農地大學問-重點整理

耕地分割限制

為"擴大農場經營規模"目的：此為制度設置核心，在分割實務上遇到各種爭議時，回歸立法目的為解決爭議的指導原則。
面積限制：0.25公頃，未達成前揭立法目的，援訂定耕地分割後最小面積不得超過0.25公頃，就算是以"持份"方式所有，持份面積也不能小於0.25公頃，甚至因為越界建築而分割也不行，因為該條的立法目的在"擴大農場經營規模"而非"處理產權糾紛"，幾乎可以說是耕地分割的天條，但該分割限制，也是耕地投資的陷阱與商機所在。
面積限制之例外：如果多塊土地合併分割，分割後小於0.25公頃的部分不超過分割前(只是位置不同)，則例外可以分割。

開心農場商機

非耕地標的：能夠將土地分割到一般大眾願意入手的大小，而非具規模的農地，才方便銷售，因此分割標的須為耕地以外農地，例如"都市計畫農業區"土地，在國土計畫法施行後，將來如果有用地變更的需求，更有可能遇到開發身價翻倍的情況。
水電設施：在土地從事耕種需要基本照明及灌溉，但一個地主只能申請一個暫接水電，分割成10塊後如何申請，這時候可以"承租人"的名義申請，一根電線桿加上電表弄到號行情約30000元，有電之後，水則通常以鑿井方式解決。

賦稅規劃

租稅優惠與應備文件：或免徵遺產稅、贈與稅、免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，應檢具"農業用地作農業使用證明書"，遺贈稅並會列管五年，如符合不課徵土增稅，將來賣出亦可免房地和一稅。
房地和一稅規劃實例：有時候會遇到一個買賣案，部分為農地、部分為建地，這時候買賣合約最好都分開簽立，將農地所得做高，建地所得做低，可以的話甚至分開銷售，可節省房地和一稅。

農地商機

農地三大主流需求：農舍、資材室、露營場
購置農地前應注意事項：
1.查明標的限制規範：都或非都？農、林、耕、山坡地？
2.查詢無套匯證明：建議買賣契約要請賣方提示證明
3.查明三七五租約：謄本上多半會有，或前往主管機關詢問。
4.可否申請農用證明：買賣合約記名由誰負責申請，以及若無法申請後果誰負擔。
5.優先購買權：合約註記優先購買權保留條款。
6.搭排限制：洽詢是否能拿到廢水搭排權及排水設施主管機關為何？
7.稅務局有無列管：有無違規兩次以上經稅務局列管，有可能要補繳土地增值稅。

農舍外的輕選擇-資材室

設置目的：法律上規定限存放肥料、農藥、種子、農具...等物品適用，惟實務上多有人將資材室當作小農舍使用，並自己搭設廁所淋浴間。
設置條件：
1.土地面積1000平方公尺以上
2.每1000平方公尺可以申請20平方公尺資材室
3.最大限制200平方公尺以內
4.不用申請建照，只要跟農業課申請即可，並且可以申請門牌及保存登記，但切記不要遷戶籍(不能居住使用，會被撤照)
5.位置應"緊靠路邊"，但承辦仍可能會視具體需要而調整。
6.衛生設備：即廁所淋浴間，法律並沒有規定不能設置，但實務上承辦很容易以不符合法規目的而駁回。
7.要有車輛迴轉空間

低投入高收益-露營區

法源依據：111年7月22日訂定之"露營場管理要點"
申請前請自我檢視：
1st是否為特定農業區：特定農業區不得申請
2nd有沒有道路：沒臨路不得申請
3rd是否為環境敏感區：有19項環境敏感區不得申請，可上網查詢。
4rd土地是否小於1公頃：超過1公頃不得申請。
露營區分類及建築內容：
農牧用地露營區：可設置營位設施、衛生設施、管理室，固定設施(營位+衛生+管理室)不得超過基地面積10%，其中衛生設施+管理室又不得超過固定設施的30%。
林業用地露營區：可設置營位設施及衛生設施，固定設施(營位+衛生)不得超過基地面積10%，其中衛生設施又不得超過固定設施的10%。
要申請"資材室"還是"露營區"：以1000平方公尺土地計算，申請資材室可以蓋20平方公尺，選擇露營區的管理室加上衛生設施可以蓋30平方公尺，雖然露營區可以蓋比較大，但是露營區非農用，要繳地價稅及房地合一稅等，應各方面評估。

夢想中的田野豪宅-農舍

農舍分類：在89年1月27日農發條例施行前所蓋的農舍，市場上稱為"老農"，除了限農民身分取得外，沒有土地取得及設籍時間的限制，但交易有房地合一稅的適用，但在農發條例施行後的農舍雖然各項限制很嚴格，但可免繳房地合一稅。
申請限制：
1.面積限制：2500平方公尺
2.時間限制：取得土地2年、設籍2年
3.身分限制：農民資格(目前最難申請)
4.其他限制：無其他農舍並檢附興建農舍經營計劃書

放個貨櫃可不可以？

貨櫃是否為農業發展條例第8-1條的"無固定基礎之臨時性"設施，而可免申請建築執照？答案是不適用，貨櫃仍須申請建築執照，但面積在45平方公尺以下，免申請建築執照，但一律要申請主管機關核發容許使用證明。

國土計畫法之後

原本可以蓋農舍的土地，仍然可以蓋農舍，原本屬於鄉村區的建地，容積、建蔽率可能會有些許影響，如果有農地的你，趕快去查詢自己的地屬於何種土地分區，如果查表後將來會降低開發前度，則該考慮是否提前開發。