跟著網紅到海外買房是門好投資嗎？

前言

學徒我老人家一回到台灣沒多久就從乾咳轉爆咳，非常不愛看病的我，在連吃了幾帖成藥未果後，終於接受了一回台灣健保的高效率品質，強迫自己在搭飛機前恢復正常精神水準，免得走錯航廈搭錯飛機就糗大了。

是的，學徒我剛從香港回台灣沒幾週又要搭機了，這趟的目的地是泰國首都曼谷，並且正是搭上了這兩天的網紅話題，是要去處理我的房租收款帳號，順便看看五年前無意間買下的酒店式管理公寓安在否？

既然這麼碰巧，那我們這回就來聊聊海外買房是否真是門好投資？

台灣人喜愛到日本買房買到信義房屋都成立的專門部門

華人熱愛海外買房

華人圈熱愛炒房地產這件事已經是地球人皆知的事情了，台灣人自然也不例外。早在疫情前，在2010-2020這十年間，兩岸三地包括台灣人的海外購屋團足跡就已經涉足日本、柬埔寨、馬來西亞、泰國。

更高端的購屋團則橫跨倫敦、溫哥華、洛杉磯、舊金山、墨爾本、雪梨、布里斯本、奧克蘭等大英國協大城市。

這當中最有實力的，當屬中國買房客，當時正值中國經濟實力堅強，加上政策允許匯款到境外購房，中國買家不只在拍賣現場出手舉拍兇殘，連付款方式也令洋人咋舌，整卡整卡的現金購屋的情況在所多有，屢屢登上當地新聞版面。

相較之下，台灣人比較喜愛在日本與東南亞一帶買房，有些人是夢想著將來退休後，一年能到日本住上大半年；另一些人則純粹看上東南亞的人口紅利與年輕化的居住需求。

柬埔寨金邊在建的預售屋

賭性堅強的柬埔寨

當年學徒還在私人銀行上班，每年總有幾次海外金融研習會議的機會到東南亞趴趴走。當時的客戶們也不乏在柬埔寨金邊與西哈努克港購置大片土地。因此在會議後或者訪客之餘就有很多機會請當地房仲帶著我走看不動產。

即便是在柬埔寨，頂樓也是有景觀游泳池的設計

柬馬泰三地的炒房團裡，賭性最堅強、賠率最高的莫過於柬埔寨了。由於當地的內戰一直遲到公元兩千年前後才結束，因此許多土地常常出現多個地主出面的情況。政府的土地產權證也經常出現一地多證的情況。

在2010-2020這段期間，金邊就像是一個大工地

而且柬埔寨的土地不准外國人持有，因此外國人購買的大樓/別墅土地都需要登記在一個本地人頭上，建物才能登記在自己名下。因此，在柬埔寨炒房的潛規則極多，很多人都是抱著信任自己家鄉人而一股腦地投入一筆錢買了自己也不知道是什麼產權的東西。而往往被坑殺最多的也都是自己人騙自己人。

金邊到西港的一號公路，當地朋友戲稱是“高樹公路”

郊區也是有富麗堂皇的別墅的

朝氣蓬勃的泰國曼谷

相對於隔壁野蠻生長的柬埔寨與對外國人投資規則經常變動的馬來西亞，泰國的房地產政策則顯的相對穩定。

除了外國人持有單一物業不得超過50%，以及持有未滿五年內要多扣一筆3.3%的特殊商業稅這兩個特別的規定外，其他法律適用本地人與外國人持有基本上沒有什麼差別，這大大的減少了外國持有人誤踩雷區的風險。

當初誤打誤撞買的酒店式公寓完工後物業管理拍的照片

而曼谷的常住人口（包括本地戶口與外府打工仔）超千萬人，是個十足的Mega City，房屋居住剛性需求自然是非常的高。使館區與沿昭批椰河的精華區地段更是一地難求，價格也是長年居高不下。（完全不是網紅口中說的台灣1/5價格）

不得不說曼谷的新大樓的公設品質是好的，並不因為總價低而因陋就簡

我自己是沒有親眼看過完工後的樣子，都是人家拍的

誤打誤撞跟風買房的學徒

2016年學徒跟一群長住在上海的朋友趁著當年中國一線城市房地產一輪火箭噴射，各自陸陸續續的出脫了在上海的房地產投資，我也把位於靜安寺的一間近兩百平方米的酒店管理公寓賣了（那又是另一個痛苦的海外房地產投資故事，改日再說）。

學徒正巧在曼谷跟銀行開會結束的一個空擋，剛好有朋友開了一團曼谷的看房團，就湊熱鬧跟著去看了一圈回來，並諮詢問曼谷當地好朋友的意見後，小小試探性的買了兩間酒店管理小套房。

同行的朋友們則更大手筆地買下靠江邊的四季酒店管理高層公寓，一團人還買了好幾層。另外一些朋友在鬧區Ｎana站也入手了一棟高級物業管理大樓的幾個樓層。

蓋在昭批椰河畔，由四季酒店管理的高檔酒店公寓，預售價三千萬起跳

這是當時去看的二十多層樣品屋

看不到摸不著更管不到

就這樣從2016年預售蓋了兩三年後交屋到現在，學徒我除了當年看了圖紙與工地外，就再也沒看過我買的這兩間房究竟長的是圓是方？只能夠就代管的物業公司通知我這個月該繳管理費、上個月修了冷氣、水管壞了......這個月有房客入租，過兩個月房客又臨時烙跑沒收押金......

當初試算有超5%的租金投報率，就在這樣東扣西減，租約到期換約的空擋扣下來，大概就剩下3%多一些了。

至於代管物業說那些該維修更換的物件，你也都只能抱持著信任原則乖乖付錢，不然難道你要坐一趟飛機來修嗎？

看出去海闊天空的無敵風景

文化差異：泰國本地人不愛買中古屋

除了租金收入不如預期外，另外一個當初沒想到的文化差異是泰國本地人他們並不愛買中古屋。首先，傳統上泰國的三代大家庭是喜歡居住在郊區的大透天厝，每天花一兩個小時塞在車陣裡進城上班是非常ＯＫ的。

其次是泰國人均月收入大約在1.5萬泰銖上下，大學畢業文憑大概可以再多一點到2.3萬泰銖的月薪。而泰國的房貸利率則高的嚇人，在2023年來到7%上下，因此能買得起市中心房地產的本地領薪水的打工人並不多。

看出去是無敵江景，晚上燈火點點

最後，也是我聽到最有趣的一個泰國人不愛買中古屋的理由是由於泰國文化深受小乘佛教與傳統的萬物有靈信仰影響，泰國人認為房子之前有人住過了，那麼就會留下那個人的靈氣，可能會對下個屋主產生不好的影響。（就類似我們台灣人避諱凶宅同樣的道理）。

反正曼谷那麼大，市郊可以無限擴大，預售屋是永遠也蓋不完的。何必要糾結在市中心那些十幾年屋齡的中古屋呢？

這些年，江的兩岸又蓋了更多的酒店式公寓

小結

總結學徒我過去在海外多次的購屋經驗，海外買房真的是”水很深“的一門學問。不僅投資人要對當地的法規了解七七八八，還得把仲介跟你說的租金回報率打個六折來計算收入才保險。

如果你又沒有什麼特殊管道能夠在當地貸款買房的話，那麼純房租投報率3-5%其實是完全被目前動輒5%的美元定存給屌打的。

此外，能不能找到值得信任的房產管理者也是至關重要的。當年學徒我在上海就是一直所託非人，就經常要香港-上海來回奔波就為了處理房客與鄰居糾紛或者租約問題而疲於奔命。

我們那一團買入的曼谷房地產，除了在江邊由四季酒店管理的豪宅公寓價格在這幾年暴漲超過50%之外，其他幾間房子其實也就差強人意，可能都還沒同一時期台中或台南的房價上漲的多。

最後的靈魂拷問則是，如果您覺得台灣的房產太貴，對台灣年輕人毫無居住正義可言。那又何苦為了那一點租金投報率炒高當地房價，讓別人家的年輕人也跟著買不起房當無殼蝸牛呢？

其實買買指數ETF的年收益認真算下來，一點也不輸給無法貸款槓桿的海外購屋炒房的呀。

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公告：

下週學徒在曼谷清邁田野考察中，本專欄暫停更新一週，請各位讀者等待我回來跟各位報告這回看到什麼有趣好玩的金融人類學田野。

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