科技新貴剛需強勁 專營新竹營建股 -5455 昇益
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一、前言
根據永慶房產集團調查顯示，新竹預售屋五年來上漲了136%，今年總價中位數為1,722萬元，首度正式取代了新北市，成為全台房價僅次於台北市的都會區，躋身為「新天龍國」的一員；而新北市五年房價僅上漲26%，今年總價中位數1,645萬元，落居老三， 退出了「天龍國」的行列。隨竹北、新竹市區腹地漸少，開價上看7、8字頭，因此建商推案外溢至新興重劃區。新竹為全台高科技發展重鎮。如今加上台積電在竹科寶山擴廠，一期研發中心將在今年第二季啟用，預估將有8000名高科技研發人才進駐，另加上二期擴建計畫已進入整地作業，完工後預估會進駐7萬8千名科技菁英。
新竹富饒肥美之地，各大上市建商如宏璟、華固、名軒、豐謙、冠德、愛山林、達麗皆有插旗，近期競相標購土地，新聞如下:
*達麗標下台肥鄰近竹科土地，以每坪82.89萬元，創下區域新高價
*亞昕國際開發，公告以22.8億元以每坪330萬，買下新竹市政府旁「福泰商務飯店」
二、基本資料
昇益開發5455資本額現在為6.55億元，為新竹龍頭建商昌益集團旗下上市之一，兄弟公司為6212理銘開發，100張以上持股人數為17人，持股比例達96.12%，股東持股非常集中，成交量每天都個位數。
歷史業績:
2015 昌益集團入主，2016年辦理3億元私募，私募價為6.51元，將淨值由2.75元拉到3.82元。營建同業通常私募會以高於10元先將入主標的淨值拉高，讓公司業務轉型後能夠有資本購買土地去推案; 與其他借殼上市的營建非常不同做法是昇益私募價格以低於票面發行，以致自2017至2022昇益都只能以合建方式推案，
2018認列新竹市「忠孝世紀」建案，營收8億，EPS 1.46元
2019認列新竹縣「星都心」建案，營收27.6億，EPS3.1元
2022認列新竹市「大塊君品」建案，營收6億，EPS0.91元
因起步淨值位階非常低3.82元，辛苦的拉拔6年後，終於把淨值拉拔到8.78元。
二、大面積重畫區的風險與機會
重劃區的時間期是以Ｎ年起跳 規畫市區不是一朝一夕的事情，通常規畫期會分好幾期（期指範圍單位），前期因為土地購取便宜，因此建商會在大批收購後，慢慢規畫推出建案，假設第1期可能推28萬元／坪、第2期可能推35萬元／坪，隨著建案推出，價格也會慢慢往上推，這也是為什麼會有人勸說要買就要快，最初期跟最末期購買價差，同樣的總坪數可能差有百萬元也說不定；但也因為重劃區發展時間長，短時間沒辦法獲利，資金很容易被套住，不少人會忘記評估自己的資產能力，將大部分的資金投入初期重劃區後，面臨資金無法彈性運用的窘境。
建商也有套牢例子：
淡水小坪頂是台灣營建史上有名的「八卦（音同掛）山」，因為十多年來，歷經了8家建商在這開發，每家都鎩羽而歸。
二重埔是個成功的重劃例子，單一開發商規劃的重畫區，由該開發商控制推案節奏，造成開發商與早期投資客雙贏局面。
107年推出的新都心，當時買家以每坪13.6萬購買預售屋，近期以37.2萬獲利出場。
三、新竹旭東段二重埔開發案
新竹兩大造鎮比較-竹東二重埔VS 愛山林新竹帝寶
1.面積
*新竹帝寶：基地面積達16萬坪，由宏國建設和愛山林各占五成，容積率約130％，可建坪約21萬坪，以美式7樓半和庭園大別墅產品為主。
*星都匯：基地面積達2萬坪，由90年代昌益法拍取得旭光法拍廠房，容積率約260%，規劃建坪5.28萬坪。但後續又捐了一座公園，更改後星A（2.5萬坪）星B(2萬坪）星C(1.34萬坪）星D(2萬坪）、星E(2.76萬坪），總計10.64萬建坪。
2.土地取得成本：
*新竹帝寶：土地每坪3.6萬元，但光是基礎建設上，包括道路、管線、水電等，就斥資了40億元以上，每建坪土地成本約2.7+40/21=4.6萬元。但由愛山林公開說明書揭露，新竹帝寶毛利約50%，售價每坪44萬推估，看似素土取得便宜，但整地成本其實很高。
*星都匯：土地12.8億取得。每坪土地成本6.4萬，後來又花1.3億去開道路、蓋公園，以10.64萬建坪計，每建坪土地成本約1.3萬元。
3.學區比較：
*新竹帝寶：華德福的學區是新竹市喔！新竹帝寶是跨縣市的社區，如果分在新竹縣是無法念的！
*星都匯：二重國小、二重國中
4.獲利比較結論：
*每建坪土地成本星都匯遠低於新竹帝寶
5.星都匯集團可賺多少：
售價：星都匯A、B約28，C約39，D約46, E區就上看50了（尚未開案）
若以平均39萬計算
(（39-15）@10.64-12.8土-1.3整地-10管銷)@0.9=208億
#昌益集團管銷費超低，沒看過星都匯在廣告，管銷用10億估。
#稅率用10%估，因土地105以前取得，土地免稅。
試問集團賺兩百億，可分給昇益多少？若分個20億，20/6.55=EPS30元,就讓昇益撐死。
不過後續星都匯C,D,昇益合建比例越來越少,獲利是有被限制的。
四、推案進度與預測
下表預計投入金額係參照昇益公司公告推算，建造成本每坪9.5至12.7萬，以現在發包成本似乎很不合理，但昌益靠嚴格的成本控制很有一套，可再觀察星都匯A 實際財報公告，是否結算那麼低，再進行調整。另依照昇益前三案推案，每案都賺錢，又售價漲幅遠高於成本漲幅，星都匯每區EPS理論應遠高於新都心的EPS3.1。
星都匯A-D、翡麗琚、馥御、馥禧都已動工，新竹和平段、東明段、竹蓮段皆已取得地主合建同意書，正在跑都更流程。亞昕每坪330萬高價買地，未來新竹的地主對地價的期望值將拉得更高，新竹已沒便宜土地了。
五、股價觀察
昇益自二重埔110年星都匯 A推案後，股價就在25-36間徘徊，如今星都匯A開始入帳，後續星都匯後期B-E每年穩定灌入獲利，淨值2-3年就會追上，股價應會再有高點。昇益雖然淨值低，但溢價就在昌益地主跟昇益合建、昌益營造低價幫忙承攬，這都是無形資產。昇益案場又在全台最強勁的新竹，今年至明年有星都匯A、B、馥御交屋，線上現行推案有星都匯C、D、馥御、翡麗琚。
10/27 星都匯D區新增43筆，已有部分樓層賣到50萬
昇益股價可觀察師兄6212理銘股價走勢，理銘於107年股價突破30元後，股價就沒低於30元。
警語: 5455昇益成交量少，回收期長，請勿過度追價。
