預售建案的評估：家配圖篇

前言：

對於打算買房子要踏入預售屋接待中心的新手來說，買房子是一件如此大的事情，要怎麼從諸多細節裡面知道銷售在介紹的房型戶別究竟是不是符合自己的需求，聽到那麼多術語頭都昏了，好像每個都很好？那麼究竟要如何來評估一個戶別的優缺點，以下的心得就分享給大家。

棟距：

跟採光還有隱私有關。一般來說有大棟距的戶型，都會比棟距小的戶型明顯來的貴。棟距作為一個建案和戶別的評估條件，訴求的點在於隱私和採光，還有居住在室內是否會有壓迫感。不考慮價錢當然棟距越大越好，最好是無限棟距，一來可以自由自在選擇拉上窗簾或是打開窗簾而不用擔心隱私問題；二來棟距大的房子通常光線也比較充足明亮，而不會被隔壁大樓遮蔽。

那有沒有一個最低限度呢？皮朋哥個人認為，至少最少要有８米的棟距，算是一個可以接受的距離，不然就只能跟鄰居打好關係，以便隨時可以架個梯子隨時借醬油借打火機了。

在人口密集的都會區，大棟距對於一個建案的評估來說，算是一個相對稀有的條件，更別說如果是面公園面河景的無限棟距，那絕對是該建案的特殊賣點。

採光問題：

幾面採光？基本上，要是邊間才能做到兩面採光，或是整個建築物是十字形，或是有該戶型旁邊有天井，不然要兩面以上採光還真不是太容易能達到的條件。

兩房戶型要有雙面採光，那八九不離十必然是小基地，每層戶數不多才比較有可能。即便是三房戶型，在基地比較大的建案也未必能分配到邊間，換言之小坪數的三房也很有可能只有單面採光。

在室內設計的領域，有所謂『居室』的概念：房間是一個居室單位，客廳也是，廚房也是，餐廳也是。一個兩房兩廳兩衛的戶型，是所謂的四居室。只有一個採光面，那勢必會犧牲某一個居室的空間變成無法開窗。個人喜歡客餐廳和房間都有開窗，至於廁所，由於現在新建案的廁所都會配備暖風機，有除臭除濕乾燥等功能，因此廁所不開窗造成潮濕發霉的情況已經不復存在，因此廁所到底需不需要開窗，皮朋哥個人認為，有開窗自然不錯，但是也不用太強求了。

梯戶比：

這個梯戶比到底要多少才算夠用也是很主觀。一般來說都是講一層幾戶幾隻電梯，然而皮朋哥個人認為這還要考慮總樓層數，例如一層10戶3電梯共15樓的建案，一般來說梯戶比為3.33:1；跟一層8戶2電梯共10樓的建案，梯戶比為4:1，兩個相比，乍看好像是前者為優，但從另一個角度來說，前者是3隻電梯要服務150個住戶，梯戶比為50:1；而後者是2隻電梯要服務80個住戶，梯戶比為40:1。如此孰優孰劣呢？

另外還要考慮是不是每隻電梯都能下到地下室，這也必須考慮進去。例如第一個建案是3隻電梯有2隻可以到地下室，而第二個是2隻電梯只有1隻可以到地下室，恐怕答案就又要再度翻轉了吧。

不過，電梯無論的保養維修費用，都是必須由住戶繳納的管理費來支付，多一點的電梯當然可以有比較好的搭電梯體驗，然而羊毛出在羊身上，較好的梯戶比，隨著居住時間越長，未來也勢必要支付比較高的代價了。

玄關：

現在因為總價帶的限制還有節節高升的單價，其實房子都是越蓋越小。因此小坪數的戶型，通常玄關就被犧牲掉了。但是玄關可是非常好用的，因為新建案的公共區域不再像以前一樣，住戶會把鞋櫃等雜物放在門外，因此進門以後有個玄關作為室內和室外空間的緩衝就非常重要，同時也可以讓進門時室內空間不會被一覽無遺，對隱私有要求的人絕不可忽視玄關的重要性。另外鞋子的收納，傘具雨衣，還有落塵區穿鞋椅等等，都是玄關具備的功能。

因此如果預算許可，盡量挑選有玄關的戶型，居住使用上會方便很多的。

樓高與樑柱：

最好的設計是室內皆無樑柱，畢竟現在新建案的公設比都很高，所以室內主建物的面積都小的可憐，如果室內還有柱子吃掉空間，那真的是個不討喜的設計，等於買方花錢買的寶貴室內坪數，就這樣完全被浪費掉了。

至於樑的部分，看官們務必要先有個概念，在評估家配圖的時候，黑色方框代表的就是柱子，而兩個黑色方框之間的直線則必然有大樑存在，而樑的存在對於未來交屋裝修，會是一個非常大的考驗，因為樑的體積如果太大，會造成極大的壓迫感，必須要考慮包天花板降低樓板高度來弱化大樑的壓迫感，然而降低天花板又會讓整個室內挑高降低，有時候買到挑高三米六的住宅，為了修飾樑柱降低天花板高度，完全失去挑高的優點。

樑柱的大小到底影響有多大，幾乎無法在預售的階段有一個明確的概念，這也是買預售屋建案的一個明顯的缺點，因為只能用想像的，到交屋的時候，想像難免會和現實有落差，而且可能是會令人跌破眼鏡的巨大落差。因此最好還是盡量避免在家配圖上面直接看到樑壓床頭這種情況發生，以免未來連用裝潢都很難修飾的窘況。

冷氣室外機位置：

2023年7月，板橋發生了冷氣室外機從高空掉落砸死人的憾事，因此購買預售屋建案，也建議必須好好審視是否有冷氣室外機的專屬置放空間。放陽台當然是可以避免安全顧慮，不過就是會占用寶貴的附屬建物空間，所以建商如果有規劃冷氣室外機專屬的位置，會是一個很貼心的加分設計。

車位的選擇：

現在買預售案，大部分都會要求也要購買車位，除了少數的小坪數戶別，或是建商設計建案時，車位數不夠讓每一戶都配有車位。因此車位的挑選也必須留意一下。

首先越底層的車位會越便宜，一般來說同一條件下的車位，樓層價差應為十萬元左右，建議不要挑最底層，一來地下室連續壁越底層壓力越大，漏水的機率也相對比較高一點，二來到家時也要花多一點的時間才能停好車，消耗油量也會多一點，建議不要挑B4以下樓層，可以在車位價錢和使用舒適度上會比較平衡一點。

至於車位大小，還是誠心建議挑大車位(250x550cm)吧。小車位(230x550cm)一般來說會被夾在兩個車位中間，首先開關車門必須比較小心，然後倒車入庫的時候也要比較謹慎一點才不會與鄰車發生碰撞。

好，那車位在該樓層的位置呢，優選靠電梯近一點的，然後靠柱子邊也不錯，可是要留意柱子的位置不要影響車門開啟，柱子邊還有多餘的空間方便上下車更好。然而條件比較優的位置，那怕是一樣大小的車位還是會有價差，如果是自住，建議還是捏一下挑好一點的車位，畢竟如果停車時有碰撞的牆壁柱子，或是跟鄰車有碰撞，處理糾紛的心力絕對大於多幾萬元的差價的。

這個停車場平面圖中，不計代價，最好的車位應該是哪一個呢？又，最不好的車位又應該是那些呢？

待續。