房市上不來，下不去，打房打到建商退出市場，究竟誰獲利？

雖然政府口口聲聲的"打炒房而不是打房"，但事實上的運作結果，應該已經淪為打房無疑，然而打房到底打到誰，對市場會有甚麼影響，筆者觀察下的南部房地產市場現況如下。

建設是資本密集行業，一個案子動輒2~4年，必須投入大額資金，中間沒有任何收入，拚2~4年後的一筆收入，由於資金龐大，且收入回收期長，非常需要金融業的支持，然而在信用管制，預售制度改變下，小建商的金流遭受非常嚴重的挑戰，加上銷售期拉長，在壓力下開始退出市場，或縮小經營。

其實小建商屯地情形遠沒有大建商嚴重，因為對於小型建商來說，無法忍受長時間的資金積壓，因此買地都是希望能夠儘早開發，屯地的情形不能說沒有，但規模小，相較中大型建商來說情形並不嚴重，然而在信用管制下，小建商喪失資金的運作靈活度，大建商由於財務結構複雜，銀行關係良好，購地腳步略有放緩但仍在進行，所以打房的結果無助於土地的釋出，看起來只有減少房屋的供給居多。

成本上升，資金斷鏈，房價停滯，首先影響的是更高風險的都更及危老，然後小建商的退出，造成衛星城鎮的房屋供給下降，這對於市容老化嚴重，地震頻仍的台灣來說，不啻是個警訊。

且據聞建照申請量已開始萎縮，且市面上建築中的建案工期也大幅拉長，使的新成屋供給在未來數年供給不足的問題可能會日益嚴重。

雖然鋼鐵最近有明顯降幅，但大部分的原物量漲勢仍未見緩和，尤其水泥又大幅上漲，加上缺工結構性因素未解，環保材質的採用，廢棄物處理成本的增加，如果後續水電又持續漲價，勢必造成建築成本再惡化。

新屋的價格的確是難賣，反映在供給量開始萎縮，只是這波相較民國七十幾年的房市崩盤，建商財務體質較好，槓桿並沒有拉得太大，因此普遍的心態就是慢慢賣，因為再蓋也蓋不出更便宜的住宅。

在新成屋無法下降的情況下，剛需族群轉向中古市場，也造成中古市場目前出現補漲行情，緩步上揚。

供給及需求決定價格，目前需求不振是價格下降的因素，然而供給不足則是價格上漲因素，因此建商退出市場對於整體房屋市場絕對不會好事情，對於後勢房價如何筆者也是霧裡看花，因為還涉及兩岸不穩，人口紅利衰退、利率上升、供給需求、物價膨脹、建築相關法規等因素交互影響，是個非常複雜的議題，目前看起來筆者認為六都仍然是中長期緩漲格局的可能性比較大，因為筆者認為都市化加劇、利率到頂、物價膨脹等因素的力度影響可能大於經濟停滯、人口衰退、兩岸不穩等因素。

筆者始終認為，市場運作極其複雜，台灣房地產的現狀是許多不合理制度慢慢造就出來的扭曲現象，需要產官學坐下來仔細規劃，也需要長時間的調整，急就章的政策有可能只會以其他問題來取代現有問題，可能更會得不償失。

但是民主社會有選票考量，想必痛苦而漫長的調整道路，恐怕是避免不了。