前面那個案子，為什麼這麼多相關人等，偏偏就我的壓力最大?
因為，我是銷售，而出問題的一方是買方，我的客戶。
當時我收的是沒有付斡旋金的要約。沒有斡旋金，是很難對買方有什麼拘束力的。
雖然，法律上言之，就算是口頭約定也是契約，但只是答應要談價錢，價錢都沒談成，當然沒有人有任何義務囉。
就廖大姊而言，並未承諾要加價，所以在屋主降價至當初廖大姊下的要約時所承諾的價格之前，也沒有價格合意的問題。
問題會在萬一屋主決定，大老遠我都來了，賣意堅定，牙一咬，利刃直接往自己胸口插，這刀我自己砍吧！賣你了！
這時，法律上買賣雙方彼此互負締約義務，買方卻後悔的時候，照理講，當然還是有違約責任的。
只是完全沒收到斡旋金，是要怎樣主張或執行權利？
這也就是為什麼仲介會希望，如果買方有誠意，還是應該要付個斡旋金的原因。
付了斡旋金，當屋主承諾降價合乎買方出價時，依照買方的要約，斡旋金是會直接轉作訂金的。任意反悔，錢當然有可能被沒收。
考慮清楚再下，才不會讓一堆人白忙，自己拍拍屁股走人。
如果是自己深思熟慮後下的決定，買到更開心，無須反悔，又何須擔心斡旋金被沒收呢?
因為根本不會發生的，不是嗎?
只有萬一談不成，交易不成功，拿回自己的斡旋金，心裡還覺得可惜呢!
前面提過，最初跨進仲介業時，擔任的其實是法務的工作，最常做的事，就是幫第一線業務同仁 「沒收斡旋金」。在客戶下了斡旋又違約之後，將客戶下斡旋時，用以取代現金的本票，先透過私下協商、和解，或逕送法院等程序，收回該沒收的那筆斡旋金。
其實，那時我真的很不願意這麼做的，並不是因為反正錢收回來又不是我的，多一事不如少一事。
而是，當時我只從書本上學到， "為維護交易安全及安定，簽立契約的雙方當事人都有履行契約的義務，否則就應該負違約責任。"
然而，眼看著那些 "只是看了房子，想談價錢，事後卻因為種種因素不想買，就要白白損失五萬、十萬斡旋金"~~真替這些客戶的損失，覺得不忍心。甚至，還有更高的斡旋金，只是坦白講那種高單價的，我並沒碰過。
另一方面，也常會站在客戶的角度，認為公司，還有那些業務，會不會太狠了，人家辛辛苦苦才存了多少錢要買房子，幹嘛全部沒收！
感覺上，好像遇到土匪。以為，明明你們(仲介)也才帶看一下，又沒花很多時間或是其他成本。而且房子還可以再找客戶，賣別人就好了，又沒有損失！
就像很多法官，看到仲介的案子，會覺得仲介根本「吃人不吐骨頭」，就是因為他們沒看過仲介在居間的過程中，所付出的努力和辛勞，別提期間的心理壓力了。
當我自己的家人，竟然也被沒收斡旋金的時候，我也曾覺得，為什麼你不爭取一下，為什麼要傻傻的全部給他(仲介)。他如果還沒談成，你本來就有權利說不買呀!
直到我真正自己當了仲介，實實在在的認真做這份工作後，才了解那種心情。
自己也碰到幾次退回斡旋金的案子，「該？不該？」才有了不同的看法。
遇到的客戶當中，多數在看屋的時候，特別是看到又新又漂亮的房子時，通常會有一股衝動，想買，想談，但怕一個猶豫就失去了機會。我也這樣過，還不只一次。
所以，會希望透過斡旋，一方面談價格，一方面先卡位。
下了斡旋之後，思緒慢慢沉澱，回家的一路上，開始想到更多更實際的問題，「雖然環境優美像世外桃源，但交通好像不怎麼方便」、「離上班地點很近，但生活機能好像不太好」、「生活機能真的很好，可是環境卻太複雜了」……
於是，原本的夢幻屋，變得不那麼美好，漸漸有種大夢初醒的感覺。
又或者是，雖然繼續編織著自己的美夢，回到家很開心的把這件快樂的事跟家人朋友分享。
原本只是希望得到大家的祝福的，沒想到，二叔公、六嬸婆…… 三姑六婆…… 生活中總是不缺潑冷水的人，隨便一個人都有可能跟你想的不一樣，開始批評你的夢幻屋，或者熱心的給很多意見，最後得出一個結論， 「你最好不要買」！
這下尷尬了！
斡旋金都付了怎麼辦？ 能跟仲介拿回來嗎？
我猜想，大部分退斡旋金的事件，差不多都是這樣的過程吧！
大部分的買方，也可能誤解，認為下了斡旋金就不能退回……
只好想盡辦法編出一套說詞。
我記得遇過一個媽媽，很中意我帶她看的一間房子，為了讓已經長大的孩子們能住得更舒適，她開心的向我下了斡旋。
就在我們開始向屋主斡旋時，竟然問我，可不可以不要買了，說孩子都不喜歡。
我真的很失望，屋主都同意降價，而且開發的同事正準備去簽回新的授權書了。
猶豫了一會兒，我覺得，客人如果不喜歡，又何必強迫他買，何必讓人住得不開心，更何況，一家人有不同意見的時候，還可能造成家人感情上的裂痕。
為了自己要賺一點服務費，就硬要說服人家買，錢賺得也不開心吧！
換作是我，住在一間感覺是被強迫買下來的房子裡面，一定想到就鬱悶。
事實上價格還沒有合意，下斡旋的買方本來就有權利不買，只是多數的仲介會想盡辦法說服，或者直接推出屋主，說，「來不及了，屋主已經簽名，依照斡旋金契約約定，斡旋金已經自動轉成訂金了，如果反悔不買，屋主就會沒收訂金」，也就是買方認知的斡旋金。
而我舉例的這位媽媽下的斡旋，確實可能剛好在屋主簽下同意出售的時間點上，萬一貿然退斡旋，反過來可能對簽收斡旋金轉為訂金的屋主無法交代。
當然，還是必須徵求店長同意。幸好店長也說，生意要做的長長久久，硬要沒收，將來損失的可就不只是這個客戶了！
最後，決定放棄，由店長出面，請同事不要再向屋主議價了。
二話不說的讓客人領回她的斡旋金!
那次，因為客戶坦承，我還來得及替他爭取(求情)，店長也本著永續經營的態度，出面請面對屋主的(開發)同事，別讓屋主簽下同意降價的委託書，那筆斡旋金才沒被沒收，順利返還。
但，硬要自己胡編理由，把責任推卸到別人身上，導致問題更複雜而損失斡旋金的案例，下一篇再來聊吧!
