包租公/婆實戰攻略:隔套收租創造被動收入 第一單元 房屋類型大PK 講師:Joanne&喬王

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為何要學習這個課程,其實就是一位朋友願意投資我金錢讓我創業,只要任何在他預算的投資內都可以。但是要投資什麼項目讓我思考非常久,最後我決定投資不動產,原因是

  1. 我從事不動產行業
  2. 房屋租金比較沒有被市場行情影響太大
  3. 他可以創造被動受入

就這三個原因決定了開始我的包租公的夢想,開始學習這們的專業知識,在這買了這個課程包租公/婆實戰攻略:隔套收租創造被動收入(5章節24個單元),很推薦大家去學習,簡單明瞭,內容很豐富,在這也跟大家分享我所學的筆記。

四種房屋類型

這些房屋類型都是在不同時空背景下,為了符合我們的生活類型而演變出來。

  1. 公寓
    民國70年代左右蓋
    一般來說不超過5層樓
    沒電梯,需要爬樓梯
    公寓的房屋與土地,大部分每一戶房屋所有權人持有例如:一棟5層樓的雙拼公寓,總共10戶,每一個屋主都持有自己100%的房屋產權,以及十分之一的土地所有權。
  2. 華夏
    比公寓還高
    大部分介於6層樓到10層樓之間
    通常他都有電梯
    有些有保全或者管理員提供收發包裹之類的服務
    有些還附有停車場
    許要繳交管理費
  3. 電梯大樓
    新成屋、預售屋都屬於電梯大樓
    樓層數至少10樓以上
    有公共設施與管理委員會
    屬於戶數較多的社區型住宅
  4. 透天厝
    台灣中南部很常見
    大部分是3層到4層樓
    屬於獨棟
    只有一個出路口
    沒有電梯,只有樓梯,通常有內梯
    土地與建物所有權都是屋主自己持有

這四類房屋的六大特點切入

屋齡

公寓和透天厝屋齡大約30-50年,華夏15-30年,電梯大樓最年輕,例如新成屋,預售屋。

公設比

代表不屬於你實際居住的使用坪數,例如停車場、電梯、樓梯。

公設比越高,代表實際使用的是內坪數越少。

公設比從少至多:透天厝≤公寓<華夏<電梯大樓

總結來說,公設比越高的房屋類型實際市內的坪數是越少的,電梯大樓和華夏效益比較低,公寓和透天厝實際使用坪數最實在。

管委會

電梯大樓一定有。

華夏有些會有,但目前台灣仍然有8000多棟是沒有成立。

公寓和透天厝沒有法規規範,不需要成立管委會。

總結來說,電梯大樓與華夏不適合做隔套出租,大部分管委會的管理規章辦法是禁止隔套出租的行為。

管理費

有成立管委會的住戶就需要繳管理費,華夏比電梯大樓收取還少。

公寓和透天厝沒有管委會,就無需支費管理費,可以幫助你省下一筆開銷喔。

購屋總價

公式:每坪單價*總坪數。例如每坪單價50萬,總坪30坪,購屋總價就是1500萬元。

購屋總價由大至少:透天厝>電梯大樓>華夏>公寓

通常透天厝總價會是最高,因為一整棟的坪數多、土地持分大、土地價值就高

公寓便宜是因為屋齡老、屋況老舊,在相同坪數,以及同一個地理位子,每坪開價會是最低的。

隔套收租坪效

公式:每月收租總租金/房子的總坪數。

每坪租金效益數字越大,代表租金效益越漂亮。

租金效坪大至小:公寓>透天厝≥華夏>電梯大樓

因為公寓的公設比低,反映出室內實際坪數最多的,每坪租金效益是最高的。

總結

介紹了常見的四種房屋類型,並且從六個特點角度去做切入,分析了四種房屋累行的特點,以及所發揮的坪效價值。

以室內實際使用坪數,購屋總價以及產生的坪效價值來看,公寓是屬於隔套收租首選的房屋類型。

如果資本非常雄厚,選擇透天厝作為隔套收租是可行的。

電梯大樓和華夏這兩種房屋類型是不適合作為隔套收租,因坪效數字不漂亮,管委會規章辦法,通常禁止隔套出租,所以比較不適合。

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課程網站:包租公/婆實戰攻略:隔套收租創造被動收入



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