日本不動產投資說明會

　　偶然的機會，接受朋友邀請去參加日本建商來台銷售投資公寓的座談會，不愧日式風格，一進場工作人員們即90度鞠躬歡迎肥羊入場，送上美味糕點及咖啡，即開始投資的說明，本文將以簡文代筆記，寫給筆者自己也寫給你們參考。

　　一個投資單位是"一棟"出租公寓，你沒聽錯，不是一間房子，而是一整棟2樓公寓，6~9個住房單位，每個住房單位約8坪左右的一房一廳一衛格局。總價約7,000萬~1億日圓，以目前的匯率計算，大概兩千多萬就可以買到一整棟的出租公寓，乍聽之下，跟台灣的不動產比起來真的是超級划算，2000萬在高雄大概只能買到三~四房的電梯大樓含車位，所以主辦單位也不斷強調跟台灣的房價比起來很划算。

　　因為台灣絕大部分的房屋都採用鋼筋混凝土為主要建材，因此容易忽略日本這樣的單位是採取木造建築，每15年就要依法規重新翻修必須花不少錢，這部分業者雖不閃躲，但也不強調，另外就是似乎依照日本的法規折舊可以抵稅，但這樣的木造折舊年限是22年，好像也宣告這樣的房屋在22年後殘值可能接近於0，只剩土地價值。
　　門口有基本的密碼郵件信箱、包裹信箱、電子鎖，監視器，螢幕對講機等，但室內不用家具，據業者所言，日本人不愛使用二手家具，因此不用附家具比較好。

　　有許多大城市的物件供顧客選擇，物件通常選在大城市，距離地鐵站走路15分鐘的距離，附近有可以的生活機能，據說日本人能接受的步行距離就是大約15分鐘，這樣的距離無論是走路或是騎車，對日本人來說都是舒服的距離。

　　業者採一條龍服務，他們在日本購得土地後，自行蓋好房子，出售給海外人士並提供物業管理的服務，連收租金也幫你匯來台灣而不收手續費，可以說是從買受物件、出租管理、金流一手包辦，宣稱出租率98%以上，而且是整個持有務業的時間，比起一般日本投資通常會面臨15%空租率好得多，代管費約租金5%。
　　租金應該是主打低價市場，目標單身族群，業者稱目前日本的租賃市場裡單身族群為最大宗，佔40%。

　　租金的毛報酬率約6%多一些(租金收入/購買成本)，如果扣掉管理費及相關費用實際報酬率約5%，坦白說並不太吸引人，而且還沒考慮大筆的維修成本，相信實際操作應該會更低一些，縱使台灣房價高，但要找到超過這個報酬率的收租物件，其實還是找的到。

　　如果問他們將來如果出售，市場行情如何，會不會賠錢？業者會不斷地以官方說法回應：這要看租金及地段而定，我想應該很多人質疑過這個問題，他們的回答也很隱諱，更別提5年內出售有40%的資本利得稅(但如果成立公司再用公司的名義購買不動產會比較便宜些)，看來在日本投資，仍然免不了那金句：你要人家的微利，人家要你的重本！

　　驚喜的發現原來去日本買房子也可以貸款，基本上是跟台灣有在日本開設分行的銀行貸款，該業者配合的是兆豐及玉山，貸款成數約6~7成，利率則沒想像的低，目前仍有2.3%，與台灣相當，分20年攤還。

　　直接購買日本的房屋並不會取得日本的居留權，但據說可以在日本設立公司，經營項目選不動產業，然後再買這樣的物件，只要年營收(也就是租金收益)達到一定的規模，就有機會取得居留權。

　　就報酬率來說，實在沒甚麼吸引力，而且還要面臨不確定性的資本利得，至於我真正有興趣的區域，業者說最近很夯，相關物件早就被搶購一空，因此果然市場真正甜的物件，他們國內人自己買都來不及了，這種招攬客人到海外的投資，十之八九沒有甜頭。
　　筆者知道身邊有人已經到倫敦投資不動產慘遭套牢，求售無門，海外投資還是要千萬保守謹慎。