經濟條件不錯，事後確實他們也在附近買了更大間的豪宅啦。但「沒收」，還是讓我於心不忍。

可是，他們不知道有沒有想一想，我們花了那麼多的時間，配合他們評估了這麼久才下的決定不是嗎？

為了他們，我拒絕了仲介提供的任何機會，也放棄了原本可能要談的另一個機會。

他們怎麼可以這麼草率的，在我們情投意合這麼久了，才又突然說不要了？

當然就像開店賣東西，客人參觀卻不一定選購，本來就是正常的事。

但像購屋這種比較大筆的交易，決定購買，並且付了訂金，就是要保障雙方依約履行的權利與義務，並且不因對方違約而受損失，或者至少可以彌補損失。

雖然我無法確切的證明我的損失，但是那些無形的，可預期的，或是單單論時間成本，我該跟誰去算？

倘若我今天因為預期會成交，信任因此會有一筆錢入帳，而簽訂了另一份契約，打算這筆錢剛好可以支付另一份契約的款項，卻因為他們違約，導致我付不出錢，對方也是有權要求我賠償的。

所以，法律賦予我沒收訂金的權利，只是剛剛好而已。

就算被罵狠心，也應該只能說抱歉了。

正如前面案例的屋主所說的，「他才知道要為自己的行為負責」。

我想，我應該可以理直氣壯地沒收她的訂金。而且，或許是她應該對我覺得抱歉才是吧。

內政部的版本，有關違約罰則部份

（一）訂定契約之目的在於求某種契約內容之實現，而違約金者，乃以確保債務之履行為目的。

違約金之種類可包括損害賠償預定性違約金與懲罰性違約金兩種。民法第二五０條第二項規定之違約金係以損害賠償額預定性質為原則，本契約範本從之。但當事人仍得依契約自由原則訂定懲罰性違約金。 （二）以往為促使契約內容之實現，其懲罰性之違約金多以已收價款總數或加倍為之，依契約自由原則而論，當事人約定之金額，無論高低，皆有其自由；然我國民法基於保護債務人經濟能力之考量，倘訂約之際債權人要求之違約金過高時，允許法院為酌減（民法第二五二條參照）。又內政部頒行之「預售屋買賣契約書範本」及消基會版範本為保護較無經驗之消費者權益，其違約金屬於損害賠償預定性質，並分別以房地買賣總價百分之二十為上限；惟本契約範本設定之適用對象非企業經營者，適用民法債編之規定，基於衡平原則，違約金未採用酌減規定。若企業經營者採用本契約範本為定型化契約者，適用消費者保護法，基於保護消費者權益之考量，其違約金宜酌予降低。